Financiamento imobiliário eleva taxa de juros a partir de 1º de outubro

Taxa efetiva total cobrada de não clientes da Caixa para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) passa de 9,45 para 9,90 por cento ao ano

red home sign, Real Estate Concept

A Caixa Econômica Federal vai promover nova rodada de aumento das taxas de juros no financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança, informou o banco estatal à Reuters nesta segunda-feira, ressaltando que os juros para o programa Minha Casa Minha Vida serão mantidos.

A partir de 1º de outubro, a taxa efetiva total cobrada de não clientes da Caixa para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) passa de 9,45 para 9,90 por cento ao ano.

Para correntistas da Caixa e servidores públicos, as novas taxas sobem de uma faixa de 8,80 a 9,30 por cento para 9,30 a 9,80 por cento ao ano. O SFH engloba imóveis avaliados na faixa que vai até 650 mil a 750 mil reais, dependendo da cidade.

Já para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em que os imóveis têm valores acima desta faixa, a taxa balcão sobe de 11 para 11,50 por cento ao ano, também em 1º de outubro, para imóveis residenciais. Nos casos de correntistas e servidores, as faixas passarão de 10,20 a 10,70 por cento para 10,50 a 11,20 por cento anuais.

No caso de imóveis comerciais enquadrados no SFI, o aumento será maior, com a taxa balcão subindo de 12 para 14 por cento ao ano.

Mais cedo neste ano, o banco federal havia elevado duas vezes o preço cobrado dos empréstimos pelo SFH, além de reduzir, de 90 para 80 por cento, a cota máxima de financiamento do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50 por cento pela tabela Price.

Fonte:  Reuters (21/09/2015).

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É uma boa hora para comprar imóveis?

homem marca

Marcelo Prata afirma que o freio na demanda abre espaço para boas oportunidades, principalmente em relação aos imóveis usados. “Algumas pessoas estão tentando vender o imóvel com mais urgência porque estão endividadas”, diz.

De acordo com João da Rocha Lima, as construtoras também têm oferecido descontos para reduzir o número de unidades em estoque. “É como se mercado hoje fosse um grande outlet”, diz o professor da Poli-USP.

Diante dessa situação, as empresas têm evitado iniciar novos empreendimentos. “Um empreendedor não vai começar um projeto novo hoje e tomar todo o risco do negócio para vender o imóvel pelo valor que está na ponta de estoque”, comenta Lima.

Assim, segundo o professor, a tendência é de que as empresas esperem o esgotamento desta safra de imóveis para só depois iniciar a construção da nova safra, que deve vir com preços mais altos.

Os dados mais recentes do Secovi-SP comprovam que os estoques estão altos. Em junho, na cidade de São Paulo, o número de unidades em estoque chegou a 27.488, um aumento de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em maio, os estoques estavam ainda mais elevados e chegaram a 28.118 unidades, o maior volume da série histórica do Secovi-SP, iniciada em 2004.

São dados que revelam que o estoque está de fato elevado e o momento pode ser bom, mas as empresas já estão ajustando sua oferta à nova realidade de mercado. Isso pode sugerir que os preços dos imóveis neste momento podem ser interessantes, mas talvez essas oportunidades não se arrastem por muito tempo.

O professor da Poli-USP acredita que os estoques se encerrem até o meio do ano que vem. “Depois de queimar esse estoque, vamos sair dessa situação de ‘mercado outlet’ e passaremos a uma nova realidade de preços e de tipos de imóveis, que podem vir menores para se adaptar à capacidade de compra da população”, diz o professor da Poli-USP.

O indicador Abrainc-Fipe, que reúne dados de 26 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional, corrobora com a visão de que as empresas estão se ajustando. Ele mostra que o volume de vendas de imóveis comerciais e residenciais no acumulado do segundo trimestre de 2015 (25.692 unidades) é 76% maior que o volume de unidades lançadas (14.601).

O indicador mostra também que a oferta final de imóveis (que reflete o número de imóveis à venda no mercado não só em estoque, como na planta) atingiu 99 mil unidades em junho de 2015, contra 101,9 mil em junho de 2014. Considerando o indicador Venda Sobre Oferta (VSO) trimestral atual, o Abrainc-Fipe mostra que esse volume de unidades ofertadas se esgotaria em 13,2 meses.

“Muitos empreendimentos foram lançados em 2011 e suas unidades estão sendo entregues agora, então existe uma oportunidade para o comprador. Mas, desde 2011, o setor já vem ajustando sua atividade, reduzindo lançamentos e o número de vendas maior que o de oferta é um sinal disso”, afirma Ventura, vice-presidente da Abrainc.

Ainda que no geral os especialistas indiquem que os preços estão vantajosos no momento e que isso tende a mudar com o ajuste em curso nas construtoras, é preciso tomar cuidado com generalizações. “Os imóveis não são commodites, os valores podem se comportar de maneira diferente em cada lugar”, diz Ventura.

De qualquer forma, o mais provável, segundo as fontes consultadas, é que o quadro mude a partir de meados do ano que vem e os preços voltem a subir acima da inflação, revertendo a tendência apresentada nos últimos meses.

