SAIBA A IMPORTÂNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

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Antes de fechar um negócio, certifique-se de que está sendo atendido por um profissional com registro no CRECI e que conheça sobre leis, contratos e documentação.

O corretor de imóveis é um profissional muito importante para garantir tranqüilidade aos negócios imobiliários, seja de compra e venda ou locação, mas, como ocorre em todos os ramos, é fundamental conhecer bem o profissional que está auxiliando no processo.

O primeiro passo é identificar se o corretor de imóveis está devidamente registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), órgão que regula a profissão. Somente profissionais qualificados é que podem dar a assessoria necessária ao cliente na negociação, já que o corretor é muito mais do que um simples demonstrador de imóveis.

Esse profissional precisa conhecer e entender:

  • Leis;
  • Contratos;
  • Construção;
  • Economia;
  • Finanças, ou seja;
  • Tudo o que envolve um imóvel e sua negociação.

A Lei civil, que também regula os atos do corretor de imóveis, diz textualmente no artigo 723 que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”

E mais, no parágrafo único deste mesmo artigo, a Lei é clara ao estabelecer a responsabilização do corretor quando este não agir com a diligência e prudência necessária e causar prejuízos às partes “sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Ou seja, mesmo que não questionado, o corretor é OBRIGADO a informar às partes sobre todos os riscos do negócio.

Por exemplo, é o profissional que deve orientar o cliente sobre quais os documentos necessários para realização de um negócio com segurança. Caso não exija todas as certidões na venda de um imóvel, e este estiver com algum tipo de restrição judicial, em caso de prejuízos o corretor poderá ser acionado.

Da mesma forma, caso tenha conhecimento da possibilidade de desapropriação do terreno onde o imóvel em questão está situado, o corretor também deverá informar aos interessados.

Ainda, segundo a Lei, a função do corretor é a aproximação das partes. Diz o artigo 722 do Código Civil que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

É justamente por conta dessa definição legal que existe muita controvérsia sobre a cobrança de corretagem dos clientes na compra de imóveis na planta. Primeiro, porque não há aproximação entre as partes. O cliente é levado ao stand de vendas pela publicidade e lá é atendido por um representante da empresa, que até pode ser corretor, mas está agindo como vendedor.

Segundo, porque os profissionais dos stands estão ligados à vendedora em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, o que contraria frontalmente o citado artigo legal.

E, por fim, porque quem os contratou é a vendedora, mesmo que de forma terceirizada, e a obrigação de pagar os serviços é do contratante. Desta forma, a cobrança de taxa de corretagem diretamente do comprador em stands de venda de imóveis na planta ou em construção é ilegal. O profissional que presta o serviço precisa ganhar, mas não é o consumidor quem deve pagar e sim quem o contratou.

No caso de imóveis na planta, o corretor também tem o dever de falar a verdade e alertar o cliente de eventuais riscos do negócio. Prometer coisas que depois não serão cumpridas, como itens no condomínio ou obras viárias no entorno, pode fazer com que o profissional responda aos adquirentes pelos prejuízos causados.

Em suma, o corretor é fundamental na hora de comprar, vender ou alugar um imóvel. É ele quem deve conhecer todo o processo, entender de documentação e apresentar as melhores opções para seu cliente. Mas, fique alerta para saber se está sendo atendido por um bom profissional.

Marcelo Tapai

Advogado especialista em direito imobiliário,

Membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP e sócio do escritório Tapai Advogados

tapai@tapaiadvogados.com.br

Fonte: InfoMoney em 27/08/2013

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Imóveis novos priorizam espaços sociais amplos e integrados

Com mais espaço fora dos dormitórios, convivência ganha relevância nos novos apartamentos paulistanos

Gerente de marketing e vendas da Marques Construtora, Vitor Marques afirma que existe uma grande, e crescente, aceitação do público para imóveis que valorizem a integração de espaços. “Eu acredito que plantas com essa composição sejam uma evolução para as necessidades do mercado”, diz. Não é à toa que incorporadoras e construtoras ofereçam opções de plantas que promovem a conjugação de ambientes em apartamentos com metragem que vão de menos de 40 metros quadrados a até mais de 500 m².

Para Marques, a cozinha americana já foi adotada no Brasil com a idéia de criar espaços mais abertos e dar a sensação de amplitude. Uma outra possibilidade oferecida pela construtora, de acordo com o gerente, é a integração entre cozinha e varanda com churrasqueira.

