Vai comprar uma casa? Entenda os juros da Caixa

casa caixa

A Caixa Econômica Federal é o banco que oferece uma das menores taxas de juros para quem vai financiar a compra da casa própria.

Mas mesmo que você e seu vizinho financiem o imóvel pela Caixa, pode ser que você pague mais juros do que ele.

Calma! Isso não quer dizer que te passaram a perna ou que você fez a escolha errada. Na verdade, o banco pratica juros mais baixos para quem tem uma renda menor.

Os juros dos financiamentos habitacionais da Caixa

O banco trabalha de duas formas para estipular o valor dos juros. A primeira é de acordo com a renda da família que vai comprar a casa ou apartamento. Veja na tabela:

Ou seja, se a soma da renda da sua família for de R$ 2.500, você irá pagar uma taxa de 6,16% ao ano no financiamento.

Quem tem renda familiar acima de R$ 5.400 também pode financiar pela Caixa. Mas aí o que conta é o preço do imóvel, e não o salário. Confira:

Nesse caso, se sua renda familiar é R$ 5.500 e você vai comprar uma casa que custa mais de R$ 500 mil, irá pagar 9,9% de juros ao ano.

Simulador de financiamento

Para saber qual será o valor das parcelas do seu financiamento, a Caixa também disponibiliza um simulador online. É só preencher com os seus dados e conferir!
Simulador

Fonte : Konkero

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Veja 12 cuidados para antes, durante e depois de adquirir um imóvel

Sugestão 17

SÃO PAULO – Comprar um imóvel requer planejamento e cuidados para a tão sonhada casa própria não se tornar uma grande dor de cabeça. Para ajudar neste processo, a Anefac (Associação Nacional de Executivos de Finanças Administração e Contabilidade) preparou um guia de orientações para a compra de um imóvel. Confira:

1. Juros elevados, mesmo nos imóveis

Os juros para compra de um imóvel no Brasil são dos mais baixos do mercado, mesmo porque o próprio bem é a garantia da compra, no entanto, ainda assim os juros são elevados. No financiamento imobiliário os juros variam entre 6,5% e 12%, sendo que os menores juros são para financiamentos subsidiados em programas do governo.

“Neste momento em que a inflação está pressionando preços de uma maneira geral e o governo tenta combatê-la aumentando a Selic, o financiamento imobiliários também está sendo pressionado para aumentar os juros”, disse o diretor de economia da entidade, Roberto Vertamatti.

2. Controle dos gastos implantado

É preciso aprender a controlar os gastos diariamente, mensalmente, anualmente. Quando se quer comprar um imóvel, este controle deve ser maior, pois estará assumindo uma dívida para muitos anos, talvez para toda a vida. Portanto definir o quanto será gasto na aquisição de um imóvel é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. E aqui uma dica importante, nunca ultrapasse dos seus rendimentos familiares mensais, mais do que 30% em comprometimento com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria.

3. Atenção no mercado imobiliário em 2014 e próximos anos

“Este aspecto também é importante, pois se o mercado estiver super aquecido, você poderá pagar mais caro o imóvel a ser adquirido”, disse Vetamatti. Em 2014, a Anefac prevê que os investimentos em imóveis vão continuar, mesmo porque o déficit habitacional no Brasil ainda é muito grande. Segundo o Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) estima-se para 2013 um investimento em habitação da ordem de R$ 130 bilhões, um número parecido com o ano passado; em 2011 os investimentos foram de R$ 117 bilhões. Parte importante deste “funding” está vinculado ao SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com origem significativa da Caderneta de Poupança.

Ainda assim os investimentos imobiliários, considerando as fontes bancárias e mais os investimentos dos próprios consumidores, estão na ordem de 7% do nosso PIB anual, o que ainda é bastante baixo. Para se ter uma ideia nos Estados Unidos o volume de crédito para os investimentos imobiliários é da ordem de 78% do PIB, na Alemanha é 39% e, no Chile 19%.

4. Defina que tipo de imóvel procurar

Você planeja comprar um imóvel usado, novo ou na planta? É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando. É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer?

No caso de apartamento há gastos com condomínio e, muitas vezes esta obrigação é pesada, dependendo das facilidades e serviços oferecidos no imóvel. A questão da distância do trabalho pode ser um fator importante em função do custo do transporte, em especial em grandes cidades, o que torna a questão da localização do imóvel algo muito importante e também pode significar altos custos de transporte para o trabalho, além do tempo gasto.

5. Estabeleça como será feito o pagamento

Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor. Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em dinheiro para a compra do imóvel, devem ser considerados e precificados colocando tudo na ponta do lápis e, assim definir qual a melhor maneira de financiar e ou quitar a compra do imóvel, afirmou o diretor.

6. Observe a região do imóvel

Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes, a próxima etapa é visitar a região, tanto de dia quanto de noite. “Verifique se a região onde está o imóvel é barulhenta, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e, se há infraestrutura e quais são”, considera a Anefac.

7. Compra de imóvel usado

Neste caso, a entidade sugere listar quais as características procuradas para o imóvel desejado. Na busca do imóvel, dê preferência a profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual ele está localizado. Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais, evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.

