É HORA DE COMPRAR?

Depois da alta exorbitante dos últimos anos, preço dos imóveis sobe menos do que a inflação em 2014. Se o momento é ruim para investidores, pode ser favorável para quem sonha com a casa própria.

aperto de mão

Os últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro cravou uma série impressionante de recordes. Em 2013, os financiamentos para a compra da casa própria somaram R$ 109,2 bilhões, a maior marca da história. Há pelo menos uma década o número de unidades vendidas no País por meio de crédito habitacional cresce acima de dois dígitos. O cenário favorável puxou a construção civil, que viu suas receitas dobrarem desde 2010. Toda essa pujança provocou uma disparada generalizada de preços. No Rio de Janeiro, um apartamento de três dormitórios na zona sul, de frente para o mar, não custa menos de R$ 5 milhões. Há seis anos, o mesmo imóvel podia ser comprado por R$ 1 milhão. Capitais como São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre conheceram o mesmo fenômeno – e fizeram a fortuna de construtoras, incorporadoras e instituições financeiras. Por todas essas razões, os mais recentes indicadores do setor surpreendem. Em fevereiro, a venda de imóveis residenciais novos caiu 49,1% na cidade de São Paulo. Somados, os meses de janeiro e fevereiro representaram o pior bimestre desde 2004. Com a demanda em baixa, os preços desaceleraram. Pela primeira vez em muitos anos, em 2014 o valor dos imóveis nas maiores cidades brasileiras subiu menos do que a inflação. Isso, afinal, é uma boa ou má notícia?

Os especialistas entrevistados por ISTOÉ interpretam a desaceleração de preços como um equilíbrio natural do mercado e negam que um colapso imobiliário esteja prestes a acontecer.“O cenário econômico não apresenta nenhum tipo de bolha”, diz Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis. “É apenas um ajuste do mercado após um período extremamente aquecido”, afirma. “Não dá para ser tão aquecido quanto nos anos anteriores, mas o setor continua crescendo”, garante José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Para Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a questão central é a preocupação com o que pode acontecer nos próximos meses. “O empresariado está receoso com a economia e espera para lançar os empreendimentos”, diz. “Mas os resultados de 2014 devem ser muito próximos aos de 2013.”

Mesmo com a desaceleração, os preços ainda estão altos. O último índice FipeZap mostra que a média do metro quadrado mais caro do Brasil está no Rio de Janeiro: R$ 10.468. Na orla da zona sul carioca, o valor pode chegar a R$ 40 mil – mais do que a média de Manhattan, em Nova York, que é de R$ 30 mil, segundo dados da imobiliária Douglas Elliman. No ranking dos preços exorbitantes, Brasília aparece em segundo lugar e São Paulo, em terceiro. Os valores nas nuvens impedem que novos negócios sejam fechados. O administrador de empresas Leandro Avellar quer sair da casa dos pais e se casar, mas os preços assustam. “Se não baixarem no segundo semestre, vamos procurar um local mais afastado ou adiar os planos”, diz. Profissional da área de marketing, Conrado Balbinot e sua mulher, Silvana Mello, que trabalha no setor de recursos humanos, tiveram uma experiência que comprova a instabilidade do mercado. Há um ano se interessaram por um apartamento de 70 metros quadrados no Brooklin, bairro nobre de São Paulo, mas desistiram por causa dos R$ 800 mil cobrados pelo dono. Recentemente, o corretor com quem negociavam os procurou, avisando que o imóvel poderia ser adquirido por R$ 594 mil. Nem assim fecharam negócio. “Vamos esperar até que os preços se adequem à realidade”, diz Balbinot.

Se os preços estão menos agressivos, é hora de ir às compras? Os especialistas afirmam que, em 2014, não deve ser um bom negócio adquirir imóveis para investimento, mas pode ser o momento ideal para quem procura um lugar para morar. “Hoje é melhor do que no ano que vem e pior do que no ano passado”, afirma Kallas, do Secovi-SP. Claudio Tavares, pesquisador e professor do Núcleo da Real Estate da Poli-USP, sugere que a variação da renda seja levada em conta na decisão de comprar. “Se os imóveis estiverem subindo mais do que a sua renda, é a hora certa de comprar”, afirma Tavares.

IEpag72e73_Economia-2.jpg

 

Fonte: Revista ISTOÉ (29/04/2014).

Anúncios

OS PRÓS E CONTRAS DE MORAR EM UM EMPREENDIMENTO MULTIUSO

Veja as vantagens e desvantagens dos empreendimentos que combinam unidades residenciais e comerciais e avalie se eles combinam com o seu perfil.

