Confira as condições para obter financiamento imobiliário

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A oportunidade de comprar um imóvel zero km e já pronto para morar cresce com o alto nível de estoque em São Paulo.

E leva os compradores a entrarem diretamente do financiamento bancário –pulando a etapa de contratação de crédito com a construtora.

Segundo o Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), a oferta de estoque somou 22.339 unidades em setembro, 40% mais que em igual mês de 2013.

São considerados estoque os imóveis novos não vendidos em até três anos após o lançamento.

Já o mercado de crédito imobiliário, que também anda a passos mais lentos neste ano, deu sinais de recuperação em setembro e registrou o maior volume de empréstimo para o mês em 20 anos.

Segundo a Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança), foram financiados 50.110 imóveis, alta de 13% tanto em relação a agosto como a setembro de 2013.

Nesse cenário, preparamos respostas às dúvidas mais comuns para facilitar a compra da casa nova com financiamento.

Quais são as exigências para obter financiamento?

Variam conforme o banco, mas o mais comum são a comprovação de renda suficiente para quitar o financiamento e não ter restrição no nome dos compradores. Outro fator considerado é a idade do cliente, que somada ao prazo de financiamento, deve ser de no máximo 75 anos.

Como é possível compor renda? Há limite de compradores?

Depende do banco. Há aqueles que aceitam apenas duas pessoas, e outros que aceitam mais. Alguns exigem vínculo familiar, que podem ser marido e mulher, homem e mulher que vivam sob união estável, homossexuais com relação comprovada, pais e filhos e parentes. Outros aceitam até que amigos comprovem renda.

Sempre vale dar a maior entrada?

Sim, porque o financiamento consome dinheiro e, quanto maior o valor financiado, mais juros se paga. No Brasil, é obrigado a dar entrada. Os bancos não financiam 100% do imóvel, apenas de 70% a 80%.

O seguro habitacional é obrigatório? Ele cobre danos ao imóvel?

Sim. Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), são incorporados na prestação os seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e para Morte e Invalidez Permanente (MIP). O primeiro cobre os prejuízos causados por fatores externos, e o segundo é a proteção ao mutuário (em caso de morte ou incapacidade de trabalhar). Nesses casos, o MIP quita o débito, desde que haja apenas um responsável pelo pagamento; ou se houver mais de um, a indenização será proporcional. Em geral, os seguros representam em torno de 3% do valor da prestação.

O que é portabilidade? Vale a pena?

É a possibilidade de levar um financiamento já em andamento para outro banco. Vale a pena quando você consegue negociar em outra instituição prazos e taxas melhores. Mas é preciso estar atento às taxas de juros total e efetiva, pois o que pode parecer um bom negócio pode se inviabilizar quando colocado no papel.

Como é feito o reajuste da prestação e do saldo devedor?

As prestações do imóvel na planta são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a expedição do habite-se, conforme previsto em lei. Após, o reajuste ocorre pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado).

Posso revender o meu imóvel mesmo que esteja pagando financiamento?

Sim. Nesse caso, para que a transferência seja concretizada é necessário arcar com a chamada taxa “Cessão do Contrato ou de Renúncia”, que equivale a 3% do valor da propriedade.

Quais tarifas podem ser cobradas no financiamento?

São cobrados a taxa administrativa e os seguros obrigatórios (DIF e MIP). A lei determina que o limite cobrado da taxa de administração seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações.

Posso usar o FGTS para pagar a dívida já durante o financiamento?

Sim. No entanto, é recomendável usar o FGTS somente em último caso, pois é melhor mantê-lo como reserva para quitar a dívida. Se o mutuário apenas abater parte do financiamento, em um ano, os juros e a correção acabarão consumindo o valor reservado. Há casos de mutuários que reclamam de ter pagado parte da dívida e, depois de um ano, estar devendo o mesmo valor de antes.

Os juros são limitados ou os bancos podem cobrar quaisquer valores? Sim. A taxa de juros permitida pelo mercado é de no máximo 12% ao ano, mas as instituições praticam índices menores.