8. Pagamento de comissão para o corretor

Muitas vezes, a comissão de venda de um imóvel novo já faz parte do preço. No caso de imóvel usado, quase sempre a comissão é paga pelo vendedor do imóvel. Mas, em ambos os casos, o comprador deve deixar muito claro este aspecto para evitar aborrecimentos.

9. Fazendo a proposta de compra

Para imóveis adquiridos de construtoras e ou incorporadoras, quase sempre a proposta é feita pela mesma. Neste caso, o comprador precisa mostrar todos os detalhes da oferta, negociando cada item. “Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie”, alertou Vertamatti. “Verifique o que está incluso no montante proposto e o que não está.”

10. Saiba com quem se está fazendo o negócio

Pesquise e informe-se sobre o histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato.

11. Cuidado com as parcelas

Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor. Lembre-se: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo de Construção) ou pelo CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco. Mas atenção: é fundamental que a parcela, independente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.

12. Precauções pós-compra

Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário. Dependendo da cidade, há variações de taxas, mas em média estas taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel. Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.

Caixa Reformula Linha De Refinanciamento De Imóveis

Família Feliz dentro da casa

A Caixa Econômica   Federal reformulou a linha de refinanciamento de imóveis. O Crédito Aporte Caixa passa a se chamar Crédito Imóvel Próprio Caixa. De acordo com a Caixa, seis meses após a contratação, o cliente  terá direito a novas liberações de crédito caso não use o valor total aprovado. As novas liberações podem ser concedidas sem necessidade de novo registro em cartório.

O Crédito Imóvel Próprio Caixa é uma linha de crédito para pessoa física, sem destinação específica, com garantia real de bem imóvel do próprio cliente. Essa linha de crédito é conhecida no mercado como home equity ou refinanciamento de imóveis.

Segundo a Caixa, na primeira quinzena de novembro, a carteira do produto alcançou o valor recorde de R$ 6 bilhões de saldo de operações contratadas. No mesmo período, o crescimento na quantidade de contratos foi 120,4%, passando de 38,234 mil para 53,599 mil contratos.

Por essa linha, o financeiro pode chegar a até 60% do valor de avaliação do imóvel. Não há limite para o empréstimo ou do valor de imóvel. O prazo máximo é de até 300 meses e as taxas variam de 1,10% a 1,49% ao mês, mais Taxa Referencial. São aceitos como garantia da operação imóvel residencial, imóvel comercial ou terreno, além de imóvel rural que possa ser apresentado como garantia (alienação fiduciária).

Para liberar o crédito, a Caixa faz uma avaliação do imóvel oferecido em garantia e a capacidade de pagamento do tomador.

A regra básica para se investir em imóveis

homem  cidade
A regra básica do investimento em imóveis consiste em saber diferenciar um imóvel comprado para uso pessoal, daquele que está sendo adquirido com o objetivo de investimento. Os critérios de avaliação são completamente diferentes.
Quando realizamos o sonho da casa própria, ou compramos um imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório, nos preocupamos basicamente com o nosso bem-estar, tornando-nos propensos a pagar um pouco mais por uma bela vista, uma boa vizinhança ou outras bem feitorias que na maioria das vezes pouco importam quando compramos um imóvel para investimento. Um imóvel para investimento não precisa ser bonito, ele tem apenas que ter potencial para dar lucro. O grande segredo do investimento imobiliário consiste em considerar o imóvel apenas como um negócio. Da mesma maneira que você não estabelece qualquer vínculo emocional com um lote de ações ao negociá-las na bolsa de valores, você também deve buscar exclusivamente o lucro ao negociar um imóvel.
O objetivo básico do investimento imobiliário é lucrar
Um imóvel para investimento tem que ser analisado apenas pelos seus números. Não interessa a sua opinião pessoal sobre a localização, o estado ou o histórico do imóvel. O que realmente interessa é a opinião do mercado imobiliário sobre o seu imóvel. Se o mercado imobiliário está aquecido e se há grande demanda por imóveis na região onde seu imóvel se encontra, fatalmente o seu ativo tornar-se-á uma fonte de renda.Assim, após se conscientizar que o objetivo principal do investimento imobiliário consiste mais em obter lucro e menos em adquirir um bem, você deve estar pronto para responder duas questões que também serão determinantes para o sucesso de seu investimento: quando e onde investir em imóveis?
Qual o melhor momento para comprar um imóvel?

Um dos principais fatores de sucesso ao investir em imóveis é reconhecer o momento certo de comprar. É preciso prestar atenção às boas oportunidades do mercado para conseguirmos comprar um imóvel abaixo de seu valor de mercado.A melhor forma de saber se um imóvel está sendo oferecido a um bom preço é observar o valor médio de outros imóveis na região. O valor médio do metro quadrado de um imóvel na região que você está pesquisando deve estar sendo negociado a um valor superior ao que foi oferecido para você. Outro fator de grande importância é observar o potencial de valorização da região.

Qual a melhor localização para comprar um imóvel?

A localização do imóvel pode ser a chave do sucesso de seu investimento. Determinadas regiões possuem um potencial de valorização maior do que outras. A infraestrutura disponibilizada e futuros investimentos na região devem sempre ser considerados no momento da escolha de onde investir.