Conjunto NacionalConjunto Nacional: Empreendimento na Avenida Paulista, em São Paulo, foi um dos pioneiros no conceito de multiúso no Brasil.

São Paulo – Que tal ter uma padaria ou um shopping a poucos andares do seu apartamento e ir trabalhar de elevador? Nada mal, certo? Mas e se para ter tudo isso fosse preciso dar bom dia a um número muito maior de vizinhos e abrir mão de tirar o lixo de casa de pijama?

Essas são algumas das vantagens e desvantagens que o comprador deve observar ao pensar em morar em um empreendimento multiúso.

Também chamados de empreendimentos mistos ou mixed-use, eles incorporam na mesma área imóveis comerciais e residenciais, oferecendo uma vasta gama de serviçosaos moradores e a possibilidade de morar e trabalhar em um mesmo lugar.

Tendência em outros países, como os Estados Unidos, os empreendimentos multiúso também estão sendo cada vez mais explorados pelas construtoras em cidades grandes do país, como São Paulo e Rio de Janeiro. Segundo o outlet de imóveis RealtOn, em 2013 a procura por esse tipo de empreendimento no site cresceu 22%.

Um dos empreendimentos mais famosos de São Paulo, o Conjunto Nacional, localizado na Avenida Paulista, é um dos pioneiros no conceito. Possui duas torres comerciais, um centro comercial e um residencial com 47 apartamentos.

Ele traz as principais características dos mixed-use, mas levadas ao extremo: ao mesmo tempo em que tem muita conveniência – com cinema, teatro, academia, 66 lojas e restaurantes -, os moradores dividem o condomínio com 413 estabelecimentos de médio porte, como consultórios, e 72 empresas de grande porte, resultando em uma circulação de 45 mil pessoas por dia.

Confira a seguir os principais prós e contras dos empreendimentos multiuso e avalie se eles seriam uma boa opção para você.

Prós

Conveniência

A maior vantagem de viver em um empreendimento com serviços é não precisar sair de casa para fazer comprinhas básicas e para usufruir de serviços como restaurante ou salão de beleza. “Para pessoas que moram sozinhas e casais que trabalham fora o dia todo serviço é algo que interessa muito”, afirma Rosely Schwartz, autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, da editora Saraiva.

A conveniência tem sido reconhecida pelas construtoras como um atrativo muito valorizado por moradores mais jovens, da geração Y, que muitas vezes prezam mais pela vantagem de fazer tudo a pé do que pela privacidade.

“Esses empreendimentos podem ter desde concierge, serviços de motoboy, serviços de pequenos consertos, área de snacks, salão de beleza, personal trainer, lavanderia e até serviço de arrumação em alguns casos. Quase a totalidade de serviços da torre comercial pode ser usada para a área residencial”, afirma Rogério Santos, presidente executivo da RealtON.

Morar a poucos metros do trabalho

Ainda que algumas pessoas não suportem viver e morar em um mesmo ambiente, para quem convive diariamente com o trânsito das grandes cidades morar ao lado do trabalho se tornou um grande sonho.

“As pessoas querem permanecer menos tempo no trânsito mais do que morar em um imóvel muito espaçoso, esse é o maior luxo de todos”, afirma Rogério Santos.

Segundo ele, cerca de 25% a 30% dos moradores das unidades residenciais dos empreendimentos multiuso também são proprietários ou trabalham nas unidades comerciais do prédio.

Economia no deslocamento

Além da comodidade, com o menor deslocamento também é possível reduzir os gastos com a manutenção do carro, com combustível e estacionamento, sobretudo se o morador também trabalhar no empreendimento.

Contras

Incômodos causados pelas atividades comerciais

Se o empreendimento não tiver separação entre as áreas comerciais e residenciais, os moradores podem se deparar com situações desagradáveis. Se você morar em cima de um restaurante, o apartamento pode ficar com forte cheiro de fritura ou pior, alguns visitantes pequenos e indesejados podem brotar na sua casa.

Unidades menores

De acordo com o CEO da RealtON, em geral, os empreendimentos multiúso possuem unidades compactas. Voltados a moradores jovens, recém-casados e solteiros convictos, como explica Rogério Santos, o mais comum são unidades de um ou dois dormitórios. Portanto, espaço não é o forte desse tipo de empreendimento.

Menor privacidade

Com unidades menores e torres comerciais o número de moradores e o fluxo de pessoas é muito maior do que em um prédio residencial convencional. “Uma pessoa que vai morar em um condomínio desses deve ter consciência de que conviverá com outras pessoas, ela não pode encarar seu imóvel como uma residência isolada”, afirma Rosely Schwartz.

