Exclusividade na Venda de Imóveis

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Exclusividade na venda de imóveis

Inicio minha contribuição para o Manual do Corretor com um tema pouco debatido no mercado imobiliário, mas de bastante interesse para corretores, imobiliárias e proprietários de imóveis. A venda com exclusividade.

Oficialmente, a nomenclatura deste procedimento é “Exclusividade de Venda” e, popularmente, é conhecido como “Opção de Venda”. A Exclusividade de venda de imóveis é uma exigência da Resolução 458/95 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), onde o corretor de imóveis e/ou imobiliária só poder anunciar publicamente a oferta de imóveis, por meio de um contrato escrito e definido pelo proprietário, autorizando-os a fazer a intermediação de compra e/ou venda do imóvel.

Após a concretização de um negócio, é muito comum que corretores, imobiliárias e até mesmo terceiros, cobrem do proprietário do imóvel uma comissão pertinente à venda, sem necessariamente ter direito a ela. Este fato gera um desgaste de pós-venda perfeitamente evitável se houver um contrato de exclusividade firmado anteriormente.

Outro efeito colateral da ausência do contrato de Opção de Venda ocorre quando o pretendente à compra estiver efetuando o pagamento e se surpreender ao descobrir, que o imóvel foi vendido para outra pessoa pelo intermédio de uma segunda imobiliária e/ou corretor. Isso ocorre porque, atualmente, o comportamento natural do proprietário de imóvel, no momento da venda, é anunciá-la em diversos jornais e portais imobiliários e cadastrá-la em várias imobiliárias para aumentar as chances de vender mais rápido e por um preço melhor.

Como consequência, os corretores e imobiliárias colocam diversas placas, o que polui visualmente o imóvel, desvaloriza o negócio, gera confusão de informações e infringe leis municipais que geram multas. Além de passar a ideia de que há um desespero para a venda do imóvel, o proprietário terá que atender inúmeros corretores, ligações por vezes indesejadas e gerenciar as visitas ao imóvel, o que pode ser desgastante.

É necessário instaurar uma nova mentalidade em todas as pessoas envolvidas no mercado imobiliário pela utilização da Exclusividade de Venda, não só devido à imposição legal, mas pela ética e benefícios que traz para os envolvidos nas transações comerciais, como maior transparência entre as partes, maior foco e dedicação do corretor e/ou imobiliária em relação ao imóvel à venda, proteção e privacidade de documentos e pessoas, garantia de comissão e tranquilidade no pós-venda para todos.

No decorrer de minha carreira, vivenciei diversas negociações e, dentre todas, as que considero mais seguras, organizadas e profissionais foram feitas por meio do contrato de Opção de Venda, pois constatei valorização e diferenciação como profissional além de tranquilidade para elaborar e executar uma estratégia de venda.

Também investi em ampla divulgação do produto por intermédio de um plano de marketing personalizado (ora por anúncios em internet, ora placas, ora vídeos e ora classificados), visto que, com o aumento da visibilidade do imóvel na hora certa, foi possível reduzir de maneira significativa o tempo de venda, independente do valor do produto. Vale ainda ressaltar o acompanhamento periódico do trabalho com o proprietário, gerando um atendimento personalizado onde se cria um relacionamento fidelizado pela minha assessoria como corretor.

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Texto originalmente publicado por Caio Vital no Manual do Corretor.

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Crédito imobiliário aumenta 7% no primeiro semestre para R$ 53 bi

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SÃO PAULO – O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões no primeiro semestre deste ano, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013. O desempenho do semestre ficou abaixo da projeção da entidade para este ano, de avanço de 15%, para R$ 126 bilhões.

“Mantemos a nossa expectativa de crescimento de 15% para este ano. O crédito é multiplicador do PIB (Produto Interno Bruto). É natural que com o PIB crescendo menos, cerca de 1%, o crédito imobiliário tenha um crescimento mais moderado, mais tímido”, avaliou Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, lembrando que o primeiro semestre teve um menor número de dias por conta da Copa e outros feriados.

O presidente da Abecip lembrou que apesar de o Brasil ter “parado” durante a Copa do Mundo, o que impactou o volume de crédito imobiliário, em julho e agosto deve ocorrer uma recuperação e os 15% de expansão devem ser alcançados neste ano. Sobre as eleições, ele afirmou que há impacto, mas não deve impedir o setor de alcançar a projeção.

Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. O desempenho do período, segundo a Abecip, foi influenciado pelo menor número de dias de trabalho. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

Apesar do menor número de dias úteis, por conta da Copa do Mundo no Brasil, de acordo com a Associação, junho teve o segundo melhor resultado para o mês na história recente do sistema financeiro. Em 12 meses até junho, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança totalizou R$ 112,7 bilhões, 18% maior que os 12 meses anteriores.

Foram financiadas, segundo a Abecip, 42,4 mil unidades em junho, recuo de 8% ante maio e de 20% em um ano. No primeiro semestre, foram 256,1 mil imóveis, volume 4,6% superior ao mesmo período de 2013.