Além disso, a finalidade do imóvel deve ser compatível com a sua localização. Um imóvel comercial deve, preferencialmente, estar localizado em uma área comercial, e um imóvel residencial deve estar localizado em uma região mais residencial.

Veja qual a melhor opção para financiar um imóvel

Dependendo do caso, o tipo de financiamento escolhido para a amortização da dívida pode evitar um maior gasto na compra da casa própria.

Devido aos altos preços dos imóveis, o financiamento em longo prazo tornou-se a grande válvula de escape para as pessoas conquistaram o grande sonho da casa própria.

No entanto, dependendo do caso, o tipo de financiamento escolhido para a amortização da dívida pode evitar ou contribuir para um maior gasto financeiro ao término da compra do imóvel.

Isso porque, com o aumento da Selic, a taxa básica de juros da economia nacional, as parcelas de financiamentos em até 35 anos, os mais utilizados no país atualmente, sofreram um impacto e qualquer decisão errada pode fazer com que o consumidor pague um valor a mais pelo mesmo bem no fim do prazo.

Hoje em dia, os consumidores têm algumas alternativas que são as mais praticadas pelos bancos privados e estatais. O SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price são as duas principais formas de amortização de dívida em financiamentos imobiliários no Brasil.

O primeiro modelo consiste na opção de se pagar um preço total menor, com as primeiras parcelas mais caras, porém decrescentes (ficam mais baratas com o decorrer do tempo). Já pela segunda maneira, paga-se um valor total maior, mas, com parcelas menores e constantes ao longo do prazo financiado.

“Geralmente, as pessoas escolhem a tabela SAC porque querem ver no seu orçamento mensal as prestações reduzindo ao longo do tempo. Mas, como as primeiras parcelas pelo SAC são maiores que na Price, pode ser que o comprador opte pela Price por precisar de fôlego no momento da compra do imóvel”, comparou Xênia Andrade, sócia-diretora da OBC Negócios e Consultoria, em entrevista ao ZAP Imóveis.

No SAC, as primeiras parcelas são mais caras, porém decrescentes ao longo do prazo (Foto: Banco de Imagens / Think Stock)

Segundo a especialista, existe um efeito “psicológico” sobre a tabela SAC, onde as pessoas acreditam que vão pagar menos porque a prestação vai diminuindo, mas em ambas, Price e SAC, a dívida é amortizada continuamente. Além disso, a taxa de juros e a correção da TR (Taxa Referencial) serão as mesmas para ambas as modalidades.

Há ainda um terceiro modelo de financiamento: o Sacre (Sistema de Amortização Crescente), usado basicamente apenas pela Caixa Econômica Federal (CEF) nos últimos anos.

Neste modo, a quitação do dinheiro emprestado é crescente ao longo do prazo, com as parcelas fixas (porém, mais altas do que os demais) e os juros decrescentes. Além disso, a prestação inicial pode comprometer até 30% da renda familiar e o prazo máximo de financiamento é somente de 25 anos.

“Considerando o limite de comprometimento da renda familiar em 30%, o comprador com menor poder aquisitivo consegue maior valor de financiamento pela Tabela Price já que as primeiras prestações são menores que da tabela SAC. Já um comprador que consegue o valor de financiamento desejado em ambos os sistemas, irá escolher se quer fôlego no momento da compra ou se prefere se apertar um pouco neste momento, mas ter suas prestações reduzidas ao longo do financiamento”, finalizou.

Antecipar prestações reduz custo do financiamento imobiliário

baner pai e filho

Os brasileiros estendem o prazo o quanto podem ao fazer um financiamento imobiliário, para a prestação caber no orçamento, mas fazem o possível para se livrar logo da dívida.

Na Caixa Econômica Federal, que detém 70% da carteira de crédito habitacional do país, os contratos têm, na média, 25 anos, mas são liquidados, também na média, em apenas 15 anos.

Mesmo sem fazer contas complexas, os mutuários intuem que apenas pagar as prestações mensais não é suficiente e usam qualquer dinheiro extra, como o 13º salário e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), para reduzir a dívida.

O advogado Alan Gai da Silva, 39, comprou um apartamento em 2011 no Jardim Paulista, na zona oeste de São Paulo, dando de entrada um terço do valor do imóvel e comprometendo 20% da renda mensal. “Financiei em 30 anos para a prestação não pesar no bolso”, afirma.

Só com a PLR (Participação nos Lucros e Resultados) que recebeu nos dois anos seguintes, sem contar as parcelas mensais, já conseguiu reduzir esse prazo em oito anos.

Fazer pagamentos extras para reduzir a dívida da casa própria sempre que possível é vantajoso para o mutuário porque só uma pequena parte da prestação mensal reduz o débito com o banco.

No exemplo no quadro abaixo, para um financiamento de R$ 300 mil, com uma parcela de R$ 3.353,31, só um quarto desse valor (R$ 833,33) foi direcionado para diminuir o saldo devedor.

O restante se refere principalmente a juros (R$ 2.392,24). Com isso, após o primeiro mês, o cliente ainda deve R$ 299.166,67.