Apesar do maior fluxo de pessoas, segundo Rogério Santos, normalmente os prédios comerciais têm entradas diferentes dos residenciais. Portanto, o morador não corre o risco de entrar no elevador de chinelo e bermuda e encontrar um grupo de executivos engravatados.

Possibilidade de maiores custos

As unidades comerciais do empreendimento podem gerar maiores custos de manutenção do condomínio, além de elevar o consumo de água e energia. “Além dos custos de manutenção, os profissionais são mais qualificados, o empreendimento precisa de um zelador com mais conhecimento de informática, por exemplo, e o custo de pessoal pode encarecer muito a taxa de condomínio”, afirma Rosely.

Segundo ela, quando o custo é diluído entre muitas unidades ou quando as taxas condominiais das unidades residenciais são mais baixas do que as dos proprietários das unidades comerciais, o valor final pode ser menor. Por isso, é essencial checar com antecedência o modelo de cobrança.

“Eu recomendo que o comprador verifique o documento de convenção do condomínio, que é bastante importante principalmente para checar como será o rateio das despesas com elevador, manutenção da área de serviços e com funcionários e outras questões, como se a garagem será a mesma para clientes das lojas e moradores”, diz Rosely.

Mesmo se o prédio estiver na planta já é possível consultar a minuta de convenção do condomínio, segundo Rosely, que é um pré-requisito para que o projeto seja aprovado na prefeitura e no cartório de registro de imóveis.

Por fim, além dos gastos maiores com o condomínio, como o perfil de comprador que tem capacidade de arcar com o custo desse tipo de imóvel pode ter uma renda um pouco mais alta, os preços dos serviços podem ser pressionados, o que prejudica os moradores menos abastados.

Fonte: Exame (22/04/2014).

OS DOCUMENTOS DE QUE VOCÊ PRECISA PARA COMPRAR UM IMÓVEL

Veja quais são os documentos do vendedor e do imóvel necessários para uma negociação de compra e venda.

contrato

São Paulo – A burocracia da compra de um imóvel envolve custos elevados com taxas e impostos, além de uma extensa lista de documentos que resguardam o comprador.

Além dos cuidados na hora de visitar e vistoriar o imóvel, para verificar se ele não tem algum problema que possa ser detectado visualmente, uma boa análise da documentação do bem e dos vendedores é fundamental para que o comprador se certifique de que pode comprar com tranquilidade.

Para Alain Banfi, presidente executivo do site de anúncios de imóveis por geolocalização Urby, o comprador deve exigir uma boa orientação do corretor para analisar a documentação.

“O corretor ganha uma comissão bem alta na venda de um imóvel exatamente para fazer esse tipo de serviço”, diz Banfi.

Ainda assim, não custa nada conhecer os documentos que comprovam que um imóvel e seus vendedores estão livres de dívidas, processos, litígios e outras confusões que possam resvalar no comprador.

O que os documentos mostram

psta

A lista de documentos varia um pouco de estado para estado, mas em linhas gerais o comprador deve procurar saber se o vendedor ou o imóvel é alvo de alguma ação que possa impedir a venda.

Por exemplo, se o vendedor tiver dívidas, ele deve comprovar que tem patrimônio para cobri-las antes de vender seu imóvel. O imóvel pode também ter dívidas com IPTU e condomínio, e o comprador pode ter de arcar com elas.

É importante que os documentos estejam atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura, uma vez que eles têm validade curta. Além disso, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) precisa estar pago.

Como alguns documentos são pagos e não são baratos – como aqueles emitidos por cartórios – o ideal é fechar toda a negociação primeiro e solicitá-los depois.

Veja, em linhas gerais, quais são os documentos necessários na hora de comprar um imóvel e onde consegui-los:

Documentação do vendedor

– RG e CPF: documentos básicos de identificação.

– Certidão de casamento ou união estável com regime de bens, se houver: ainda que o vendedor esteja vendendo um bem particular, que é só dele, o seu cônjuge ou companheiro em geral precisa manifestar que está ciente da venda.

Caso seja um bem comum do casal, ambos são proprietários, então é necessária a documentação dos dois.

Se o vendedor for separado, mas não legalmente divorciado, é preciso cuidado, pois o casal pode acabar brigando por conta desta venda. O ideal é que eles se divorciem e partilhem os bens antes de vendê-los.

De acordo com Alex Strotbek, um casal em união estável que não tenha um contrato de união estável, mas que tenha um imóvel em nome dos dois não representa problemas. Assume-se que o regime é o da comunhão parcial de bens e que ambos são proprietários e, portanto, vendedores.