A poupança continua com captação líquida positiva em junho, de acordo com a associação, de R$ 2,54 bilhões. No semestre, ficou em R$ 8,3 bilhões.

Inadimplência controlada. A inadimplência no crédito imobiliário está absolutamente controlada, de acordo com Lazari Junior. Ao final de junho, o índice de calotes, considerando atrasos acima de 90 dias, ficou em 1,8%, 0,1 ponto porcentual acima do visto ao final de 2013, conforme dados da entidade. “O brasileiro é muito consciente para comprar imóvel e dá bastante entrada. Isso explica porque a inadimplência no Brasil é tão pequena. Ao dar 30%, 40% de entrada na compra de um imóvel, a chance de deixar de pagá-lo é muito pequena”, destacou o presidente da Abecip, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

O montante do financiamento face ao valor de avaliação do imóvel (LTV, na sigla em inglês) ficou em 65% ao final de junho ante 61% em 2010. O indicador, conforme Lazari Junior, comprova a perenidade do setor.

Sobre o funding para o financiamento imobiliário, ele disse que há volume de recursos suficiente para sustentá-lo com tranquilidade até o final do ano que vem, citando o desempenho de captação da poupança, cujo saldo está em R$ 490 bilhões. Há ainda, conforme o presidente da Abecip, fontes alternativas como letras de crédito imobiliário (LCI) e de certificado de recebíveis imobiliários (CRI) que, somados, alcançaram R$ 170 bilhões ao final de junho de 2014.

Projeção. A projeção de 15% para o crescimento de crédito imobiliário neste ano, alcançando montante de R$ 125,6 bilhões, é factível, de acordo com o presidente da Abecip. “Temos bastante crença de que o segundo semestre será melhor. A recuperação deve acontecer já no terceiro trimestre, que será um sinalizador bom. Crescimento 15% é factível, sadio e saudável para o mercado brasileiro”, avaliou ele, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

No segundo semestre, conforme Lazari Junior, o mercado de imóveis usados, que praticamente parou em junho por conta da realização da Copa e representa 60% do total, deve retomar no segundo semestre. Em número relativo, segundo ele, o crescimento esperado para a segunda metade do ano parece porcentualmente muita coisa, mas em números absolutos será necessário recuperar o menor desembolso em junho. “A retomada de venda de imóveis usados vai trazer volume novamente. Por isso, acreditamos que vamos fazer os 15% neste ano”, afirmou ele.

Conforme Lazari Junior, como a venda de imóvel usado foi prejudicada, as pessoas que não adquiriram unidades em junho devem avaliar e fechar negócios nos próximos meses. Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

No primeiro semestre, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões, segundo a Abecip, volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013.

Fonte: Estadão ( 24/07/2014).

Declaração para regularizar obras na Receita já pode ser feita pela Internet

Declaração de Obra
Pessoas físicas e jurídicas que precisam regularizar obras de construção civil Receita Federal poderão entregar pela internet a Declaração e Informações sobre Obra (Diso). A nova sistemática, avalia o Fisco, reduzirá significativamente a apresentação, funcionando de forma análoga à da declaração do Imposto de Renda, com o contribuinte informando todas as características da obra. Em alguns casos, o documento com o valor da contribuição a ser recolhida será emitido também pela internet.

A regularização das obras de construção civil é imprescindível para averbação (registros de alterações) do imóvel e para que este possa ser usado, por exemplo, como garantia em financiamentos. Com a regularização, o contribuinte tem o direito de receber a Certidão Negativa de Débito (CND) relativa à obra. A regularização pode ser feita por meio da declaração de contabilidade regular, no caso de empresas que mantêm a escrituração contábil, ou pela aferição, que consiste em uma estimativa do custo da mão de obra baseada em variáveis como tipo da obra, metragem e padrão da construção.

A Receita destaca que, como em todos os tipos de declaração, caso sejam constatadas irregularidades, a obra poderá passar por auditoria e o responsável, ser multado. Se for constatada fraude na declaração, o responsável pode responder criminalmente por suas ações.

Mais informações sobre a mudança na Diso podem ser obtidas no site da Receita Federal.

Fonte: Agencia Brasil (03/07/2014).

Financiamento Imobiliário: Principais dúvidas

casa giz pronto postCada vez mais brasileiros optam pelo financiamento imobiliário para realizar o sonho da casa própria. Só em maio deste ano, os empréstimos bancários concedidos para aquisição e construção de imóveis somaram R$ 9,7 bilhões. O valor alcançado foi 6% superior em relação a abril e segundo melhor resultado para o mês nos últimos 20 anos, de acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Apesar do seu uso ser crescente no País, o financiamento imobiliário gera dúvidas de muitos compradores sobre as vantagens e desvantagens. “O financiamento nada mais é do que um procedimento, em que a instituição financeira fornece recursos ao cliente, estabelecendo prazos e parcelas a serem pagas durante um longo período”, explica o diretor da consultoria imobiliária Qualiti Imóveis, Fabiano Neaime.