Todos os meses, essa dívida com o banco é recalculada –portanto, quanto menor for o montante, menor será o impacto dos juros e da TR (Taxa Referencial) nessa conta.

O exemplo considera a tabela SAC, a mais usada no Brasil, na qual as prestações iniciais são mais altas, porém o valor pago ao final é menor. Na tabela Price, a parcela inicial é menor e se mantém ao longo do período, mas o saldo devedor diminui muito mais lentamente e, por isso, o mutuário paga mais juros.

Editoria de Arte/Folhapress

Em ambos os casos, os bancos têm um ganho menor com a operação quando o mutuário quita a dívida em menos tempo do que o previsto. Sabendo que essa é uma prática comum, aproveitam para fidelizar o cliente enquanto ele está atrelado ao financiamento.

Como ressalta Teotônio Rezende, diretor da Caixa, o crédito imobiliário “é a principal âncora para levar outros negócios para o cliente”.

Se ficar satisfeito, pode continuar no banco mesmo após o fim do contrato e, “às vezes, faz até um upgrade”, emendando o financiamento de um segundo imóvel, de valor mais alto, afirma Cláudio Borges, diretor do Bradesco.

DINHEIRO “BARATO”

Os juros do financiamento imobiliário são muito baixos se comparados com outras linhas de crédito. “Não faz sentido financiar o carro ou a mobília [com taxas mais altas] e amortizar o financiamento imobiliário”, alerta Gilberto Abreu, diretor do Santander.

Mesmo que não tenha outra dívida para quitar, a recomendação para o mutuário é não usar todo o dinheiro que tem guardado para adiantar parcelas. Se houver uma emergência, terá que recorrer a um empréstimo com custo muito maior, como o do cartão de crédito, com juros de 193% no acumulado dos últimos 12 meses, segundo a Anefac (associação de executivos de finanças).

Nos grandes bancos (veja quadro abaixo), os mutuários conseguem taxas entre 7,7% e 10,5% ao ano, mais TR (Taxa Referencial).

Editoria de Arte/Folhapress

Especialistas apontam riscos e vantagens de comprar ou alugar imóvel

 casal no primeiro imóvel
Alugar ou compra um imóvel envolve muitas variantes e requer uma ampla análise. Além dos processos administrativo e jurídico, é preciso ter em mente algumas questões.O imóvel se adequa às suas necessidades e à sua renda? Nos próximos anos, há alguma possibilidade de você mudar de cidade, Estado ou país? Se precisar vender a casa enquanto paga as parcelas, consegue recuperar o valor investido? As prestações ou o aluguel são muito salgados e consumirão gastos com lazer, bem-estar e qualidade de vida? O local é apropriado, vai valorizar?”Não pode ser uma decisão por impulso, é preciso se informar e buscar orientação”,diz José Augusto Viana, presidente do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Veja nesta página a opinião dele e de mais nove especialistas no assunto.

JOSÉ AUGUSTO VIANA

Presidente do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)

“O dinheiro investido em imóveis pode render 12% ao ano, mais a valorização do local, que varia de caso a caso. É um ótimo investimento na comparação com os demais. A renda é superior aos juros e ainda tem a valorização. Se a pessoa tem condições de investir e tem uma boa renda, o ideal é comprar um apartamento de R$ 200 mil a R$ 250 mil, mais populares, em boa localização. São imóveis escassos para aluguel e alcançam rendimentos altíssimos. Imóveis de valores mais altos são mais difíceis de alugar.”

JOSÉ DUTRA VIEIRA SOBRINHO

Conselheiro do Corecon (Conselho Regional de Economia de São Paulo)

“Nos três últimos anos, a valorização do imóvel financiado foi brutal. Acredito que muitos que optaram pelo aluguel, nesse tempo, tenham se arrependido. As taxas nunca foram tão baixas e os prazos nunca foram tão longos para financiar um imóvel, chegando, agora, a 35 anos. Além disso, há a motivação do patrimônio: o que a pessoa está pagando é dela, não é um dinheiro perdido. Mas é preciso analisar a situação, principalmente se a opção for pela compra na planta e o primeiro bem do comprador. Se ele está no aluguel e tem dívidas, é preferível comprar um imóvel pronto, já que poderá usufruir imediatamente do negócio, seja morando ou alugando o imóvel.”

JOSÉ URBANO DUARTE

Vice-presidente de governo da Caixa Econômica

“O financiamento permite antecipar a realização de uma necessidade ou de um desejo. A taxa de juros é o custo desta antecipação. Quanto menores os juros, melhor, sob o ponto de vista de quem está se valendo da alternativa do financiamento. No caso do financiamento imobiliário, a taxa de juros é a menor do sistema nos últimos anos. E os prazos, os maiores. E ainda há a forma como a prestação é calculada e cobrada. Ela decresce na medida que o tempo vai passando, comprometendo cada vez menos o orçamento do cliente, da família. O momento é favorável, e os clientes têm se valido disto. Em 2012, por exemplo, eles deverão financiar compras de seus imóveis numa escala superior a 25% do que foi feito em 2011. Juros menores e prazos maiores permitem realizar aquela necessidade comprando imóveis melhores e/ou em condições mais vantajosas.”