Já se o imóvel estiver em nome de apenas um deles, considera-se que este é o único dono. A coisa muda de figura se o casal estiver brigando. “O companheiro só vai intervir se houver litígio. Ele não vai ter muito como brecar a venda, a menos que busque a via judicial”, diz Strotbek.

– Certidões negativas (principais): de protestos (obtidas em cartórios); de ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal); de execuções fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda); de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita Federal); de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do Trabalho); e de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).

Essas certidões comprovam que o vendedor e seu cônjuge ou companheiro não têm dívidas tributárias, trabalhistas, não estão sendo processados e não estão interditados judicialmente, o que os impediria de vender o imóvel por conta própria. As certidões emitidas online são gratuitas.

“Se o vendedor não tiver dívidas, ele não precisa comprovar renda, emprego ou patrimônio complementar. Mas se ele tiver algum apontamento, uma ação de cobrança ou uma possível dívida futura, o comprador pode pedir uma comprovação de patrimônio que cubra o valor daquela dívida e que não seja bem de família”, explica Alex Strotbek.

Documentação do imóvel

– Matrícula atualizada: é preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais, para verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.

“É preciso comprovar que o imóvel está livre e desembaraçado de qualquer tipo de ônus, que não tem contrato de locação, esse tipo de coisa”, diz Strotbek.

A matrícula com a certidão de ônus trará o histórico completo do imóvel, incluindo alienações passadas, comprovação de propriedade e averbação da construção, que atesta qual é o tipo de construção feita naquele terreno e suas possíveis alterações que devessem ser documentadas.

– Certidão de situação fiscal/IPTU: obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser emitida pela internet.

– “Habite-se”: obtido na Prefeitura, atesta que o imóvel é habitável. Não é que a expedição do “Habite-se” seja necessária para a negociação de um imóvel. Mas o comprador precisa saber o que está comprando.

Se o imóvel for vendido sem o “Habite-se”, diz Alex Strotbek, o comprador pode se responsabilizar por emiti-lo. Mas ele deve saber disso já na hora da negociação, para pedir um desconto no preço do imóvel, se for o caso.

– Declaração de inexistência de débitos condominiais:em caso de imóveis que fazem parte de um condomínio é necessário pedir esse documento para o próprio síndico ou para a administradora do local.

“Esse documento certifica que não há dívidas de taxa de condomínio. Se existirem, esses débitos recairão sobre o novo proprietário”, explica Alain Banfi, do Urby.

– Certidão enfitêutica: deve ser emitida no caso de imóveis foreiros, isto é, cuja propriedade (do imóvel ou do terreno) é da União, do município ou de entidades privadas, como a Igreja Católica. Quem compra um imóvel desses, portanto, só tem sua posse, o direito de uso, não a propriedade.

Quem tem o direito de posse de um imóvel foreiro deve pagar ao proprietário o aforamento. Além disso, na negociação de um imóvel foreiro é preciso pagar o laudêmio, geralmente pago pelo comprador em nome do vendedor (uma vez que, legalmente, é o vendedor o responsável por quitá-lo).

A certidão enfitêutica comprova se o imóvel foreiro está em dia com suas obrigações. No caso de imóveis pertencentes à União, a certidão pode ser tirada no site do Serviço do Patrimônio da União (SPU). Para imóveis pertencentes ao município, o caminho é a Prefeitura.

 Fonte: Exame ( 21/03/2014).

CAIXA DEFINE REGRAS PARA PORTABILIDADE DE CRÉDITO COM FGTS

Diário Oficial traz circular da Caixa, que determina critérios e procedimentos operacionais para a portabilidade de crédito imobiliário com recursos do FGTS.

Caixa Econômica FederalCaixa: portabilidade permite ao cliente bancário pedir a transferência de operações de crédito de um banco para outro que ofereça taxa de juros mais baixa.

Brasília – A edição do dia 22 de abril do Diário Oficial da União traz publicada a circular 650 que determina critérios e procedimentos operacionais para a portabilidade de crédito imobiliário com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A circular é da Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo.

A portabilidade permite ao cliente bancário pedir a transferência de operações de crédito de um banco para outro que ofereça taxa de juros mais baixa.

A circular lista os procedimentos operacionais, após o Conselho Curador do FGTS ter aprovado, em março, a portabilidade.

No ano passado, a Lei 12.810/13 e a Resolução 4.292/13 do Conselho Monetário Nacional definiram novas regras sobre portabilidade de crédito, mas era necessária a aprovação do Conselho Curador do FGTS para o caso específico dos financiamentos em que os bancos usam o fundo como fonte de recursos para oferecer os empréstimos.

De acordo com a circular, os bancos podem reduzir o ganho com os juros e a taxa de administração cobrados dos clientes para incentivar a portabilidade.