Fonte: Folha de São Paulo (23/11/2014).

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MINHA CASA MINHA VIDA – DIREITOS E DEVERES

 

Minha casa vida post

Atualmente as Faixas II e III do Programa Minha casa vida  incluem as pessoas com renda familiar de R$ 1.600 a R$ 5.000, sendo que estes valores são ajustados periodicamente pelo governo.

A garantia da dívida é o seu imóvel

No Programa Minha Casa Minha Vida, o seu imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento feito com o Banco (CAIXA ou BB). Isso significa que você pode morar na casa com a sua família, durante o tempo em que durar o contrato, mas não pode:

  • Vender;
  • Alugar;
  • Deixar de pagar as prestações ou
  • Descumprir as regras até que o contrato dessa casa termine ou você pague toda a dívida.

Você pode perder o imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida

Isso pode acontecer quando você atrasa o pagamento de duas ou mais prestações. Nesse caso, a dívida é cobrada toda de uma vez e você não pode comprar outro imóvel com os descontos e vantagens do Programa Minha Casa Minha Vida. Por isso, quando tiver qualquer problema para pagar as prestações, procure o Banco imediatamente.

Possui cobertura do FGHab

Os financiamentos habitacionais contratados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, com recursos do FGTS, são garantidos pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab, fato que dispensa a contratação de seguro com cobertura de Morte, Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos ao Imóvel – DFI.

O FGHab é um fundo privado constituído com patrimônio próprio dividido em cotas, com prazo indeterminado, regido por Estatuto específico e pelas disposições legais e regulamentares que lhe forem aplicáveis. Cabe à CAIXA administrar, gerir e representar judicialmente o Fundo. 

Esse fundo tem por finalidade conceder as seguintes garantias:

  • Quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento habitacional em caso de Morte e Invalidez Permanente (MIP) do comprador ou dos compradores;
  • Pagamento de despesas para recuperação de Danos Físicos no Imóvel (DFI);
  • Concessão de empréstimo ao comprador ou aos compradores para pagamento de prestações do financiamento habitacional em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento.

O valor do FGHab varia de 2% a 7,14% sobre o valor da prestação (Amortização e Juros) e deve ser pago junto com a prestação habitacional. Esse valor varia conforme o aumento da idade dos financiados, mas não pode ultrapassar 7,14%.

Veja como funciona:

1. O FGHab assume as despesas de recuperação relativas a Danos Físicos no Imóvel (DFI) em consequência de incêndio ou explosão, inundação ou alagamento, destelhamento causado por ventos fortes ou granizos e desmoronamento total ou parcial.

2. O comprador, seu sucessor ou herdeiro pode solicitar a quitação do imóvel nos seguintes casos:

  • Morte do comprador em nome de quem esteja o imóvel;
  • Invalidez permanente que impeça o desempenho de trabalho habitual de forma definitiva, desde que não esteja recebendo auxílio-doença.

Atenção:

  • Quando o imóvel a composição de renda foi feita por mais de uma pessoa (financiadas), a quitação pode ser apenas parcial (proporcional);
  • Não há cobertura para os riscos de invalidez permanente decorrente e/ou relacionada à doença manifesta em data anterior à assinatura do contrato de financiamento, de conhecimento do comprador e não declarada na proposta do financiamento ou decorrente de eventos comprovadamente resultantes de acidente pessoal ocorrido em data anterior à data de assinatura do contrato.

3. O comprador pode solicitar ao Banco a concessão de empréstimo por conta do FGHab para pagar prestações nos seguintes casos:

  • Perda de mais de 30% da renda familiar, na data da solicitação do comprador para a concessão do empréstimo por conta do FGHab;
  • Perda do emprego.

O empréstimo por conta do FGHab pode ser usado por quem:

  • Já pagou seis ou mais prestações do contrato;
  • Está em dia com todas as prestações nos meses anteriores à solicitação;

A solicitação do “empréstimo” é feita por escrito ao Banco, comprovando o desemprego ou a perda de renda;

Fique atento: o requerimento deve ser refeito a cada três prestações cobertas pelo FGHAB.