Mas, para que isso aconteça sem transtornos, o executivo lembra que o consumidor precisa fazer as contas e avaliar se as prestações caberão no orçamento nos próximos 10, 15 ou mesmo 30 anos – períodos médios dos financiamentos. “É fundamental que o comprador tenha conhecimento sobre o assunto”, reitera.

Para ajudar nesta decisão, Neaime separou alguns mitos e verdades para esclarecer as principais questões sobre o financiamento imobiliário, confira:

1. O financiamento imobiliário ou bancário é muito complexo e demorado?
De acordo com Fabiano, depende de dois fatores: a documentação do imóvel estar regularizada e do comprador ter o crédito aprovado. “O que pode demorar é se estes dois fatores estiverem incorretos”, conta.
A maioria dos bancos oferece financiamentos imobiliários e o período é relativo. Se a documentação for entregue de forma correta para a instituição, pode-se levar cerca de 15 dias.

2. Qual profissional pode auxiliar o cliente nesta situação?
Os corretores de imóveis especializados e os consultores imobiliários têm uma função importante, que é não deixar o cliente assinar um contrato de compra e venda antes da aprovação do crédito, além de assessorar o cliente. “Tem comprador que assume o compromisso antes de ter o crédito e isso prejudica na hora do procedimento. Contar com uma assessoria jurídica é importante para auxiliar nesse caso.”

3. Assessoria imobiliária pode facilitar no processo?
Sim, já que ela tem relacionamento com grande parte dos bancos e profundo conhecimento sobre o assunto.
A assessoria pode direcionar o cliente para cumprir um prazo mais curto de espera e orientar sobre todos os trâmites e documentações.

4. O tempo médio para aprovação do financiamento imobiliário depende do banco que escolher?
Nem sempre. A maior dificuldade, ressalta o especialista, é comprovar renda. “A instituição precisa entender o ramo de atividade deste cliente para, assim, liberar ou não o crédito para o comprador. A instituição financeira entende que pode haver risco e, por isso, não aprovar.”

5. Quais são os principais documentos necessários na hora de financiar um imóvel?
Se o cliente for assalariado, os documentos são: RG (Carteira de Identidade), CPF (Cadastro de Pessoa Física), comprovante de estado civil e comprovante de renda (Holerite), todos originais e cópias.
Caso seja autônomo ou profissional liberal é necessário comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, registro de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por um contador.

6. Quais os principais detalhes para ficar de olho?
Para finalizar, Neaime lembra que, antes de optar pelo crédito, os compradores precisam conferir se não existem pendências em seu nome nos principais órgãos. Outra dica é atualizar e preparar os documentos com antecedência, “isso ajuda a ganhar tempo quando achar o imóvel que melhor agrada.”

Fonte: InfoMoney – Luiza Belloni Veronesi

 

A estabilização de preços de imóveis afasta riscos

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É positiva a informação de que se estabilizaram os valores anunciados para a venda de imóveis em 16 grandes cidades do País. Positiva, é claro, não para os vendedores, mas para os compradores e para a estabilidade do mercado imobiliário, no curto e no médio prazos. Segundo o índice FipeZAP, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, o preço médio do metro quadrado subiu 3,49% no primeiro semestre, ligeiramente abaixo da inflação oficial projetada para o período.

A estabilização, em termos reais, interrompe uma longa sequência de elevações dos preços de imóveis. “A alta do metro quadrado no primeiro semestre do ano passado havia sido de 6,1% – quase o dobro do que foi observado neste ano”, notou o coordenador do índice, Eduardo Zylberstajn. Das cidades pesquisadas para a elaboração do índice, cinco registraram queda nominal nos valores pedidos (Brasília, Curitiba, Vila Velha, Santo André e São Bernardo do Campo).

Entre setembro de 2010 e janeiro de 2013, o crescimento dos preços do metro quadrado havia sido da ordem de 1,5% ao mês – porcentual três vezes superior à inflação.

No Rio, onde os imóveis são mais caros, após uma alta média mensal de 1,7% entre fevereiro de 2008 e janeiro de 2013, o porcentual caiu para 0,37% no mês passado.

A interrupção da alta de preços tem vários efeitos positivos, a começar do fato de que os compradores potenciais poderão evitar uma decisão apressada na compra da moradia própria. Assim, evitam ônus de elevado impacto, como inadimplência e perda do imóvel. E, tão ou mais importante, reduz-se o risco de bolha imobiliária, que começa com créditos mal concedidos e termina com a devolução do imóvel aos financiadores e prejuízos para mutuários e bancos.

Em São Paulo, discute-se se o novo Plano Diretor resultará na estabilização de preços, o que, se ocorrer, poderá provocar a redução dos lançamentos. O setor de construção civil, por intermédio do sindicato da habitação (Secovi), avaliou que, com as novas regras, os preços tenderiam a subir. Se de fato o Plano Diretor restringir a oferta de áreas, o que não está claro, para evitar alta do preço, o aumento do custo teria de ser compensado com uma diminuição das margens das empresas.

O melhor cenário é o que combina preços estáveis com forte oferta de imóveis. A disponibilidade de crédito asseguraria o bom ritmo de atividade do mercado imobiliário.

Fonte:  Estadão (08/07/2014).