Consórcio Imobiliário ???

broker-pronto-2 Você que está interessado em comprar um apartamento ou uma casa sem precisar passar pela aprovação de crédito de um banco, o consórcio é uma opção. Também serve  se você não tem pressa em se mudar, mas precisa de um incentivo para poupar.

Ele nada mais é do que um grupo de consumidores formado para arrecadar determinada quantia durante um certo período. Todos os meses, os participantes contribuem com um valor definido, criando uma poupança conjunta.

A cada mês, até o final deste período, uma ou mais pessoas são contempladas e recebem a quantia necessária para comprar seu imóvel. Este valor é determinado na criação do grupo.

O consórcio de imóveis pode ser mais vantajoso que um financiamento imobiliário, já que em grande parte dos casos seu custo é inferior ao pago nos empréstimos bancários.

Por outro lado, ao contrário do financiamento, onde o consumidor já sai com o crédito para comprar o imóvel, no consórcio, é preciso esperar ser sorteado, o que pode levar anos ou vencer um lance, o que depende de vários fatores.

Além disso,o risco de inadimplência é maior porque no financiamento. No financiamento, você corre o risco de ficar inadimplente. Já no consórcio o risco atinge a todo o grupo. Você estará emprestando seu dinheiro para comprar os bens de terceiros. Por isso, é necessário que todos paguem suas parcelas em dia. 

No caso de você optar pelo consórcio imobiliário, o uso do seu FGTS ( Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser utilizado em duas situações:

1) Para oferecer um lance ou

2) Para pagar o saldo devedor ou parte dele

Quem gerencia os consórcios no Brasil são instituições autorizadas pelo Banco Central (BC), o responsável por fiscalizar essa modalidade de crédito no país. São elas as responsáveis por gerir os recursos do grupo e aplicá-los de modo adequado, além de preservar a igualdade de direitos e deveres de todos os consorciados.

Fonte: Caio Vital
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INVESTIR EM IMÓVEIS É UM BOM NEGÓCIO?

Capa Ebook preto
A maior parte das pessoas quando pensa em imóveis, imagina um local para chamar de seu. Aquele local que escolheu, onde vai vivenciar momentos em família, ver seus filhos darem os primeiros passos e crescerem, reunir seus amigos começar ou recomeçar a vida. Mas pouca gente se dá conta de que é bem mais que isso.

Por outro lado, quando pensamos em investimento, quase imediatamente nos vem à cabeça CDB, Bolsa de Valores, Tesouro Direto, Fundos de Investimento, gráficos, SELIC, juros e uma miríade de siglas, sendo que a maior parte delas não sabemos bem o que significa.

Quase todo mundo que você conhece tem um imóvel onde mora, alguns têm outro na praia ou no campo, outros têm os dois, mas mesmo esses pensam, em geral, da mesma forma.

Muito tem se falado sobre as tendências da geração Y, que tem hoje entre 18 e 35 anos, de não ter o desejo de comprar um imóvel, mas apenas alugá-lo. Isso, segundo essas tendências publicadas, daria a eles mobilidade e maior liquidez. No entanto, isso simplesmente não se verifica na prática. Em 2015, 67% dos compradores do primeiro imóvel nos EUA tinham até 35 anos. Além disso, eles têm hoje uma renda média maior que as demais gerações, segundo a 2016 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report da National Association of Realtors.

Essa geração respondeu por 35% das vendas de imóveis nos EUA em 2015, a maior percentagem para uma geração. Eles procuram características diferentes nos imóveis, se comparados a outras gerações, mas o mercado está sempre atento a isso.

O imóvel continua sendo um local para morar, descansar, relaxar e ser feliz – e isso vale para todas as gerações.

Mas, além disso, o imóvel é um grande investimento, e muita gente sabe disso, principalmente quando estamos comprando. No entanto, se você perguntar para alguém quanto ela tem de investimentos, com certeza, ela vai se lembrar do banco do CDB, Bolsa de Valores… E vai te dizer um montante em reais.

Por que isso acontece? Por que, invariavelmente, não consideramos o valor dos imóveis como parte de nossos investimentos?