“O benefício é o uso da churrasqueira com acesso direto à cozinha, sem necessidade de pessoas e utensílios passarem pela sala de estar. ” Para o gerente, é cada vez mais necessária a otimização dos espaços, agregar áreas de interesse dentro do imóvel. Para ele, um modelo conjugado facilita o dia a dia e melhora a convivência.

A gerente de personalização  Tarjab Construtora, Liliane Ross, concorda e afirma que os conjugados estão cada vez mais presentes nas plantas da construtoras. Para ela, é um modelo que veio para ficar, pois pode contribuir para aumentar o tempo de convívio e integrar os moradores. “Com a correria diária, usa-se cada vez menos a cozinha para as refeições, quando ela está integrada à sala de jantar ou de estar, pode unir ainda mais família, amigos e visitas.”

Liliane destaca o terraço como um dos pontos principais para unir as áreas. Segundo ela, antes, a varanda era mais afastada e hoje pode ser usada como living, varanda gourmet, sala de jantar ou simplesmente como um espaço aberto, ao ar livre, para ficar e receber.

Abrangência. Assim como a Marques Construtora, a Tarjab também investe em varandas nos empreendimentos com metragem menor, de 40 metros quadrados. “O terraço é item de grande aceitação do público, não pode faltar. São inúmeras as possibilidades de compor com a varanda, seja o uso comum para a churrasqueira, ou como living, sala – de jantar, de estar –, de acordo com a necessidade do cliente”, diz.

Na Porte Construtora, é possível escolher entre cinco opções de planta, todas elas buscando a integração de espaços, segundo a gerente de projetos, Maura Groke.

“O modelo mais adotado é a varanda aberta, possibilitando a integração com a sala.” Nos apartamentos duplex, há integração do living com a piscina, usada pela maioria dos proprietários. “A flexibilidade de abrir os espaços agrada aos clientes”, acrescenta.

“Integração é para sociabilizar”, reforça a arquiteta Eliana de Souza. “As pessoas querem fazer churrasco, por exemplo, conversando com os amigos sentados no living, na piscina ou na sala de estar. Por isso, é importante pensar no estar junto.” Para ela, não há muitos impedimentos na hora de integrar as áreas sociais. “Tenho uma linguagem de convivência. Eu vendo os benefícios de um imóvel com poucas paredes.”

Para ela, quanto menor o imóvel, mais ele deve ser aberto. “Pode colocar porta articulada, sanfonada para fechar quando achar conveniente, mas é sempre possível, em qualquer tamanho, haver funcionalidade.”

Apartamento moderna pronto

Funcional. A arquiteta Ana Yoshida ressalta que, atualmente, as pessoas querem, ou pelo menos estudam, uma possibilidade de integração. “Se não há nada estrutural que impossibilite a quebra, sugerimos a conjugação de cômodos, que proporcionam mais leveza e circulação para os ambientes e maior aproveitamento dos espaços.”

Ana diz que, ao avaliar as plantas, ela já constata o que é possível ou não fazer. E, concorda que cozinha e sala, com ilha gourmet, e varanda com sala, são os projetos mais buscados. “As pessoas estão cada vez mais recebendo em casa e querem estar mais próximas das visitas, cozinhando e conversando. É mais uma questão social.”

Ela orienta a observar alguns detalhes na hora de conjugar. “Às vezes, a configuração da cozinha não proporciona a integração.” No caso da varanda compondo com a sala, ela aconselha a nivelar o piso, reforçando a uniformização do espaço.

“Essa tendência é consequência da evolução social. A gastronomia está em alta e receber em casa virou uma atividade quase rotineira. Por isso, deixar a cozinha mais próxima da sala é valorizar a convivência.”

Fonte: Estadão, Blog Radar Imobiliário (16/08/2014).

 

 

10 PASSOS PARA COMPRAR A CASA PRÓPRIA COM MAIS TRANQUILIDADE

Comprar a casa própria é o sonho de consumo de muitos brasileiros. Mas, para realizá-lo, é necessário aprender a poupar e fazer um bom planejamento antes de entrar num financiamento que pode durar 30 anos e comprometer até 30% da renda durante esse período.