FLÁVIO PRANDO

Vice-presidente de habitação do Secovi-SP (sindicato de habitação)

“Os imóveis tiveram uma valorização importante que tem mais a ver com uma recuperação do que, propriamente, com a alta de preços. Houve uma estagnação entre o final da década de 1990 e no período de 2006/2007, na cidade e região metropolitana de São Paulo, quando os valores ficaram muito aquém da inflação. Agora, atingiram um patamar adequado e a tendência é uma valorização de 5% a 10%. Temos uma cidade onde a matéria-prima dos lançamentos imobiliários, que são os terrenos, é extremamente escassa. E há a questão do zoneamento, que desde 2003 tornou-se muito mais restritivo, o que reduz o potencial construtivo nesses terrenos. Consequência: a oferta de imóveis em São Paulo é inferior à demanda, o que gera uma pressão permanente nos preços, especialmente nos bairros mais procurados –aquele anel em volta do centro, que compreende Jardins, Itaim, Pinheiros, Brooklin, Vila Olímpia etc. Com a escassez de terrenos baldios, qualquer novo empreendimento paga um preço muito alto para remover a construção já existente, demolida e não aproveitada, para a obra partir de um espaço limpo. Resumo da história: no ponto de vista do Secovi, tendo oportunidade e valor de entrada (que está bastante reduzido, entre 10% e 15%), vale muito a pena financiar um imóvel com juros menores e prazos maiores. Dessa forma, o valor do financiamento se assemelha ao valor do aluguel. É mais inteligente comprar, pois o financiamento acaba e o imóvel valoriza.”

ALEXANDRE N. SOARES

Advogado, responsável pelo escritório da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação) em São Paulo

“Não há como se afirmar ‘a priori’ se é mais vantajoso alugar ou financiar. Existem muitas variáveis envolvidas (taxa de juros aplicada no contrato de financiamento, valor da locação, renda familiar, disciplina e controle de gastos etc). No entanto, na maioria dos casos, se a família for disciplinada e conseguir poupar, mesmo que more num imóvel locado –com valor condizente com a sua renda–, talvez torne-se mais vantajoso aguardar para comprar à vista o sonhado imóvel próprio, mesmo tendo em vista a queda acentuada da taxa de juros. Depende do caso concreto.”

SAMY DANA

Professor da Escola de Economia da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas)

“Comprar um imóvel ou continuar pagando aluguel? Esse é o dilema de muitos brasileiros. Porém, essa decisão precisa ser tomada depois de uma ampla análise. O corte das taxas de juros cria um benefício que deve ser dividido entre consumidores e construtoras. A forma que as construtoras têm para se apropriar desse benefício é através do aumento dos preços dos imóveis, propagandas e um batalhão de corretores tentando fazer o consumidor acreditar que a oportunidade é ‘única’. Vale lembrar que quanto mais os preços aumentarem, menor será a ‘fatia’ que sobra para o consumidor. Se for comprar um imóvel, tenha certeza que o preço que está pagando é razoável, não se deixe levar por impulso ou pelas aparentes barganhas em taxas. Tome cuidado para não deixar sua parte do bolo nas mãos do faminto setor imobiliário. Exemplo prático para uma pessoa que pretende comprar um imóvel de R$ 450 mil e tem R$ 180 mil de entrada e, por enquanto, paga aluguel no valor de R$ 1.500. Há duas opções: 1) A primeira é aplicar os R$ 180 mil no Tesouro Direto e fazer aplicações mensais de R$ 1 mil durante todo o período. Após os 30 anos, ela terá R$ 2,008 milhões. 2) A outra opção teria sido dar a entrada de R$ 180 mil e financiar os R$ 270 mil restantes. Durante 30 anos, essa pessoa terá que pagar R$ 2.500 ao mês para ter o imóvel. Ao final do período, o imóvel será seu e lhe custará R$ 900 mil.”

JOÃO DA ROCHA LIMA JUNIOR

Professor titular de Real Estate da USP (Universidade de São Paulo)

“A taxa de juros dos financiamentos estão acima da taxa referencial de juros. Enquanto você pode financiar a compra de um imóvel à taxa de 9,5% ano + TR, o que, na média pode representa um custo do financiamento de 10 a 11% ano, a renda de aplicações conservadoras pode estar no limite do CDI, que é de 8,5%. E caindo. Lembre que esses 8,5% devem ser cortados de 22,5% de imposto sobre a renda, resultando em 6,59%, dos quais ainda se extrai 1 ponto para administração se se tratar de aplicação em fundo de investimento. Então, aplicar recursos a 5,6% liquido anual contra financiamento a 11% não tem sentido. Se adicionarmos o custo do aluguel, na solução não comprar, retiramos mais alguns pontos dos 5,6% ano, ou eventualmente toda a renda líquida será consumida no pagamento do aluguel. Se o investidor tem recursos líquidos e precisa da residência, deve comprar. As aplicações para alugar imóveis residenciais representam pagar preço no auge do mercado, esperando uma renda que pode girar ao redor de 7% ano, com 27,5% de imposto sobre a renda, o que resulta líquido pouco mais de 5%, fora o custo dos vazios. Já aplicações em imóveis comerciais de alta qualidade abrigados em fundos imobiliários pode render ao redor de 8,5% ano, já descontados os custos de administração e as flutuações com vazios. A renda dos FII (Fundo de Investimento Imobiliários) é isenta de imposto sobre a renda para a pessoa física em situações particulares.”