O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito.

Outra regra é que o sistema de amortização da operação do crédito objeto da portabilidade não pode ser alterado.

Se houver divergência entre as informações enviadas pelos bancos, a Caixa poderá rejeitar a transferência da dívida ou solicitar a complementação de informações.

De acordo com a circular, os motivos que podem implicar a negativa da transferência da dívida são o não recebimento de informações dos bancos envolvidos e fornecimento de dados cadastrais e financeiros inconsistentes.

A circular reforça que o custo operacional acordado entre as instituições financeiras para fazer a portabilidade não poderá ser cobrado ou repassado ao devedor.

Essas novas regras de portabilidade entram em vigor no próximo dia 5.

Fonte:  EXAME e  Agência Brasil ( 22/04/2014).

CAIXA E BB AMPLIAM DISPUTA PARA FINANCIAR A CASA PRÓPRIA

‘Guerra’ entre bancos públicos deve atrair também as instituições privadas.

O mercado imobiliário de Ribeirão Preto ganha com a maior briga da Caixa e do BB pela disputa dos compradores de imóveis na cidade (foto: F.L.Piton / A Cidade)

cidadee
O Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal ampliam a disputa pelo mercado de crédito imobiliário.

A ‘guerra’ é pela conquista do consumidor que pretende financiar a compra da casa própria.

O consumidor tende a ganhar diante essa ‘guerra.’ Tradicional no setor, a Caixa oferece redução de 0,5% na taxa de juros para quem possua três anos ou mais de contribuição do FGTS. Já o Banco do Brasil oferece carência de seis meses para o pagamento da primeira parcela.

A concorrência entre os dois bancos controlados pelo governo pelo mercado de crédito imobiliário deve favorecer o consumidor porque os bancos privados a ‘guerra’ também deverá atrair os bancos privados.

Os imóveis com valores dentro do programa Minha Casa, Minha Vida lideram a procura por crédito na Caixa e no BB. As instituições financiam até 90% do imóvel entre R$ 90 mil e R$ 145 mil.

Há subsídio de até R$ 25 mil e a condição é renda familiar mensal a partir de R$ 1,5 mil e o titular não pode possuir outro financiamento imobiliário ou imóvel em seu nome.

Taxas
As taxas de juros oferecidas neste plano pela Caixa são de 4,5% ao ano, mais Taxa Referencial (TR), que em abril está em 0,0459%.

Já o Banco do Brasil oferece taxas de 5,11% ao ano, mais TR, além de carência de seis meses para pagar a primeira parcela.

“Além da carência de seis meses para começar a pagar as parcelas, o BB faz o financiamento de despesas de registros em cartório e oferece a ‘parcela pula’”, explica Marcel Pereira Figueiredo, gerente de negócios de mercado de pessoa física da Superintendência Estadual do BB.

Na ‘parcela pula’, o cliente escolhe um mês ao ano no qual não pagará a parcela do crédito, mas arca nas parcelas com taxas contratuais e com os juros.

Em contrapartida, a Caixa oferece redução de 0,5% na taxa de juros, para clientes com três anos ou mais de contribuição do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, e saldo em pelo menos uma das contas.

Fonte:  Jornal A Cidade  (21/04/2014). 

DRONES: ROBÔS VOADORES QUE SURGEM PARA AUXILIAR O MERCADO IMOBILIÁRIO

DronesNovas tecnologias são sempre bem-vindas ao mercado imobiliário a fim de ampliar as possibilidades de comercialização e intermediação. Neste sentido um dos últimos recursos a ser incorporado é a utilização de drones como ferramentas auxiliares no trabalho de corretores e imobiliárias.
Mas o que são Drones?

De uma maneira bem simplificada, podemos dizer que drones são robôs aéreos não tripulados – lembram um helicóptero de brinquedo – guiados por controle remoto e equipados com câmeras que possibilitam filmagens e fotografias de alta definição.

Na medida em que estes equipamentos se popularizam, as empresas do mercado imobiliário estão entre as pioneiras no Brasil em sua utilização comercial e mostramos aqui como eles podem ser úteis em seu cotidiano.

Afinal, como usar Drone no mercado imobiliário?

1. Visualizar áreas e terrenos
Medir terrenos e áreas, conhecer o entorno de um empreendimento, auxílio para medição de terrenos e áreas, verificar o desnível em loteamentos, conferir detalhes da fachada de um prédio, são muitas as possibilidades abertas pela utilização dos drones. Não faltam trabalhos em uma imobiliária que possam contar com a ajuda desta nova ferramenta.