Lembre-se:

  • Cada vez que você utiliza o FGHab por perda de renda ou desemprego, deve pagar 5% do valor do encargo mensal;
  • O FGHab, em caso de desemprego ou perda de renda familiar, pode ser utilizado pelo prazo máximo de 36 meses. Esse prazo será calculado de acordo com a renda familiar bruta;
  • As prestações pagas pelo fundo deverão ser pagas por você com juros e correção monetária no final do período de utilização ou após 12 meses contados da última prestação assumida pelo FGHab (o que ocorrer primeiro). Em caso de impossibilidade de pagamento imediato, o Banco pode parcelar ou inserir o valor da dívida no final do contrato (a data final do contrato será adiada).

Como acionar a cobertura do FGHAB:

Em caso de MIP, DFI ou Perda de Renda, o Banco deve ser informado para acionar o pedido de cobertura junto à Administradora do FGHab.

 

Atraso no pagamento das prestações

Caso haja atraso no pagamento das prestações, os valores serão acrescidos de multa de 2% ao mês e de juros de 0,033% por dia de atraso.

Recálculo e atualização

O contrato prevê a atualização mensal do saldo devedor pelo mesmo índice de atualização monetária das contas vinculadas do FGTS e o recálculo anual do Encargo mensal de amortização nos dois primeiros anos, com a possibilidade de recálculo trimestral.

É importante informar que os reajustes do contrato não dependem do reajuste dos rendimentos dos devedores.

Problemas na construção

Quando o imóvel é escolhido diretamente pelo comprador, a responsabilidade pelos vícios construtivos é da construtora e não do Banco. Caso você entre em contato com a construtora e não obtenha resposta, procure o Banco.

Em casos assim, você também pode procurar o PROCON, seu advogado ou a Defensoria Pública da União ou dos Estados.

Fonte: CAIXA e Estatuto do FGHAB.

COMO INVESTIR EM IMÓVEIS PARA TER RENDA MENSAL?

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A principal novidade no mercado de aluguéis é a locação por temporada, que muitas vezes permite ao proprietário dobrar a renda mensal concorrendo com flats e hotéis.

Existem diversas formas de investir no mercado imobiliário para obter uma renda mensal com aluguéis. As pessoas podem comprar residências, escritórios comerciais, flats ou cotas de fundos imobiliários, negociados em Bolsa, entre outros. Segundo o diretor financeiro da Incorporadora Vitacon, Fabiano Cordaro, a principal novidade do mercado é o aluguel por temporada, que permite que um imóvel residencial possa render até o dobro da renda em relação a um contrato típico de 30 meses colocando apartamento ou casa para concorrer com flats ou hotéis. No video a seguir, Cordaro explica essa nova modalidade de locação.

Fonte: INFOMONEY / VITACON  ( 12/11/ 2014).

CENÁRIO É PROPÍCIO PARA COMPRAR IMÓVEIS

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O cenário de baixo crescimento econômico e desconfiança dos empresários em investir no momento de transição do Ministro da Fazenda não é a pior situação para quem quer comprar a casa própria. Pelo contrário, segundo especialistas do ramo imobiliário, o período de incertezas atual é propício para comprar imóveis .

“A Copa do Mundo tirou a atenção da população em comprar casas e as eleições também influenciaram na queda do mercado. Os empresários se assustaram porque não sabiam quem seria o novo presidente. Agora, com eleição definida, as coisas começaram a ficar normais. Não vou dizer que 2015 será de grandes negócios, mas prevejo melhoras. Será um ano de reajustes na economia para que em 2016 o mercado retome o crescimento”, afirmou o presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto, que esteve ontem no evento Construindo o Grande ABC, realizado em Santo André, e promovido pela Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC).