CLAUDIO BORGES

Diretor de crédito imobiliário do Bradesco

“Fiz um comparativo entre duas situações: um cliente comprando um imóvel de R$ 200 mil, financiando R$ 160 mil em 360 meses, e a hipótese desse mesmo cliente alugar um imóvel de R$ 200 mil, pagando um aluguel mensal de 0,8% do valor do bem. A primeira prestação do cliente (R$ 1.733) está muito próxima do valor do aluguel, porém no decorrer do tempo ela vai caindo e ao final de 30 anos, mesmo com uma TR estimada em 0,4% ao mês, o cliente concluirá o pagamento de sua prestação na ordem dos R$ 542.

Ao contrário da prestação do crédito imobiliário, o aluguel sobe anualmente pelo IGP-M cumulativamente. Considerando um IGP-M conservador, de 5% a.a., verificamos que o aluguel, que era inicialmente de R$ 1.600, com o reajuste anual captalizado, chega ao final de 30 anos na ordem de R$ 6.915. O segundo sonho de uma pessoa que está financiando um imóvel numa faixa etária média de 35 anos, ao final dos 30 anos de financiamento, é estar aposentada. Pela realidade brasileira, a expectativa é que ela tenha uma renda comparativa ao se aposentar muito menor que a sua renda atual. Neste caso, a prestação do crédito imobiliário reduzindo-se ao longo do tempo atende essa necessidade de um custo menor de moradia, pois na medida que o tempo vai passando, sua prestação vai se tornando cada vez menor. No aluguel, a curva é inversa, o que vai impactar numa redução contínua da capacidade de poupança e de se preparar para a aposentadoria. Considerando um financiamento de R$ 160 mil, taxa de juros de 9,5%, a.a. + TR de 0,04% ao mês, ao final de 30 anos o cliente terá desembolsado a quantia de R$ 433.911. Para quem pagou o aluguel de um imóvel de R$ 200 mil, ao final de 30 anos, terá desembolsado a importância de R$ 1,27 milhão, ou seja, o valor equivalente a três financiamentos imobiliários e ainda não terá a propriedade do bem. Ao pagar uma prestação de crédito imobiliário, o cliente faz um investimento em um bem que um dia será seu.”

ROSELI HERNANDES

Diretora comercial da Lello Imóveis

“É preciso fazer contas para ver o que é mais vantajoso. Analisar o que você tem de capital e investigar se vale a pena aplicar ou dar entrada num financiamento imobiliário. Tenho clientes que compraram um imóvel na periferia e se mantiveram em outro alugado, num bairro mais nobre, por estarem mais próximos de trabalho, facilidades e família. O sonho da casa própria foi realizado, sem, necessariamente, a família ter de morar nele. E a nova lei do inquilinato garante menos conflitos. O inquilino procura ser respeitador, até porque hoje ele tem mais garantias, e o proprietário, por sua vez, tem interesse de manter o bom inquilino. Por outro lado, na compra, há dois tipos de financiamento: na planta, onde o comprador tem as parcelas semestrais, mas só começa a pagar o financiamento nas chaves –uma compra mais de impulso– e com o imóvel pronto, em que ele é obrigado a estar mais preparado, pois tem que ter, no mínimo, 20% do valor do bem para dar de entrada. Em compensação já pode se beneficiar imediatamente da sua compra.”

JOSÉ PEREIRA GONÇALVES

Economista e especialista em mercado imobiliário

“A casa própria é a principal transação feita durante toda a vida. Por isso é importante que a decisão seja tomada considerando todos os aspectos para que o sonho não venha a se tornar um pesadelo. Antes de comprar é fundamental ter certeza de que a possibilidade de haver mudança para outro local, motivada por emprego ou outra decisão qualquer, é mínima. Se existir essa possibilidade, o mais recomendável é alugar, pois a compra requer um investimento muito elevado. Se a decisão for pela compra, é importante ter certeza de que o imóvel atende suas necessidades de tamanho, aspirações e se está bem localizado. Na compra em que se dispõe de recursos, deve-se avaliar o montante necessário para ser à vista: sobrará dinheiro para atender uma emergência? Há recursos suficientes para cobrir todos os custos com a mudança, realizar reforma, comprar os móveis necessários, pagar os impostos devidos na transação?

Na compra com financiamento, é preciso considerar a taxa de juros razoável e o prazo contratado). Em relação a isso, vale refletir se compensa um prazo muito longo. Na maioria das situações, o prazo deve ser encarado como uma forma de obter uma prestação que naquele momento caiba na renda sem deixar o comprador muito sufocado. Ao longo do tempo, ele poderá realizar amortizações e reduzir esse prazo, pois durante esse tempo ele acumulará poupança ou, dependendo da operação, poderá utilizar recursos de sua conta do FGTS para realizar essa amortização. Vale destacar que o aluguel é uma despesa que a pessoa tem por estar utilizando um imóvel que não é de sua propriedade. A prestação, por sua vez é um investimento que a pessoa faz para adquirir um bem. O financiamento é uma forma de a pessoa antecipar a compra de um bem cuja aquisição à vista exigiria um prazo muito longo de poupança.”