Afinal, para dar entrada na maioria dos financiamentos é preciso ter 20% do valor do imóvel em mãos. Isso significa R$ 50 mil para um financiamento de R$ 250 mil, R$ 100 mil num financiamento de R$ 500 mil e R$ 150 mil para um financiamento de R$ 750 mil, o teto do valor aceito para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

10 passos comprar sua casa
Simulação 1
  • 1ª prestação: R$ 2.135,05
  • Valor do Imóvel: R$ 250 mil
  • Entrada: R$ 50.000,00
  • Custo efetivo total (ano): 10,34%
  • Renda necessária: R$ 7.116,83
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Simulação 2
  • 1ª prestação: R$ 4.228,51
  • Valor do imóvel: R$ 500 mil
  • Entrada: R$ 100 mil
  • Custo efetivo total (ano): 10,17%
  • Renda necessária: R$ 14.095,02
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Simulação 3
  • 1ª prestação: R$ 6.345,09
  • Valor do imóvel: R$ 750 mil
  • Entrada: R$ 150 mil
  • Custo efetivo total (ano): 10,16%
  • Renda necessária: R$ 21.150,30
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Correção
  • 20% de um financiamento de R$ 500 mil corresponde a R$ 100 mil, não R$ 150 mil

“O ideal, o lindo, o maravilhoso, é juntar dinheiro para comprar à vista”, diz o educador financeiro Marcos Silvestre. Afinal, quem tem os recursos na mão consegue bons descontos. Porém, como essa é uma realidade para poucos, optar pelo financiamento imobiliário é um bom negócio, segundo o educador.

“Quem tem acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), consegue taxas de juros de cerca de 8% ao ano. Se descontar a inflação, na prática, o comprador vai pagar 2% de juros ao ano para comprar a casa própria. E, se puder usar o FGTS, melhor ainda.”

Mesmo quem não tem acesso ao SFH e recorre à carteira hipotecária consegue um negócio vantajoso, segundo o educador. “Os juros dessa carteira costumam girar por volta de 9% a 10% ao ano. Deduzindo a inflação, os juros ficariam em cerca de 3% a 4% ao ano, na prática”, diz.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, afirma que, mesmo sendo uma taxa de juros reduzida em relação a outras linhas de crédito, esse é um financiamento que irá durar um período muito longo e consumir parte importante da renda.

Por isso o ideal é juntar o máximo de dinheiro para dar entrada e assim diminuir o prazo do financiamento e, consequentemente, os juros.

Veja, a seguir, 10 dicas dos dois especialistas para se planejar financeiramente para a compra da casa própria:

1) Poupe até obter 20% do valor do imóvel.

O primeiro passo é juntar dinheiro para dar a entrada no financiamento, já que a maioria das linhas de crédito permite financiar até 80% do valor do imóvel. O dinheiro deve ser guardado numa aplicação de pouco risco, como poupança ou fundos de renda fixa.

2) Poupe 30% da sua renda.

Dessa maneira, o futuro comprador já se acostuma a viver sem essa parcela de seu orçamento, que estará comprometida por até 30 anos, dependendo do prazo do financiamento.

3) Quanto mais poupar, menos vai pagar de juros.

Com uma boa entrada, o valor financiado será menor, reduzindo o pagamento de juros.

4) Cuidado se estiver em início de carreira.

Marcelo Prata, do Canal do Crédito, diz que há momentos em que é melhor aguardar um pouco para comprar a casa própria. Um exemplo é o profissional em fase de ascensão, sujeito a viagens e mudanças de cidade ou até mesmo de país. “Nesse caso, comprar um imóvel pode limitar a capacidade profissional.”

5) Quem casa quer casa?

Começar uma vida nova no casamento e assumir um financiamento alto por um longo período são duas situações muito estressantes, diz Marcelo Prata. Outro fator a ponderar é se o casal pretende ter filhos. Comprar um imóvel pequeno pode significar ter de se mudar em pouco tempo

6) Se mora com os pais, aproveite a folga financeira para poupar.

Ainda que os pais não queiram, o jovem deve se planejar para dar entrada em um imóvel em três ou quatro anos. Marcos Silvestre recomenda que o jovem se ofereça para pagar algumas contas da casa dos pais, para ir se acostumando aos novos custos que terá quanto morar na casa própria.

7) Considere que a casa traz despesas adicionais.

O financiamento do imóvel pode comprometer até 30% da renda. Porém, com uma casa chegam também as contas de água, luz, telefone, IPTU, seguro, condomínio, os gastos com alimentação. São muitas despesas para as quais o futuro proprietário precisa estar preparado financeiramente.

8) Poupe dinheiro para as despesas de escritura e documentação.

