SFH. SFI. MCMV. Consórcio. Entenda as modalidades de aquisição de imóveis
Comprar um imóvel nos dias de hoje não é uma tarefa fácil, principalmente agora com tantas alterações, tantas regras novas, o mercado começa a raciocinar sobre as melhores medidas a serem tomadas em relação às novas regras.
Para que você entenda melhor como funciona o mercado, existem no mercado 04 principais formas de compra: O SFH (Sistema Financeiro da Habitação), SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), Programa Minha Casa Minha Vida e Consórcio de imóveis.
Atualmente, no Brasil, os bancos operam com 03 linhas de crédito: Minha Casa Minha Vida, SFH e SFI ou Carteira Hipotecária.
a) Para imóveis populares de até R$ 190 mil, que podem ser enquadrados dentro do programa Minha Casa Minha Vida. Para ajudar quem vai comprar um imóvel novo, o governo federal criou, há cinco anos, o Programa Minha Casa Minha Vida. Talvez você conheça esse projeto, principalmente se está procurando financiamentos imobiliários, mas agora você saberá exatamente como o Minha Casa Minha Vida ajuda quem vai comprar uma casa ou um apartamento.Nem todos que estão atrás de um financiamento conseguem entrar no programa, pois são aceitas somente famílias com renda mensal de até R$ 5 mil. A partir daí, o programa tem quatro maneiras diferentes de ajudar no financiamento e estas condições mudam conforme sua faixa de renda. Os benefícios são:
- Pagar uma parte do imóvel;
- Pagar uma parte da entrada do financiamento (ajuda chamada de subsídio);
- Reduzir o valor do seguro que é cobrado em um financiamento habitacional;
- Oferecer taxas de juros menores, o que diminui os valores das parcelas e do financiamento.
b) Para os imóveis voltados para a classe média, avaliados em até R$ 750 mil no estado do Rio de Janeiro (em alguns estados, o limite é de R$ 650 mil), que entram no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
Nos acordos firmados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são incorporados na prestação do financiamento os seguros contra DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que cobre danos causados ao imóvel por fatores externos, e por MIP (Morte e Invalidez Permanente), proteção ao mutuário, ocasionada pelo seu falecimento ou incapacidade de trabalhar. No geral, os seguros habitacionais (MIP e DFI) costumam representar em torno de 3% do valor total da prestação.
c) Para imóveis mais caros, cujo modelo de financiamento usa a fórmula do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado “excessivamente regulamentado”, tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.
Como a principal fonte de recursos deixa de ser a poupança, os recursos para o financiamento são captados entre grandes investidores institucionais, como fundos de pensão e bancos de investimento. O processo segue alguns passos:
- O banco (ou incorporadoras e construtoras) financia o imóvel aos compradores, que deverão quitar a dívida a longo prazo (a soma de todas as prestações que os bancos têm a receber dos mutuários chama-se “recebíveis imobiliários”);
- Instituições especializadas (securitizadoras) compram dos bancos esses recebíveis com um deságio e os oferecem aos investidores (processo conhecido como securitização);
- O dinheiro que os bancos recebem dos investidores é utilizado para ampliar os negócios de construção e de financiamento imobiliários, gerando um ciclo de crescimento produtivo;
Observações sobre o SFH e SFI:
Para cada caso existem regras gerais seguidas por todos os bancos e cada tipo de financiamento tem seus próprios parâmetros, que vão desde a exigência de renda mensal mínima, idade do tomador, tempo de duração do empréstimo até a possibilidade do uso do FGTS.
Apesar das regras gerais serem comuns, cada instituição bancária tem suas próprias exigências ou concessões. Na Caixa, por exemplo, os financiamentos de SFH ou SFI são de até 35 anos e hoje oferecem taxas entre 9,45% e 11%. Já no Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e HSBC, o prazo máximo é de 30 anos e os percentuais variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. Alguns dos grandes bancos do país oferecem simuladores em seus sites, nos quais o cliente pode ter uma idéia do custo das prestações em cada sistema de amortização, calculado a partir do valor e do prazo do empréstimo pretendido e da taxa de juros vigente.
Após a alta de juros para SFH da Caixa em abril, oficialmente, o Banco do Brasil disse que até o momento não há nenhuma definição sobre alterações referentes aos produtos do BB Crédito Imobiliário. Atualmente, o banco opera com 9,9% ao ano mais TR para SFH e SFI sob consulta. Já o HSBC, Santander e Itaú afirmam que suas taxas de financiamento imobiliário praticadas dependem do perfil e do relacionamento do cliente com o banco. O Bradesco, por sua vez, diz que as taxas continuam as mesmas. Para imóveis dentro do SFH, o financiamento permitido é de até 80% do valor total, com até 30 anos para pagar, taxa de juros de 9,6% e liberdade de escolha do sistema de amortização.
E por último a modalidade do Consórcio que pode ser efetuada por bancos ou instituições cadastradas no Banco Central.
d) Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por milhões de pessoas para comprar algum bem – um imóvel, por exemplo. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem – imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.
As pessoas que terão direito a comprar o bem serão determinadas de duas formas. A primeira é por sorteio, com a participação de todos os membros do grupo. A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Mas quem não quiser contar apenas com a sorte também poderá fazer um lance: o maior leva a carta de crédito. No lance, cada uma das 200 pessoas desse mesmo grupo poderá dizer em quanto deseja antecipar o pagamento das prestações do consórcio. Se alguém se comprometer a quitar 50% da dívida em um único lance e nenhum outro participante do grupo estiver disposto a pagar um percentual maior do que esse, ele também será contemplado com a carta de crédito.
Comprar um imóvel por meio de um consórcio é bem diferente de fazer a mesma coisa pagando à vista ou tomando dinheiro emprestado em um banco. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira porque o dinheiro que permite que ao menos uma pessoa obtenha a carta de crédito por mês vem do bolso de todos os membros do grupo – e não do banco. O consorciado terá que arcar com outros custos, mas, se for sorteado rapidamente, poderá adquirir um imóvel com condições mais interessantes do que com o crédito imobiliário – mas isso depende de sorte. Já se demorar muito para ser contemplado, o participante perderá dinheiro, uma vez que poderia estar poupando por conta própria, investindo os recursos em alguma aplicação financeira e ganhando juros.
Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 40 mil e vai até R$ 1 milhão. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 200 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel também poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 200 e podem superar R$ 3 mil.
Apesar de o consórcio não incluir a cobrança de juros, os consumidores terão de arcar com outras despesas. A instituição financeira responsável pelo gerenciamento do grupo cobrará uma taxa de administração de todos os consorciados. A taxa é diluída durante todo o tempo de existência do grupo, mas, em alguns consórcios, poderá ser um pouco maior nos cinco primeiros meses porque é acrescida da chamada “taxa de antecipação”. Na maior parte dos consórcios, será também necessário contribuir mensalmente com um fundo de reserva que cobrirá a eventual inadimplência de alguns participantes do grupo – se todo mundo pagar as prestações direitinho, o dinheiro do fundo de reserva retorna ao bolso dos consorciados ao final do grupo. Por último, algumas administradoras também exigem o pagamento de um seguro prestamista que cobrirá o saldo devedor de algum consorciado que venha a falecer. Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que já deverá englobar todas essas despesas.
Fonte – ADEMI e InfoMoney – Adaptado por Resumo Imobiliário (13/05/2015)