Confira os documentos necessários para fazer o financiamento da casa

Conforme a sua situação (autônomo, assalariado ou comerciante), os documentos para dar entrada no financiamento são diferentes.

Confira abaixo a lista dos principais documentos que a CAIXA pede. Se não for comprar o imóvel com eles, ao menos consegue prever boa parte da documentação que precisará ter.

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Os documentos

. Ficha Cadastro Pessoa Física (formulário no site da Caixa)
. Cópia de RG e CPF
. Cópia da certidão de nascimento (solteiro) ou da certidão de casamento
. Cópia da declaração de Imposto de Renda e Recibo de Entrega
. Cópia do comprovante de residência atual e no próprio nome: conta de água, luz, telefone (fixo), fatura de cartão de crédito, extrato bancário, plano de saúde.
. Certidão Conjunta Negativa ou positiva com efeito de negativa de débitos relativa a tributos federais e dívida ativa da união.

Do imóvel
. Certidão atualizada de inteiro teor de matrícula contendo registro atual e ações reais e pessoas reipersecutórias (cartório)
. IPTU

Apresentar os seguintes comprovantes de renda

Assalariado:

. Cópia da Carteira de Trabalho: página da foto (frente e verso), todos os contratos de trabalho (registros) – levar a carteira no dia.
. Cópia dos três últimos holerites
. Extrato da conta vinculada do FGTS

Se for utilizar o FGTS:

. Declaração do Empregador (formulário no site da Caixa)
. Solicitação de Movimentação de Conta Vinculada do FGTS (formulário no site da Caixa)
. Declaração Negativa de Propriedade do Imóvel (formulário no site da Caixa)
. Declaração de Isenção de Imposto de Renda (formulário no site da Caixa)

Comerciante:

. Cópia do Contrato Social e Alterações contratuais (se tiver)
. Cópia da Declaração do Imposto de Renda pessoa física e jurídica. Extrato dos últimos três meses de conta corrente de pessoa física
. Comprovante de pagamento do último mês (tudo que tiver): aluguel, condomínio, água, luz, telefone, fatura de cartão de crédito, consórcio, empréstimo, mensalidade escolar etc.

Autônomo:

. Extrato dos últimos três meses de conta corrente de pessoa física
. Cópia da Declaração do Imposto de Renda pessoa física e jurídica
. Comprovante de pagamento do último mês (tudo que tiver): aluguel, condomínio, água, luz, telefone, fatura de cartão de crédito, consórcio, empréstimo, mensalidade escolar etc.
. Contrato de prestação de serviços + recibos de comprovantes de depósitos
. Declaração do sindicato / cooperativa / associação
. Decore com DARF (se acima do limite de isenção) imposto
. Recibo de Pagamento de Autônomo (RPA)

Entenda como funciona e conheça as vantagens do sistema de consórcio imobiliário

slogan casa de co

O que é consórcio de imóveis?

O consórcio é um sistema de autofinanciamento que reúne um grupo de pessoas (físicas e/ou jurídicas) interessadas na compra de um bem. Os consorciados ou cotistas contribuem com uma parcela mensal, destinada à formação de uma poupança comum. Todos os participantes são contemplados para uso dessa poupança dentro do período pré-determinado, seguindo as regras previstas no contrato, que será utilizada para a compra do imóvel.

O que é carta de crédito?

É a denominação utilizada para identificar o crédito do consórcio. É o documento que autoriza a compra do bem pelo consorciado contemplado.

Como funciona o sorteio?

No sistema de consórcio, um ou mais participantes do grupo são sorteados para receber a carta de crédito, de acordo com a disponibilidade do caixa. A carta recebida corresponde ao valor do bem, independentemente do número de parcelas pagas. O sorteio serve apenas para definir a ordem de recebimento do crédito, já que todos os integrantes do grupo o receberão até o final do plano.

Como é a contemplação do crédito?

A contemplação do consorciado com sua carta de crédito é realizada de duas formas: por sorteio ou lance. E é realizada nas assembléias mensais dos grupos de consórcio.

O que é um lance?