Por várias razões, mas vamos destacar três:

  1. Não passa pela cabeça de quem mora naquele local que escolheu, onde estão todas as suas coisas, onde vive com sua família e que é sua referência de lar, transformar aquilo em dinheiro, simplesmente. Podemos trocá-lo por um de valor maior ou menor, mas é difícil imaginar deixar de ser proprietário. No inconsciente das pessoas, a venda do apartamento implica na compra de outro e, portanto, é uma operação de soma zero.
  2. Em segundo lugar, porque o imóvel não tem liquidez financeira, o que quer dizer você não pode convertê-lo em dinheiro vivo no momento que quiser. Vender um imóvel depende da demanda, do preço que estamos pedindo, das condições de financiamento do mercado, das expectativas econômicas, do estado do imóvel, enfim vai demorar um tempo que não é possível prever para a realização da venda. Como não temos controle sobre esses fatores, nós simplesmente consideramos como um valor inacessível, que pode ser aproveitado, mas sempre estará comprometido com imóvel.  A casa de campo e a casa na praia, embora tenham o mesmo conceito, recebem um tratamento diferente e são entendidas como reserva de valor, e não exatamente como investimento.
  3. Nossa cultura nacional e nossa experiência como brasileiros, convivendo com variações imensas na taxa de câmbio, no valor do aluguel, no preço dos imóveis, na taxa de juros, no preço dos produtos e com o desemprego, nos ensinou que é preciso ter um porto seguro, um local para chamar de seu. Já vivemos tantas incertezas que não queremos trazer mais uma para a nossa vida, principalmente por ela ser referência da nossa família.

Considerar os imóveis como investimento não significa que iremos vendê-los quando notarmos sua alta nem que iremos comprá-los somente quando os preços estiverem em queda. Significa, antes de tudo, a possibilidade de gerenciar nossos investimentos, no curto, médio e longo prazo.

A primeira grande dificuldade é saber quanto vale um imóvel e como ele se valoriza. Mas hoje isso pode ser medido com razoável segurança. A segunda grande dificuldade é que, quando um imóvel sobe de preço ou é valorizado, em tese, todos os outros da região sobem proporcionalmente. Não é raro ouvir de um proprietário que, se ele vender o imóvel que tem há tantos anos, vai apenas conseguir comprar outro do mesmo tamanho na mesma região e que, consequentemente, não houve valorização daquele bem. Precisamos mudar o foco da comparação e tratá-lo e compará-lo como os demais investimentos.

Quando comparamos a valorização dos imóveis com a inflação medida pelo IPCA e o CDI (basicamente o rendimento do CDB) entre janeiro de 2013 e maio de 2016, é possível notar que os imóveis nem sequer acompanharam a inflação. Nesse período, o CDI rendeu bem mais.

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No entanto, se fizermos a mesma comparação para um período um pouco maior, de janeiro de 2011 a maio de 2016, tudo muda. Neste intervalo mais longo, a valorização dos imóveis superou a inflação e mesmo o CDI.

Foi, sem dúvida, um bom investimento. É bem verdade que esse período captou investimentos em imóveis não é a mesma dos investimentos em fundos de investimento, que permite o saque e possibilita ao investidor mudar para outro fundo com melhor rendimento no mesmo dia ou na mesma semana. Porém, os imóveis costumam ser investimentos rentáveis no médio e longo prazo.a alta dos preços de imóveis, que se manteve até o início de 2014, quando essa tendência começou a perder força.

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Gráficos elaborados pelo autor com dados da FIPEZAP  e do Banco Central, considerando um imóvel em São Paulo com três dormitórios.

Ele deve ser utilizado como um investimento, por exemplo, para aquele casal que acabou de casar e compra um imóvel. Quando chegam os filhos e é preciso mais espaço, a compra de um maior se faz necessária. Neste caso, o investimento no imóvel anterior vai ajudá-los na compra do maior. Com o passar do tempo, quando o casal já atingiu o ápice na carreira, faz sentido a nova troca de imóvel por outro com mais conforto e mais conveniências. Esse mesmo casal vários anos depois, quando os filhos já se casaram, descobrem que não precisam ter um imóvel tão grande, afinal, ele fica praticamente vazio. Novamente, outra mudança e a busca por um imóvel menor. Quando isso ocorre, uma parte desses investimentos que o casal fez durante a vida é resgatado e vai compor seu fundo de aposentadoria.

Existem muitos outros exemplos, mas o mais importante é entender que adquirir um imóvel é um investimento que tem baixa liquidez e, portanto, deve ser considerado para o médio e longo prazo, mas que costuma ser um bom negócio.

