INVESTIR EM IMÓVEIS É UM BOM NEGÓCIO?

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A maior parte das pessoas quando pensa em imóveis, imagina um local para chamar de seu. Aquele local que escolheu, onde vai vivenciar momentos em família, ver seus filhos darem os primeiros passos e crescerem, reunir seus amigos começar ou recomeçar a vida. Mas pouca gente se dá conta de que é bem mais que isso.

Por outro lado, quando pensamos em investimento, quase imediatamente nos vem à cabeça CDB, Bolsa de Valores, Tesouro Direto, Fundos de Investimento, gráficos, SELIC, juros e uma miríade de siglas, sendo que a maior parte delas não sabemos bem o que significa.

Quase todo mundo que você conhece tem um imóvel onde mora, alguns têm outro na praia ou no campo, outros têm os dois, mas mesmo esses pensam, em geral, da mesma forma.

Muito tem se falado sobre as tendências da geração Y, que tem hoje entre 18 e 35 anos, de não ter o desejo de comprar um imóvel, mas apenas alugá-lo. Isso, segundo essas tendências publicadas, daria a eles mobilidade e maior liquidez. No entanto, isso simplesmente não se verifica na prática. Em 2015, 67% dos compradores do primeiro imóvel nos EUA tinham até 35 anos. Além disso, eles têm hoje uma renda média maior que as demais gerações, segundo a 2016 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report da National Association of Realtors.

Essa geração respondeu por 35% das vendas de imóveis nos EUA em 2015, a maior percentagem para uma geração. Eles procuram características diferentes nos imóveis, se comparados a outras gerações, mas o mercado está sempre atento a isso.

O imóvel continua sendo um local para morar, descansar, relaxar e ser feliz – e isso vale para todas as gerações.

Mas, além disso, o imóvel é um grande investimento, e muita gente sabe disso, principalmente quando estamos comprando. No entanto, se você perguntar para alguém quanto ela tem de investimentos, com certeza, ela vai se lembrar do banco do CDB, Bolsa de Valores… E vai te dizer um montante em reais.

Por que isso acontece? Por que, invariavelmente, não consideramos o valor dos imóveis como parte de nossos investimentos?

Por várias razões, mas vamos destacar três:

  1. Não passa pela cabeça de quem mora naquele local que escolheu, onde estão todas as suas coisas, onde vive com sua família e que é sua referência de lar, transformar aquilo em dinheiro, simplesmente. Podemos trocá-lo por um de valor maior ou menor, mas é difícil imaginar deixar de ser proprietário. No inconsciente das pessoas, a venda do apartamento implica na compra de outro e, portanto, é uma operação de soma zero.
  2. Em segundo lugar, porque o imóvel não tem liquidez financeira, o que quer dizer você não pode convertê-lo em dinheiro vivo no momento que quiser. Vender um imóvel depende da demanda, do preço que estamos pedindo, das condições de financiamento do mercado, das expectativas econômicas, do estado do imóvel, enfim vai demorar um tempo que não é possível prever para a realização da venda. Como não temos controle sobre esses fatores, nós simplesmente consideramos como um valor inacessível, que pode ser aproveitado, mas sempre estará comprometido com imóvel.  A casa de campo e a casa na praia, embora tenham o mesmo conceito, recebem um tratamento diferente e são entendidas como reserva de valor, e não exatamente como investimento.
  3. Nossa cultura nacional e nossa experiência como brasileiros, convivendo com variações imensas na taxa de câmbio, no valor do aluguel, no preço dos imóveis, na taxa de juros, no preço dos produtos e com o desemprego, nos ensinou que é preciso ter um porto seguro, um local para chamar de seu. Já vivemos tantas incertezas que não queremos trazer mais uma para a nossa vida, principalmente por ela ser referência da nossa família.

Considerar os imóveis como investimento não significa que iremos vendê-los quando notarmos sua alta nem que iremos comprá-los somente quando os preços estiverem em queda. Significa, antes de tudo, a possibilidade de gerenciar nossos investimentos, no curto, médio e longo prazo.

A primeira grande dificuldade é saber quanto vale um imóvel e como ele se valoriza. Mas hoje isso pode ser medido com razoável segurança. A segunda grande dificuldade é que, quando um imóvel sobe de preço ou é valorizado, em tese, todos os outros da região sobem proporcionalmente. Não é raro ouvir de um proprietário que, se ele vender o imóvel que tem há tantos anos, vai apenas conseguir comprar outro do mesmo tamanho na mesma região e que, consequentemente, não houve valorização daquele bem. Precisamos mudar o foco da comparação e tratá-lo e compará-lo como os demais investimentos.

Quando comparamos a valorização dos imóveis com a inflação medida pelo IPCA e o CDI (basicamente o rendimento do CDB) entre janeiro de 2013 e maio de 2016, é possível notar que os imóveis nem sequer acompanharam a inflação. Nesse período, o CDI rendeu bem mais.

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No entanto, se fizermos a mesma comparação para um período um pouco maior, de janeiro de 2011 a maio de 2016, tudo muda. Neste intervalo mais longo, a valorização dos imóveis superou a inflação e mesmo o CDI.

Foi, sem dúvida, um bom investimento. É bem verdade que esse período captou investimentos em imóveis não é a mesma dos investimentos em fundos de investimento, que permite o saque e possibilita ao investidor mudar para outro fundo com melhor rendimento no mesmo dia ou na mesma semana. Porém, os imóveis costumam ser investimentos rentáveis no médio e longo prazo.a alta dos preços de imóveis, que se manteve até o início de 2014, quando essa tendência começou a perder força.

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Gráficos elaborados pelo autor com dados da FIPEZAP  e do Banco Central, considerando um imóvel em São Paulo com três dormitórios.

Ele deve ser utilizado como um investimento, por exemplo, para aquele casal que acabou de casar e compra um imóvel. Quando chegam os filhos e é preciso mais espaço, a compra de um maior se faz necessária. Neste caso, o investimento no imóvel anterior vai ajudá-los na compra do maior. Com o passar do tempo, quando o casal já atingiu o ápice na carreira, faz sentido a nova troca de imóvel por outro com mais conforto e mais conveniências. Esse mesmo casal vários anos depois, quando os filhos já se casaram, descobrem que não precisam ter um imóvel tão grande, afinal, ele fica praticamente vazio. Novamente, outra mudança e a busca por um imóvel menor. Quando isso ocorre, uma parte desses investimentos que o casal fez durante a vida é resgatado e vai compor seu fundo de aposentadoria.

Existem muitos outros exemplos, mas o mais importante é entender que adquirir um imóvel é um investimento que tem baixa liquidez e, portanto, deve ser considerado para o médio e longo prazo, mas que costuma ser um bom negócio.

Aí vem a pergunta quase automática: “E quanto a comprar imóveis para alugar?” Bem, esse é um tema para outro artigo.

 

Fonte: Carlos A. Dariani, Economista e Diretor da Moneyus Consultoria (25/07/2016)

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