O consorciado também pode ser contemplado com a carta de crédito por meio de um lance, que é um valor oferecido para ser contemplado. Quando pago, esse valor poderá abater o número de parcelas que ainda devem ser pagas ou para reduzir o valor das próximas parcelas a pagar. De qualquer forma a dívida/saldo devedor é reduzido. Será contemplado o maior percentual de lance ofertado, de acordo com as regras contratuais. O consorciado pode, ainda, utilizar seu FGTS para ofertar o lance.

casal com bebê

Tome alguns cuidados antes de adquirir uma cota:

  • Leia atentamente as cláusulas do contrato e peça todos os esclarecimentos que julgar necessários;
  • Certifique-se quanto ao crédito indicado no contrato, prazo de duração do grupo, percentual de contribuições, despesas que serão cobradas, tipos de seguro que poderão ser exigidos e as garantias que deverão ser fornecidas quando você for contemplado;
  • Saiba como será realizada a contemplação, se é possível optar por crédito de menor ou maior valor antes da contemplação e qual a forma de antecipação de pagamento de parcelas;
  • Verifique se o que foi prometido consta do contrato. Desconsidere as promessas verbais: todos os direitos e obrigações do consorciado estão estabelecidos no contrato;
  • Ficou em dúvida? Não deixe de entrar em contato com a administradora caso você deseje informações adicionais sobre o funcionamento do grupo que está sendo oferecido a você.

Brasileiros endinheirados buscam castelos na Europa e casas na Disney

Que tal ter como retiro de férias um castelo do século 16, com 18 quartos em 1.200 m² de área construída, 11 hectares de jardins cuidados, espelhos-d’água e estátuas? Mais: uma capela do século 18, quatro torres, fosso e ponte levadiça. Tudo na Normandia, a duas horas de Paris.

Comprar uma propriedade do tipo –no caso citado, por € 8,5 milhões (R$ 24,5 milhões)– está entrando cada vez mais no radar de brasileiros endinheirados, que, além de castelos, buscam “villas” (mansões) e propriedades com haras ou vinícolas.


Em condomínio na Disney, brasileiro quer mansão com ‘puxadinho’

O mercado imobiliário de luxo da França vê um crescimento do número de brasileiros que visitam e compram seus imóveis. Segundo o grupo Barnes International, um dos principais do setor, a procura de imóveis franceses pela clientela brasileira cresceu de 10% a 15% desde 2009, mesmo na crise econômica.

“A Europa não está tão sexy, mas houve essa alta na demanda na crise”, diz Balkys Chida-Klewer, consultora de bens de luxo da Barnes.

O grupo Mercure, outro importante do setor, também apontou a chegada de brasileiros entre sua clientela. Neste ano, a empresa disse ter sido contatada por uma dezena de clientes do país interessados em imóveis do tipo.

Uma venda importante do grupo a um brasileiro foi a de um castelo de € 3 milhões no centro do país. O imóvel pertenceu a Jean-Bédel Bokassa (1921-1996), líder da atual República Centro-Africana que viveu exilado na França.

Já o castelo na Normandia citado no início da reportagem seria visitado por um potencial comprador brasileiro, um empresário que atua em diversos setores e tem € 10 milhões para desembolsar em sua nova aquisição (a corretora pediu que o nome dele não fosse publicado para não comprometer o negócio).

O local também tem história: passou pelas mãos de várias famílias francesas de nobres e burgueses e, durante a Segunda Guerra Mundial, foi residência de um marechal alemão e escritório da Gestapo, a polícia nazista.

Os brasileiros integram uma tendência mais ampla de aumento de clientela estrangeira que ajuda a movimentar o mercado imobiliário francês em meio à escassez de compradores locais ou de países vizinhos. Chineses, russos e árabes também se tornam mais numerosos.

O aumento da presença deles entre os proprietários ou locatários de imóveis é percebida, por exemplo, em Deauville, cidade da costa da Normandia conhecida por atrair milionários do eixo Paris-Londres-Bruxelas interessados em corridas de cavalos, cassinos, golfe e proximidade da capital francesa.

Mastrangelo Reino/Folhapress
Castelo à venda em Deauville, na França; brasileiros começam a investir em imóveis de luxo no país europeu
Castelo à venda em Deauville, na França; brasileiros começam a investir em imóveis de luxo no país europeu

PREFERÊNCIAS

Corretores apontam que, entre grandes propriedades no interior da França, o maior interesse dos brasileiros é na Normandia, com destaque para imóveis com estrutura para criar cavalos de corrida ou praticar hipismo.

A região vinicultora de Bordeaux também atrai.

Os consultores Gaëtan Mary e Charlotte Alaurent citam uma diferença de interesse entre franceses e estrangeiros em relação à decoração.

Enquanto os locais preferem residências de campo ou praia que evoquem rusticidade ou autenticidade, compradores internacionais, sobretudo russos, gostam de ostentar luxo e riqueza.

“Mas isso tem relação com o fato de que, às vezes, alguém que compra uma propriedade em outro continente tem mais capital, enquanto um francês que compra algo na França não necessariamente é tão rico”, diz o corretor Bertrand Couturié, especializado em casas de campo.

Chida-Klewer, da Barnes, afirma que o grosso de sua clientela brasileira vem de São Paulo e do Rio. “Os clientes de São Paulo são muito exigentes, refinados, cultos e atentos à identidade e à memória histórica europeia.”

Ela diz que, embora chame a atenção o interesse pelas grandes propriedades no interior, a vedete da clientela brasileira é Paris, sobretudo a turística região de Saint-Germain-des-Prés, na margem esquerda do rio Sena.

Em uma Paris de apartamentos antigos e espaços diminutos, outra demanda difícil de suprir é por imóveis grandes. “Para alguns, 300 m² é muito pouco”, diz.