Aí vem a pergunta quase automática: “E quanto a comprar imóveis para alugar?” Bem, esse é um tema para outro artigo.

 

Fonte: Carlos A. Dariani, Economista e Diretor da Moneyus Consultoria (25/07/2016)

Guia para você que financiou ou vai financiar pela CAIXA

Casa PosteO Banco informa que quer fortalecer seu relacionamento com os clientes e interagir na busca de um melhor atendimento.

Veja as dúvidas mais comuns sobre o contrato:

1. Para receber informações da CAIXA, o que devo fazer?

É muito importante manter seu endereço e telefone sempre atualizados. Quando houver alguma mudança, informe imediatamente à CAIXA.

2. Como é formada a minha prestação no Contrato CAIXA financiamento habitacional?

Nos financiamentos habitacionais, a prestação mensal é composta por: Encargo Principal – parcela de amortização e de juros mensais;

• Encargos Acessórios – taxas de administração, seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

3. Como são calculados os encargos e seguros?

• A parcela do encargo principal, referente aos juros, é recalculada em função de saldo devedor atualizado, taxa de juros, sistema de amortização e prazo restante do contrato, conforme condições contratadas.

• Os encargos acessórios variam de acordo com o tipo de financiamento. Você pode verificar no seu contrato de financiamento quais são os encargos acessórios que formam a sua prestação;

• O valor do prêmio do seguro MIP é obtido mediante a aplicação das taxas, constantes na Apólice, sobre o valor do financiamento na contratação ao percentual de pactuação de renda dos participantes;

• Para cálculo do valor do prêmio do seguro DFI é aplicada uma taxa sobre o valor de avaliação do imóvel.

4. Quando ocorre o vencimento da prestação?

O primeiro pagamento vence 30 dias após a assinatura do contrato. Você pode escolher a data de vencimento na contratação ou alterá-la durante a vigência do financiamento.

5. Como posso pagar as prestações do meu financiamento?

Débito Automático CAIXA é a forma mais prática de efetuar os pagamentos, pois não é preciso ficar dependente do recebimento de boleto de cobrança. Saiba mais:

• Com o Débito Automático, o valor da prestação é debitado automaticamente na sua conta corrente no dia agendado;

• É possível verificar o agendamento do débito no campo “lançamentos futuros” do extrato da conta quinze dias antes da data do vencimento de cada prestação. Caso não conste este lançamento, entre em contato com a CAIXA;

• É muito importante verificar no extrato da sua conta se o débito da prestação ocorreu, pois o recibo de depósito não é um comprovante de pagamento;

• Caso deseje optar pelo Débito Automático, procure a CAIXA.

Você também pode pagar usando o boleto de cobrança. Com ele, a prestação pode ser paga até a data de vencimento em toda a rede bancária:

• Após o vencimento, o pagamento do boleto pode ser feito em casas lotéricas, correspondentes bancários CAIXA AQUI ou, dependendo do tempo de atraso, somente nas agências da CAIXA;

• Se você não optou pelo débito automático e não recebeu o boleto pelo correio, pode pedir uma segunda via pelo telefone 0800 285 3185 (caso o boleto tenha até 60 dias), em qualquer agência da CAIXA ou clicando aqui.

6. O que acontece se eu atrasar as prestações do meu financiamento?

• O atraso no pagamento das prestações gera multa e juros, referente aos dias em atraso, e permite a CAIXA incluir as informações vinculadas ao seu contrato em cadastros restritivos de crédito como SERASA e outros;

• Caso você não pague as parcelas em atraso, a CAIXA pode leiloar seu imóvel;

• Na alienação fiduciária, você não pode transferir seu imóvel a terceiros sem o consentimento da CAIXA. Isso acontece porque o imóvel fica em nome da CAIXA e só é transferido para você após a quitação do financiamento.

7. Posso utilizar o meu saldo de FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço)?

Sim. Mas, somente quando você, o contrato e o imóvel estiverem enquadrados nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na data da aquisição do imóvel.

Para saber se no seu caso é permitido o uso do FGTS, clique aqui ou faça o download do Manual da Moradia Própria.

8. Posso usar o FGTS para quais fins?

• Amortizar o saldo devedor, ou seja, reduzir o prazo ou o valor do encargo;

• Pagar até 80% do valor da prestação;

• Liquidar o saldo devedor.

