Comprar imóvel na planta envolve uma série de riscos, mas muitas vezes, é a única forma que uma pessoa tem de adquirir a casa própria, já que parte do pagamento é diluído durante a construção e o saldo restante pode ser financiado

No texto abaixo, dou algumas dicas para evitar problemas e fechar o negócio com maior segurança:

1) Defina o tipo de imóvel que pode comprar

Não visite stand de venda de imóvel cujo custo e padrão seja além do que sua capacidade financeira permite. Depois de olhar o “imóvel ideal”, decorado e repleto de itens de lazer, é comum que a pessoa não se contente com opções mais simples. Porém, dar um passo maior que a perna é extremamente arriscado e o consumidor pode acabar comprometendo seu orçamento mais do que pode e se endividando por mais tempo do que imaginou.

2) Saiba os custos “extras” envolvidos na compra do imóvel

Além do valor do imóvel, é preciso guardar recursos para pagar o registro da compra no cartório, além do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imobiliários), que varia de município para município e pode chegar a 3% do valor total do imóvel.

3) Conheça seu potencial financeiro

Isso significa mensurar o quanto tem de renda disponível e o que está comprometido com empréstimos e outros pagamentos. O banco não vai liberar o financiamento caso o seu salário mensal estiver muito apertado com outros compromissos.

4) Também é importante que o comprador saiba que o saldo devedor do imóvel sofre correção pelo INCC

O valor inicial indicado no contrato vai aumentar e o imóvel pode custar em alguns casos até 20% mais caro. Portanto, o comprador precisa estar preparado para desembolsar mais dinheiro. Pior ainda: se o imóvel atrasar, o saldo vai ficar o tempo todo sendo corrigido pelo INCC. Isso é ilegal, mas só é revertido mediante ação judicial.

5) Cuidado com as propagandas que dizem: parcelas baixas, que cabem em seu bolso

Parcelas muito pequenas no decorrer das obras são um perigo porque significa que, se o consumidor pagou quase nada durante as obras, o saldo a financiar será muito grande e ele pode não ter renda suficiente.

6) Antes de assinar contrato, procure fazer uma análise de crédito com alguns bancos para saber se você tem o financiamento pré-aprovado e qual o limite

Nem todas as construtoras são criteriosas, tampouco explicam para os consumidores que o banco pode negar o financiamento. Assinar o contrato no stand de vendas não significa que já esteja tudo certo. Os bancos são bastante criteriosos e analisam toda a ficha da pessoa. Renda comprometida com financiamento de veículo e empréstimo bancário, por exemplo, pode ser um motivo para ter o crédito negado.

7) Cheque a idoneidade da construtora

Analise o histórico da empresa buscando informações na Internet e veja se ela possui reclamações em sites especializados. Converse com proprietários de outros empreendimentos da construtora para saber se o imóvel foi entregue no prazo, se houve problemas construtivos, etc. É igualmente importante buscar no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada. Qualquer sinal de problema, não faça negócio.

8) Verifique a documentação do imóvel

Saiba se a incorporação foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e observe o memorial descritivo do empreendimento, pois nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e o que será entregue, como metragem, características e materiais utilizados.

9) Guarde todos os folhetos de propaganda e papéis rascunhados pelo corretor

Esses papéis podem ser uma importante prova para um processo judicial contra a construtora, se for necessário. Por exemplo, há construtoras que prometem carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem. Ou então, dizem que o imóvel terá churrasqueira e entregam sem. Esses papéis conseguem comprovar o que o comprador está pleiteando

10) Guarde todos os folhetos de propaganda e papéis rascunhados pelo corretor

Esses papéis podem ser uma importante prova para um processo judicial contra a construtora, se for necessário. Por exemplo, há construtoras que prometem carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem. Ou então, dizem que o imóvel terá churrasqueira e entregam sem. Esses papéis conseguem comprovar o que o comprador está pleiteando.

11) Procure a prefeitura para saber se há projeto de desapropriação do terreno para alguma obra pública ou se o terreno está contaminado

Mesmo que o solo tenha sido tratado, se a contaminação constar na matrícula do imóvel, por exemplo, pode desvalorizar seu preço na revenda.

12) Não compre um imóvel com prazo de entrega atrelado a algum compromisso, como casamento, por exemplo

A entrega pode atrasar e causar problemas maiores. Infelizmente, há pessoas que se casaram há mais de ano e continuam sem a casa própria, morando de favor.

13) Fique atento a cobranças indevidas

As taxas Sati e corretagem são abusivas. A primeira porque é um serviço de análise de documentos e jurídico oferecido pela construtora que não pode ser imposto ao comprador. Isso porque analisar documentos faz parte do trabalho da vendedora e também porque indicar um advogado da própria empresa para assessorar o comprador é um contra senso óbvio. Qual é a isenção de um advogado contratado pela própria construtora para analisar o contrato feito por ela? E a corretagem porque, segundo o código civil, o vendedor é quem deve pagar o serviço.

Logo, a construtora não pode jamais transferir este custo para o consumidor. Além disso, não se pode configurar corretagem quando o consumidor é que foi até o stand de vendas por vontade própria e não teve o direito de escolher por quem seria atendido. Se a construtora contratou o profissional, é ela quem deve remunerá-lo.

14) A mais importante: jamais compre um imóvel no dia em que for visitar o stand

As empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de serem assinados. É preciso ler atentamente todos os documentos e contratos, fazer contas projetando a evolução do débito com a correção média dos últimos anos, entender perfeitamente as cláusulas contratuais e consultar um especialista de confiança em caso de dúvidas. A decisão deve ser tomada sem interferência emocional ou pressão de corretores e vendedores. Não existe “negócio imperdível” que dispense uma análise cuidadosa.

Marcelo Tapai

Advogado especialista em direito imobiliário,

Membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP e sócio do escritório Tapai Advogados

tapai@tapaiadvogados.com.br

Fonte: InfoMoney – Direito Imobiliário em Foco ( 27/10/14).