 Além dos papéis do banco, o comprador também terá de pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cuja alíquota varia segundo o município; custos do cartório e do próprio financiamento, como avaliação do imóvel; análise jurídica da documentação, entre outros. Esses gastos costumam representar 4% do valor do imóvel, segundo Marcelo Prata.

9) Avalie o custo de vida da região que vai morar.

A vizinhança influencia diretamente em seu orçamento. Viver na periferia ou numa região sofisticada resulta numa grande diferença de gastos com alimentação, vestuário e transporte. Considere esse custo.

10) Financiar costuma ser mais caro que alugar.

Quem aluga deve se preparar para pagar mais pela casa própria. Marcos Silvestre diz que a prestação típica de um financiamento de um imóvel costuma ser de 1% do valor da propriedade enquanto o aluguel custa, em média, 0,5% do valor do imóvel. “Ou seja, quem paga aluguel não vai trocar seis por meia dúzia no financiamento, mas seis por uma dúzia”, diz.

Fonte: Uol economia,Sophia Camargo ( 07/07/2014).

Como iniciar seu ‘Império Imobiliário’ com pouco dinheiro

Casa Tec brilhanteRichard Rytenband, economista e especialista em investimentos e métodos quantitativos pela FGV, explica o porquê descarta a possibilidade de bolha e ensina os investidores a entrar no mundo dos imóveis.

Em meio a rumores de que uma bolha imobiliária está se formando no Brasil, Richard Rytenband, economista e especialista em investimentos e métodos quantitativos pela FGV, explicou o porquê descarta essa possibilidade e ensinou como se monta um ‘Império Imobiliário’ com pouco dinheiro, quebrando paradigmas de que é necessário ser rico para investir em imóveis.
Segundo ele, muitas pessoas que afirmam que há bolha não estão preparadas para o debate. “As discussões sobre isso são cada vez mais irracionais”, disse. “Para fazer uma afirmação como essa, a pessoa tem que apresentar dados, séries históricas, estudos da história do nosso mercado imobiliário e da experiência mundial também”, completou.

Rytenband, por meio da resposta de cinco dúvidas comuns entre os investidores, esclareceu que muitas coisas que são dadas como certas, na verdade são mitos. “Essa desinformação atrapalha na hora de investir e faz com que o investidor saia prejudicado, ganhando bem menos do que poderia”, disse.

Os 5 mitos

O primeiro mito que ele esclarece é que um imóvel é um investimento seguro e dificilmente cai de preço. De acordo com o especialista, não é assim que funciona, afinal, um imóvel é um investimento como qualquer outro, ou seja, tem ciclos, altas, baixas, e isso não é motivo para drama, mas sim para entender o processo e tentar se posicionar bem no ciclo.

“As pessoas acreditam que o preço do imóvel só vai subir para sempre, mas não, ele sobe e cai, como qualquer outro ativo cíclico”, afirmou. “Se a pessoa não aceita isso, ela não pode investir em imóveis. Tem momentos bons e ruins para comprar, mas depende da estratégia, porque às vezes não importa se está caindo ou subindo, porque você está ganhando renda e pode aplicá-la em outras coisas”, completou.

O segundo mito que ele aponta é que tem como prever altas e baixas nos imóveis. O ciclo é composto de quatro etapas: boom, contração, recessão e recuperação.

O boom é marcado pelo elevado fluxo de capital, atividade de construção em alta, elevada taxa de ocupação, imóveis com preços elevados e normas de crédito relaxadas. Já nos períodos de contração, é possível observar uma redução na taxa de ocupação, desaceleração na atividade de construção e queda no preço dos imóveis. Depois deste período, vem a recessão, com fluxo de capital negativo, preços em declínio, restrições de crédito, queda na atividade da construção e elevada taxa de desocupação. E, por fim, no período de ocupação, a taxa de desocupação começa a cair e a atividade de construção começa a aumentar, levando o ciclo a um novo boom.

Segundo o economista, tanto fatores macroeconômicos quanto microeconômicos influenciam nos preços dos imóveis. No primeiro caso, os principais são: maior disponibilidade de crédito, aumento da renda e emprego, queda nas taxas de juros com inflação moderada, queda no estoque de terrenos nas áreas mais centrais, aumento do custo da construção e crescimento populacional. Já em relação aos fatores micro, os investidores tem que considerar o que valoriza os bairros (shopping centers, praças e áreas arborizadas, comércio e formação de centros empresariais, boa rede de transportes, grande quantidade de ruas em curva e fácil acesso a avenidas) e o desvaloriza os bairros (ocupações irregulares, comercio ambulante, feira livre, imóveis ou terrenos abandonados, criminalidade e casas noturnas que causam barulho e trânsito).