9. Onde posso tirar dúvidas e obter informações?

A CAIXA oferece diversos canais de comunicação para você entrar em contato sempre que quiser:

• O SAC CAIXA recebe reclamações, sugestões e elogios todos os dias da semana, 24h por dia, pelo número 0800 726 0101. O prazo para resposta é de até cinco dias úteis;

• A Ouvidoria recebe denúncias e reclamações não solucionadas pelo SAC, de segunda à sexta-feira, das 08h às 18h (horário de Brasília), pelo número 0800 725 7474. O prazo para resposta é de até 15 dias;

• O atendimento especializado recebe ligações de clientes com deficiência auditiva ou de fala, pelo número 0800 726 2492;

• Você também pode acessar o sítio da CAIXA no endereço www.caixa.gov.br sempre que precisar de informações adicionais.

Para captura do Guia:

GUIA RÁPIDO DE INFORMAÇÕES IMPORTANTES


Fonte:
Caixa

Índice FipeZap de janeiro mostra que o preço médio do metro quadrado dos imóveis teve alta inferior à inflação nos últimos 12 meses

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Os preços dos imóveis no Brasil ainda não estão diminuindo, como torcem muitos compradores, mas a alta tem sido tímida e já não supera a inflação.

Nos últimos 12 meses, o preço médio do metro quadrado do país subiu 6,29%, segundo o Índice FipeZap, que acompanha o comportamento do mercado imobiliário de 20 cidades brasileiras.

A variação é inferior à alta da inflação medida pelo IPCA no mesmo período, de 7,10%, se considerada a projeção de inflação do Boletim Focus do Banco Central para o mês de janeiro, de 1,20%.

Como os preços dos imóveis subiram em uma velocidade menor do que o índice inflacionário, que mede a alta generalizada dos preços, é possível dizer que o mercado imobiliário teve uma queda real nos últimos 12 meses.

Essa variação de 6,29% é a menor registrada desde 2011, início da série histórica do Índice FipeZap Ampliado, que inclui 20 cidades.

No mês de janeiro, o preço médio do metro quadrado apresentou alta de 0,39%. O dado mensal também representa uma queda real diante da inflação esperada para janeiro, de 1,20%.

Dentre as 20 cidades acompanhadas, a maior valorização mensal foi verificada em Fortaleza, onde o metro quadrado subiu 1,43%. A cidade foi a única que registrou alta acima da inflação. Já a maior baixa ocorreu em Porto Alegre, onde os preços variação negativa de 0,68%.

No mês passado, o metro quadrado médio das cidades do FipeZap ficou em 7.492 reais. Rio de Janeiro segue com o preço médio mais caro: 10.617 reais. Em segundo lugar, aparece São Paulo, com média de 8.446 reais.

As cidades com metro quadrado mais barato do índice foram Contagem, com preço médio de 3.380 reais, e Goiânia, com valor médio de 4.022 reais.

Veja na tabela a seguir a variação dos preços dos imóveis à venda nas 20 cidades acompanhadas pelo índice em janeiro. A lista foi ordenada de acordo com a variação anual.

Região Variação anual (últimos 12 meses) Variação mensal janeiro/14 Variação mensal dezembro/14
Goiânia 13,40% 0,44% 0,79%
Vitória 11,30% 0,92% 0,80%
Campinas 9,24% 0,29% 0,24%
Fortaleza 9,09% 1,43% 0,55%
Belo Horizonte 8,62% 0,42% 0,57%
Vila Velha 8,50% 0,76% 0,75%
Niterói 7,76% -0,06% 0,27%
São Bernardo do Campo 7,52% 0,43% 0,35%
Salvador 7,28% 0,86% -0,09%
São Paulo 7,02% 0,46% 0,34%
Santo André 6,92% 0,17% 0,22%
Rio de Janeiro 6,63% 0,33% 0,43%
Recife 6,52% 0,59% 1,50%
Índice FipeZap Composto (7 cidades) 6,51% 0,48% 0,43%
Índice FipeZap Ampliado (20 cidades) 6,29% 0,39% 0,33%
São Caetano do Sul 6,00% 0,45% 0,77%
Contagem 5,44% 0,70% 0,72%
Florianópolis 2,99% 0,77% -0,28%
Santos 2,54% -0,02% 0,36%
Porto Alegre 2,44% -0,68% -0,90%
Curitiba 1,91% -0,05% -0,21%
Brasília 0,37% 0,40% 0,38%