2. Possibilitar experiência interativa para clientes e corretores
Visitar um estande de vendas ou imóvel pode ser algo repetitivo e tedioso para um comprador de imóveis. Ter a possibilidade de enxergar seu imóvel sob outra perspectiva pode se tornar uma experiência interativa determinante em uma compra.

3. Gravar vídeos aéreos
Com um drone (e um operador treinado) você poderá oferecer vídeos e fotografias aéreas, recursos até então difíceis e caros de se conseguir. Este é de fato um diferencial muito grande que irá atrair tanto compradores quanto novos anunciantes interessados em divulgar seus imóveis de uma maneira nova e inusitada.

E tudo isto por uma fortuna certo? Errado. Com o constante objetivo de estarmos sempre antenados com as novas tecnologias aplicadas ao mercado imobiliário e termos a mesma experiência de nossos clientes e leitores, nós aqui do VivaReal e do Guru do Corretor adquirimos um modelo Parrot Ar Drone 2.0, de fácil operação e valor acessível que pode ser utilizado em sua imobiliária.

Fonte:  Obra24horas  e  Viva Real(28/03/2014).

 

1O RESPOSTAS SOBRE DECLARAÇÃO DE IMÓVEIS NO IMPOSTO DE RENDA

Saiba como informar na Declaração de Imposto de Renda diferentes tipos de situações envolvendo imóveis.

Miniaturas de imóveis em cima de um notebookValor do imóvel não pode ser atualizado a preço de mercado na Declaração

Dúvidas para declarar seu imóvel no Imposto de Renda 2014? Veja a seguir 10 respostas sobre a declaração de aluguéis, imóveis com usufruto, atualização do custo de aquisição do bem e outras.

As questões foram elaboradas e respondidas por especialistas da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage.

1- É possível fazer a atualização de um imóvel pelo valor de mercado na declaração

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no imóvel.

Essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas).

Esses documentos devem ser guardados pelo contribuinte por pelo menos cinco anos, prazo dentro do qual a Receita pode solicitar a comprovação dos gastos declarado

2- Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio residencial são tributáveis?

Como esses rendimentos são considerados prestação de serviços, o síndico deve fazer o pagamento mensal obrigatório do imposto sobre os valores recebidos, por meio do carnê-leão, e os rendimentos devem compor também a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual.

Isso deve ocorrer mesmo que o pagamento do síndico seja feito por meio da isenção do pagamento do condomínio.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são tributados na modalidade de carnê-leão porque não existe vínculo empregatício entre o condomínio e o síndico.

É o mesmo tipo de tributação aplicado ao recebimento de aluguéis (veja como declarar aluguéis): para apurar o imposto a ser pago, é usada a tabela progressiva do imposto de renda, vigente no mês do recebimento e o prazo de recolhimento vai até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do valor.

3-  Como deve ser informada a doação de bens imóveis com usufruto?

O doador deverá declarar o bem dado em doação na ficha Bens e Direitos, informando o nome e CPF do beneficiário da doação. Também é preciso indicar na coluna de Discriminação que ele permaneceu com o usufruto do bem, sem a indicação de valores.

Por fim, o doador deve informar a operação na ficha Doações Efetuadas, no código 81, incluindo o nome e o CPF do beneficiário e o valor do bem.

Já o donatário (quem recebe a doação) deverá informar o imóvel recebido em doação na ficha Bens e Direitos, colocando no campo Discriminação o nome e o CPF do doador. E deve informar ainda o valor do bem na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

 4- Como deve ser declarada a compra de imóvel feita por contrato particular de compra e venda, o chamado contrato de gaveta, quando a aquisição ocorreu em um determinado ano e a escritura em cartório só ocorreu em um ano-calendário posterior?

Para efeito fiscal, o contrato particular firmado entre uma construtora ou uma pessoa física e o comprador é um instrumento válido para configurar a aquisição/transferência do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado nenhum valor.

A partir da data do contrato, portanto, o comprador deve informá-lo em sua declaração na ficha “Bens e Direitos”, assim como outra uma compra de imóvel qualquer.

5- Os juros incidentes no financiamento imobiliário podem ser acrescidos ao custo do imóvel?

Sim. Os juros e demais acréscimos pagos na aquisição de imóveis, adquiridos por financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), ou não, poderão compor o custo de aquisição do imóvel.

Porém, os juros que podem compor o custo de aquisição do imóvel são apenas os juros efetivamente pagos. Isto é, os juros poderão ser agregados à medida em que forem realizados os pagamentos das parcelas nas quais eles estão incluídos.

Vale ressaltar que esses juros não poderão ser deduzidos do imposto a pagar, na Declaração de Ajuste Anual.

6-  É possível informar a desvalorização de um imóvel financiado pela Caixa em algum campo da Declaração de Ajuste Anual?