O terceiro mito é que comprar um imóvel para alugar pode render menos do que a poupança. Isso é totalmente irreal, afinal, não pode-se confundir rendimento nominal com rendimento real.

Uma pessoa compra um imóvel por R$ 300 mil, por exemplo, e o aluga por R$ 1.200 (0,4% ao mês ou 4,9% ao ano) já livre de impostos. Com isso, ele pensa: ‘a poupança, atualmente, rende 6,17% ao ano, enquanto que, com o imóvel, vou ganhar apenas 4,9%. Ou seja, a poupança é melhor’. Concorda? Não. Isso está errado.

Rytenband explicou que o investidor nunca pode confundir rendimento nominal com real. Os 4,9% de rendimento com o aluguel é ajustado pela inflação ano a ano, ou seja, é um rendimento real. Já o rendimento da poupança é nominal. Então, se levarmos em conta que a inflação em 12 meses está em 6,15% e a poupança rende 6,17% ao ano, o rendimento real da poupança é de 0,02% ao ano, que é muito menor que os 4,9% do imóvel.

O quarto mito é em relação a formação de uma bolha imobiliária. Como já comentado anteriormente, falta estudo das séries históricas antes de debater sobre esse assunto.

Segundo estudos do especialista, o que causa uma bolha é o excesso de confiança e alavancagem exagerada. “As pessoas que estão debatendo o mercado imobiliário brasileiro tem que apresentar séries históricas mais antigas do Brasil e do mundo. Como foi o mercado nos anos 50, 60, 70, 80…? E o norte-americano que tem 300 anos de estatística? Esses gráficos irão mostrar os ciclos e provar que tivemos vários momentos piores que esse e que não tiveram bolha nenhuma”, explicou. “Para formar bolha tem que ter uma alavancagem muito grande e em excesso, que é fruto da ganância. Se não tiver isso, não tem bolha e, mesmo sem ela, os preços vão cair”, concluiu.

Por fim, Richard afirmou que não é preciso ser rico para investir no mercado imobiliário. O investidor tem apenas que estudar, entender sobre o mercado e saber aproveitar as boas oportunidades, e não sair comprando qualquer coisa que indicam. Além disso, os fundos imobiliários, que já existem há muito tempo nos mercados externos, chegaram no Brasil “recentemente” também para facilitar ainda mais este acesso a investidores menos qualificados. “Ou seja, a resposta é informação. Sem estudo e leitura não tem como saber dessas coisas”, finalizou.

Fonte: Infomoney  por  Arthur Ordones (05/06/2014).

Quer vender um imóvel mais rápido? Invista em uma reforma

Post infomoneySÃO PAULO – Caso você esteja tentando vender um imóvel, mas as negociações não se desenrolam, vale a pena pensar em investir em uma reforma para acelerar a venda.

Para a diretora comercial da imobiliária Lello, Roseli Hernandes, quem coloca sua casa ou apartamento à venda disputa com muitas outras pessoas em sua região que também desejam vender o imóvel. Por isso é fundamental a realização de algumas intervenções físicas que podem dar velocidade ao fechamento do negócio.

“Vale reformar aquilo que ‘enche os olhos’, ou seja, a parte estética: pintar paredes com cores neutras para transmitir a sensação de limpeza são medidas que sempre ajudam. Em relação às casas, se a fachada tiver pichações é essencial retirá-las, pois isso pode transmitir uma percepção de abandono do imóvel e até de insegurança”, afirma.

O ideal é entregar o imóvel com tudo em ordem, mas caso isso não seja possível é recomendável deixar isso claro ao comprador. “O estado de conservação é fator fundamental na decisão de compra. Por isso mesmo é importante evitar rachaduras, infiltrações, mofo, sujeira e pinturas descascadas. O comprador quer experiências positivas na sua visita ao imóvel”, explica.

No entanto, não tente construir uma casa nova. Segundo Roseli, grandes reformas na estrutura do imóvel podem não valer à pena e também não é recomendável gastar com itens adicionais como construir um quarto a mais, aumentar a garagem ou fazer uma cozinha americana, por exemplo. “E alterar a planta original do imóvel, nem pensar. Isso pode desvalorizar a unidade e até mesmo desagradar o comprador”.

Fonte: Infomoney ( 31/07/2014).