Pela estagnação dos preços e o provável crescimento do setor, Viana indica que hoje é um bom momento para comprar a casa própria. “Sempre que encontrar o imóvel que te interessa e tenha um preço que cabe no orçamento, não pense duas vezes, feche negócio, porque se você deixar de comprar hoje, amanhã você poderá não ter mais condições. Essa história de abaixar preço não existe. Hoje é um bom momento para comprar. Quando essa trava da economia for liberada e as pessoas readquirirem a confiança de gastar, vai ter aumento expressivo no preço dos imóveis em curto período de tempo”, disse.

Para o diretor-geral da Zap Imóveis, Eduardo Gama Schaeffer, o ideal realmente é comprar um imóvel para morar e não para especular. “A compra especulativa, hoje, é muito perigosa. Os preços acomodaram, o cenário não é o mesmo de anos atrás, quando os imóveis valorizaram muito. Agora, se for comprar para morar, acho que vindo acompanhado de uma boa pesquisa, é um bom momento.”

O gerente regional do segmento construção civil da Caixa Econômica Federal, Rafael Arcanjo, também tem a mesma linha de pensamento. “Caso queira comprar um imóvel para especular e vender, o mercado indica que não é um momento de grande valorização. Adquirir para morar é o momento de cada um. Se a pessoa não tem medo de se endividar com as prestações e as taxas de juros estiverem baixas, acho que é o momento sim. Não se deve esperar para comprar”, declarou.

Prefeito diz que S.Caetano tem deficit habitacional de 1.000 pessoas

O prefeito de São Caetano, Paulo Pinheiro (PMDB), afirmou ontem que a cidade não tem mais espaço para construir imóveis. Por isso, segundo ele, o município está com dificuldade de zerar o deficit habitacional de aproximadamente 1.000 pessoas.

“Temos a necessidade de acabar com esse deficit, mas não temos espaço. Estou fazendo estudo para achar um terreno para implantar o Minha Casa, Minha Vida na cidade. Mas o valor do espaço é outra dificuldade. Por isso, estamos viabilizando área da Prefeitura. Se for comprar o terreno, fica inviável pelo preço”, afirmou.

Gerente regional do segmento construção civil da Caixa Econômica Federal, que financia o programa habitacional, Rafael Arcanjo revelou o mesmo problema. “Com o terreno doado, nós conseguimos fazer as casas, mas o problema é o preço. As construtoras e incorporadoras buscam o valor de mercado, o que inviabiliza a construção”, disse.

Outra preocupação do prefeito é não verticalizar a cidade. “A marca de São Caetano é a qualidade de vida do morador. Então não queremos verticalizar muito, até por conta da mobilidade urbana, que ficaria sobrecarregada com mais pessoas.”

Fonte:  Renato Gerbelli, Diário do ABC (30/10/2014)

APLICAÇÕES LIGADAS AO MERCADO IMOBILIÁRIO CRESCEM 44,3% EM SETEMBRO

Prédito

A Cetip, maior depositária de títulos privados de renda fixa da América Latina e maior câmara de ativos privados do País, com mais de cinco trilhões em ativos e derivativos em estoque, anunciou ontem que o estoque de instrumentos financeiros vinculados ao setor imobiliário nacional atingiu o patamar de R$ 262 bilhões no final de setembro.

O montante corresponde à soma dos estoques de Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) depositados na Cetip e revela um crescimento de 44,3% em relação ao apurado no mesmo período do ano passado.

O mercado aponta, como os principais motivos para esse crescimento, a isenção do imposto de renda para pessoas físicas e a garantia pelo Fundo Garantidor de Crédito para aplicações de até R$ 250 mil. Aos poucos, esses títulos vão ocupando o lugar do CDB, que vem demonstrando uma tendência de queda.

É importante lembrar que o volume desses títulos ainda gira em torno de apenas 10% do total da indústria de Fundos de Investimento no Brasil. Mas, a julgar por essa trajetória de crescimento, a tendência é de que o investimento em crédito imobiliário assuma um papel cada vez mais relevante.

Fonte: Infomoney ( 29/10/2014).