De acordo com o Índice FipeZap, que mede o valor médio dos imóveis anunciados na internet,os preço do imóveis no Brasil tiveram alta de 1,51% de janeiro a julho, variação inferior à inflação estimada pelo IBGE para o período, de 6,79%, o que significa uma queda real – valorização inferior à inflação – de 5,28% nos sete primeiros meses do ano.

Fonte: Exame (30/08/2015)

 

Construtoras reforçam financiamento próprio para atrair consumidores

Mulher fechando com a construtorapsd

Com a recessão na economia brasileira e o aumento dos níveis de inadimplência dos mutuários, instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, passaram a restringir a concessão de crédito imobiliário. Para tentar frear o desaquecimento do mercado imobiliário, construtoras têm buscado facilitar as condições de pagamento para compra do imóvel. No entanto, antes de optar por esta solução, é preciso entender quais são as diferenças entre o financiamento por meio das diversas instituições financeiras existentes no mercado e aquele que é realizado diretamente com a construtora, como aponta especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

O diretor executivo do escritório de representação da ABMH em Alagoas, Stela Maris Vieira, informa que, com relação aos bancos, a Caixa e o Banco do Brasil são as únicas instituições financeiras que operam com linhas do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Fora isso, pelo menos a princípio, não há diferença entre a CEF, o Banco do Brasil e outros bancos. Cabe ao interessado verificar qual instituição financeira apresenta as melhores condições. Via de regra, o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) traz as melhores condições, seja concedido pela CEF, pelo Banco do Brasil ou qualquer outro banco que opere com esses recursos.”

Isto porque, pelo SFH, é obrigatório o seguro da dívida por morte ou invalidez permanente do mutuário, a taxa de juros é limitada em 12% ao ano e há possibilidade de utilização do FGTS para pagamento de parte das prestações, quitação ou amortização do saldo devedor. “Além disso, pelo SFH, o índice de correção monetária utilizado é a TR, que fica em torno de um terço do IGP-M ou INCC ou INPC (utilizado principalmente por construtoras, mas que podem ser empregado em outras linhas de financiamentos)”, informa Anthony Lima.

Quanto à construtora, o diretor da ABMH diz que, geralmente, se trata de financiamento próprio, cujas taxas de juros são maiores. Há, ainda, o fato de que, enquanto no financiamento bancário as prestações diminuem ao longo dos anos, com a construtora as parcelas podem aumentar, dependendo da modalidade do financiamento. “É necessário observar, também, que alguns contratos não são de compra e venda com financiamento, mas sim de promessa de compra e venda parcelada (a escritura é outorgada após a quitação integral das parcelas), em que as prestações aumentam no decorrer dos anos, de acordo com a taxa de juros e com o índice de correção monetária aplicados. Nessa hipótese, a prestação pode dobrar a cada 5 anos”, alerta.

Apesar disso, para quem não tem condições de recorrer a um banco agora, o conselho de Anthony Lima é optar pelo financiamento direto como uma alternativa temporária. “Isto é, utilizar esta opção somente no período em que o não tem condições de fazer o financiamento bancário. Tão logo tenha, especialmente por meio do SFH, o ideal é que o comprador faça a migração.”

Ao fechar o negócio, antes de assinar o contrato, é muito importante consultar um especialista, principalmente para obter orientações sobre qual o sistema de amortização utilizado e como isso vai impactar nas prestações. “Ou seja, é preciso saber se a prestação vai diminuir ou aumentar ao longo dos anos, e – na hipótese de aumento – qual será a variação desta parcela. Outro ponto a ser levado em consideração é sobre a possibilidade de quitar o financiamento com a construtora por meio de um financiamento bancário ou consórcio imobiliário. É bom que o contrato traga essa opção.”

Com relação ao percentual máximo de financiamento, ele varia de acordo com os critérios da incorporadora, podendo chegar a 100%, especialmente no caso de imóvel na planta, em construção ou lote. “Mas é necessário ter em mente que o consumidor se tornará proprietário pleno do imóvel somente após a quitação integral do preço da compra e venda. Até que isso aconteça, ele terá somente a posse. Por esse motivo, ao invés de optar por reformas e melhorias, o ideal é focar na quitação do financiamento o mais rápido possível, e só depois incrementar a unidade habitacional”, acrescenta Anthony Lima.

Saiba como se resguardar a respeito da idoneidade da construtora antes de fechar o negócio:

IMÓVEIS PRONTOS

· Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)

 · Peça certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)

 · Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)

 · Peça uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)

 · Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações

IMÓVEIS NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO

 · Solicite a certidão de registro da incorporação imobiliária e da convenção condominial

 · Peça o memorial descritivo da obra

 · Verifique a existência e validade da aprovação da obra pela prefeitura (alvará de construção)

 · Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações

 · Atente-se para o índice de correção monetária do preço do imóvel, lembre-se que as parcelas serão reajustadas por aquele índice até a quitação integral

 · Verifique a idoneidade do construtor junto ao Procon de sua cidade

 · Visite outros empreendimentos do construtor

 · Verifique se todas especificações do imóvel estão discriminadas no memorial descritivo e/ou no contrato particular

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 12 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.

Fonte: Ascom/ABMH e Jornal Extra de Alagoas ( 07/09/2015).