A desvalorização de um imóvel não pode ser declarada e nem pode ser deduzida na declaração. Tanto em caso de valorização, quanto de desvalorização, o valor a ser informado é sempre o custo de aquisição, ou seja, o quanto foi ou está sendo pago pelo bem.

A atualização do valor dos imóveis só foi permitida em 31/12/1995, porque na época os altos níveis de inflação impactaram muito o valor de mercado dos imóveis. Desde janeiro de 1996, no entanto, não é mais permitido corrigir os valores a mercado.

O custo de aquisição do imóvel só pode ser modificado na declaração quando são realizadas benfeitorias (veja questão 1).

7Um imóvel comprado na planta em 2013, cujo financiamento foi feito diretamente com a construtora, deve ser informado a ficha Bens e Direitos da Declaração?

Sim. Basta apenas descrever detalhadamente a forma de aquisição do imóvel na coluna discriminação da ficha Bens e Direitos.

Na coluna “Situação em 31/12/2013″ informe os valores pagos no ano. A coluna “Situação em 31/12/2012” não deve ser preenchida.

8- Ao vender um imóvel residencial para quitação de um outro imóvel residencial comprado anteriormente, pode ser aplicada a isenção de imposto de renda, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005?

Não. A isenção só se aplica quando o valor obtido na venda é usado para a compra, em seu nome, de um imóvel residencial localizado no Brasil dentro de 180 dias contados da celebração do contrato. Não se aplica, portanto, à amortização de um imóvel comprado antes.

Dessa forma, apenas os imóveis adquiridos posteriormente à venda podem ser beneficiados pela referida isenção.

99–  No caso do aluguel recebido de pessoa física por intermédio de uma imobiliária, onde deve ser informado o valor pago a título de comissão para que seja abatido do valor do aluguel recebido?

Os valores pagos a título de comissão pelos serviços de intermediação da imobiliária nos aluguéis devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual, na ficha Pagamentos e Doações Efetuados.

Já os aluguéis propriamente ditos devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”, já descontados os gastos com as comissões.

10- O imposto de renda sobre o valor do aluguel recebido por contribuintes casados no regime de comunhão de bens que optarem por tributar os rendimentos de bens comuns em separado poderá ser informado proporcionalmente em cada declaração?

Sim. Ao optar pela tributação na proporção de 50% em nome de cada cônjuge, o imposto pago ou retido na fonte sobre os rendimentos gerados pelos bens comuns deverá ser compensado na declaração, na proporção de 50% para cada um dos cônjuges, independentemente de qual dos dois tenha sofrido a retenção ou realizado o recolhimento.

 Fonte: Exame ( 20/04/2014).

DICAS PARA COMPRA DE UM TERRENO

terreno-comprimento1Se você está pensando em comprar um terreno, fique atento a vários fatores que devem ser levados em consideração, principalmente com a documentação. 

1 -Visite o local  

A primeira orientação é a de jamais comprar um lote sem vê-lo. Visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que apresentado sob a forma de entrada, reserva ou sinal.

Localize o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a infra estrutura e os serviços existentes, como ruas abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia elétrica, etc. Avalie se o que existe atende suas necessidades e expectativas

Atenção redobrada deve ser dada na aquisição de terrenos localizados em áreas de proteção de mananciais (áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes etc., para garantia da preservação dos recursos hídricos destinados inclusive ao fornecimento de água potável), que além de apresentarem restrições de uso também necessitam de aprovação de órgãos específicos. 

terreno_hipica_pinheiro_taubate_sp_99174076687361350

2-Consulte os órgãos governamentais 

•Na Prefeitura da região, verifique se o loteamento  está devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido. 

•Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área não é de utilidade pública ou interesse social, casos onde poderão ocorrer desapropriação. 

•Solicite ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes do terreno. 

3-Confira se o imóvel está registrado. 

Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão negativa de ônus e alienação, comprovando que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário. 

Você só deve comprar o imóvel se a situação do lote ou terreno estiver devidamente regular e portanto dentro do previsto em lei. 

4-Examine atentamente a proposta  

Esse documento não é um contrato; apenas firma intenção de compra. É obrigatório constar: qualificação e manifestação de vontade das partes; indicação do lote (conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura); valor total do lote e do sinal dado; modo e forma de pagamento e forma de reajuste (anual, segundo a legislação vigente), com a especificação do índice a ser utilizado; taxa de juros na venda a prestações; promessa de firmar contrato; prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias). Assine e date as vias da proposta ficando com uma delas. 

Importante : As partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento, não dando prosseguimento ao negócio. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal em dobro. 

Certifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas (taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão construtivo etc). 

Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite sempre um corretor credenciado, que será muito útil nessa hora porque ele é o profissional que atende todas essas demandas que a negociação requer, para que você tenha a garantia de um bom negócio. 

5-Leia atentamente o contrato 

Na compra de qualquer tipo de imóvel, toda a atenção com o contrato de compra e venda é fundamental. Leia-o atentamente, certificando-se de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente e o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco. 

 O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região. 

Importante: Verifique junto à Prefeitura sobre a possibilidade de desdobro do lote, caso esteja sendo vendido ½ lote, pois caso contrário não será possível sua regularização (aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa etc). 

Pague sempre na data estabelecida a prestação guardando todos os recibos, do primeiro ao último. Eles comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura definitiva. Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de pagá-las: vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local; você poderá, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário. 

6 – Registre  a escritura no cartório de imóveis 

Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada “Taxa de Minuta” ou “Termo de Quitação”, que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Sendo imposta essa cobrança, não aceite. Procure um órgão de defesa do consumidor. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à Prefeitura local obtendo as devidas autorizações. 

ENTENDA O QUE É AMORTIZAÇÃO NUM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

dinheiiro
Amortização é um processo de extinção de uma dívida através de pagamentos periódicos, que são realizados em função de um planejamento, de modo que cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de ambos, sendo que os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor.

Num financiamento imobiliário, a prestação é composta por dois fatores principais: os juros e a amortização (valor que efetivamente reduz o saldo devedor). Desta forma, a prestação é composta pela fórmula: juros + amortização + seguros + taxa de administração.

Os três sistemas de amortização mais utilizados pelos bancos são:

SAC (Sistema de Amortização Constante)- As prestações iniciais são altas e depois vão decrescendo. Desde o início das parcelas já há amortização e como os juros são calculados sobre o residual, que é amortizado, os juros também caem, assim como as mensalidades finais.

Tabela Price ( Sistema de Amortização Francês) – O valor das parcelas é sempre o mesmo. A amortização por prestação é progressiva, enquanto os juros vão caindo. Porém é importante ressaltar que, o desembolso é maior em juros se comparado ao SAC e o saldo devedor demora para começar a diminuir significativamente.

 SACRE (Sistema de Amortização Crescente) –Usado pela Caixa Econômica Federal, as amortizações do dinheiro emprestado são crescentes ao longo do prazo financiado. As parcelas  são decrescentes.

Levando-se em consideração onde o limite de comprometimento da renda familiar em 30%, o comprador com menor poder aquisitivo consegue maior valor de financiamento pela Tabela Price já que as primeiras prestações são menores que das tabelas SAC e SACRE. Já um comprador que consegue o valor de financiamento desejado em quais quer desse sistemas, irá escolher se quer fôlego no momento da compra ou se prefere se apertar um pouco neste momento, mas ter suas prestações reduzidas ao longo do financiamento.

O “EXERCÍCIO” DA COMPRA DO PRIMEIRO IMÓVEL

mulher alongando

O Dia do Jovem, é comemorado dia 13 de abril. É uma etapa repleta de decisões e dúvidas que irão nortear todo um futuro.

Uma dessas escolhas poderá ser o “exercício” para a compra do primeiro imóvel e para tornar essa escolha mais fácil e não acumular tanta dúvidas, confira algumas dicas:

1- ECONOMIZE
Antes de tudo, você já deve começar a economizar ou abrir uma poupança para tornar seu sonho mais viável, pois o valor economizado será de toda diferença na hora de dar a entrada em seu imóvel.

2- NEGOCIE E PESQUISE
Como em todo negócio entre duas partes, é necessário muita pesquisa e negociação, para que você encontre sempre a melhor opção para seus sonhos e bolso.

3- FINANCIAMENTO
Fique atento às melhores oportunidades, taxas de mercado e escolha aquela que atenda às suas expectativas. Lembre-se de não comprometer mais do que 30% do orçamento da casa com parcelas.

4- DESPESAS EXTRAS
Você deve levar em consideração que, além do preço do imóvel, terá outras despesas com reformas, mobília, condomínio, IPTU, dentre outros. Procure não esquecer de nenhuma despesa na hora de realizar seu planejamento financeiro para que você sempre tenha uma boa saúde financeira .

5- CONTRATE UM CORRETOR

Fique atento(a), às informações do mercado, na hora de comprar a casa própria ou apartamento porque cada bairro pode ter uma lei de oferta e procura diferentes. Por conta disso, planeje bem,  busque um corretor credenciado de sua confiança, que com certeza, ele irá orientar e ajudar para que um excelente negócio seja realizado.