Indo bem além da taxa de juros, cálculo inclui todos os encargos do financiamento imobiliário e facilita comparação entre os bancos.
Com prazos de até 35 anos, o financiamento da casa própria pode durar bem mais que um casamento. Portanto, antes de decidir com qual banco assumir esse compromisso, não basta escolher aquele que tem a menor taxa de juros. As tarifas e os seguros cobrados pela instituição também devem ser considerados, pois podem deixar o custo final bem mais alto.
Quem planeja comprar imóvel financiado deve pesquisar o custo efetivo total (CET), que inclui, além dos juros, os seguros obrigatórios, a taxa mensal de administração e tarifa de avaliação de imóvel. “O consumidor deve pesquisar o CET em todos os bancos, começando pelo qual é correntista”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA).
“É preciso comparar o CET porque, às vezes, um banco oferece a taxa de juros mais baixa, mas o seguro e as outras taxas são maiores, o que encarece o financiamento”, afirma Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
O crédito imobiliário inclui dois seguros obrigatórios – morte ou invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI). Somados, eles podem representar até 16,3% do valor da prestação, segundo simulação do Canal de Crédito com quatro bancos.
Como no seguro de carros, MIP e DFI variam de acordo com a idade e o perfil do cliente e as condições do imóvel. “Nem todos os bancos têm a mesma regra. Alguns mudam a alíquota de acordo com a faixa etária”, diz Marcelo Prata, sócio-fundador do Canal do Crédito e presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi), explicando que, quanto mais idade, maior é a taxa. “Outros consideram a mesma alíquota durante todo financiamento.”
No Itaú, o custo com o seguro para cliente de 18 a 25 anos é de 3,41% do total do financiamento e o CET, de 9,16%. Na faixa de 36 a 40 anos, os seguros representam 6,69% e o CET sobe para 9,54%. De 46 a 50 anos, os seguros pulam para 16,28% e o CET vai a 10,75%. “Segundo resolução do Banco Central, os bancos são obrigados a oferecer duas opções de seguro para o cliente”, afirma Marcelo Prata.
A taxa de administração é embutida nas mensalidades, porém, segundo o presidente da AMSPA, ela tem sido questionada na Justiça e já há decisões favoráveis. No Congresso, tem até um projeto de lei que prevê seu fim, de autoria do senador Paulo Paim (PT-RS). A coordenadora da Proteste, Maria Inês Dolci, alerta que, por lei, essa taxa deve ser de até 2% nas 12 primeiras parcelas do financiamento, mas alguns bancos cobram de 20% a 30% até o final do contrato.
O consumidor precisa saber que a menor taxa de juros não está atrelada à compra de produtos e serviços do banco. Essa prática é venda casada, diz Renata Reis, supervisora de assistência habitacional do Procon. A economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Ione Amorim, endossa: “Condicionar juro baixo à contratação de serviços é venda casada. Como o financiamento é longo, os bancos vão trabalhar muito tempo com o cliente e tentam lhe vender produtos, que não podem estar condicionado a um benefício”.
Ione avisa que a cobrança de abertura de crédito foi proibida pelo Banco Central. “Alguns bancos mudaram o nome para avaliação de crédito e continuam cobrando”, afirma ela.”O consumidor não pode ser passivo e deve ver as taxas discriminadas no CET. Se aparecer algo com outro nome, ele deve contestar por escrito junto ao gerente”, diz o presidente da AMSPA.
Fonte: Estadão (23/02/2014).