E agora veja o preço médio do metro quadrado anunciado em cada cidade em janeiro de 2015:

Região Preço médio do metro quadrado (R$)
Rio de Janeiro 10.617
São Paulo 8.446
Brasília 8.314
Niterói 7.676
Média Nacional 7.491
Recife 5.910
Belo Horizonte 5.832
São Caetano do Sul 5.602
Fortaleza 5.348
Florianópolis 5.153
Curitiba 5.102
Campinas 5.064
Porto Alegre 4.990
Vitória 4.879
Santo André 4.849
Santos 4.808
São Bernardo do Campo 4.592
Salvador 4.459
Vila Velha 4.098
Goiânia 4.022
Contagem 3.380

O Índice FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para o Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010.

Entre as cidades incluídas mais recentemente, que compõem o Índice FipeZap Ampliado, os municípios do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm séries históricas iniciadas em julho de 2012. O índice FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro de 2013.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site de classificados Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290 mil unidades por mês.

Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios on line. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Fonte: Exame – Priscila Yazbek (04/02/2015).

Caixa projeta aumento no total de crédito imobiliário em 2015

casa prontaO vice-presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, informou em evento do setor imobiliário, em Brasília, que o total de crédito imobiliário no Brasil chegará a cerca de R$ 200 bilhões até o final de 2014. Esse valor vale para todas as instituições de crédito e representará aumento de 10% em relação ao fechamento de 2013. Para 2015, a expectativa é nova elevação de 10% nas operações de crédito imobiliário. A inadimplência no crédito imobiliário em 2014 deverá ser de 1,5%, permanecendo estável em relação aos últimos anos, informou.

Para Duarte, o crédito imobiliário equivalerá a 9% do Produto Interno Bruto (PIB) até o final de 2014. “Esse mercado cresceu nove vezes desde 2008. Antes financiávamos R$ 5 bilhões ao ano. Agora são R$ 5 bilhões em 15 dias”.

Segundo Duarte, “ainda há muito espaço” para crescimento do mercado imobiliário, com demanda aquecida por parte da sociedade. Ele revelou, em seu discurso na abertura do 9º Salão ADEMI Wimóveis, que há “enorme procura” pelas simulações de financiamento imobiliário no site da Caixa na internet. “As simulações únicas (por CPF informado) totalizam 7 milhões ao mês no Brasil. No Distrito Federal, esse número é de 138 mil simulações únicas mensais (dados de outubro)”, informou.

O dirigente do banco ainda comentou que o perfil dos compradores de imóveis no Brasil está mudando. “No Distrito Federal, por exemplo, 57% dos interessados em comprar imóveis têm até 35 anos de idade. Há alguns anos esse teto era 45 anos. Esse dado do DF é bem semelhante ao perfil nacional”, disse. Outra informação relevante é que 15% das operações de simulação são para imóveis de R$ 80 mil; 5% abaixo de R$ 400 mil. “São indicadores que mostram que o mercado é promissor”, afirmou.

Fonte : Redação – Agência IN em ( 28/11/2014).

CENÁRIO É PROPÍCIO PARA COMPRAR IMÓVEIS

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O cenário de baixo crescimento econômico e desconfiança dos empresários em investir no momento de transição do Ministro da Fazenda não é a pior situação para quem quer comprar a casa própria. Pelo contrário, segundo especialistas do ramo imobiliário, o período de incertezas atual é propício para comprar imóveis .

“A Copa do Mundo tirou a atenção da população em comprar casas e as eleições também influenciaram na queda do mercado. Os empresários se assustaram porque não sabiam quem seria o novo presidente. Agora, com eleição definida, as coisas começaram a ficar normais. Não vou dizer que 2015 será de grandes negócios, mas prevejo melhoras. Será um ano de reajustes na economia para que em 2016 o mercado retome o crescimento”, afirmou o presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto, que esteve ontem no evento Construindo o Grande ABC, realizado em Santo André, e promovido pela Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC).

Pela estagnação dos preços e o provável crescimento do setor, Viana indica que hoje é um bom momento para comprar a casa própria. “Sempre que encontrar o imóvel que te interessa e tenha um preço que cabe no orçamento, não pense duas vezes, feche negócio, porque se você deixar de comprar hoje, amanhã você poderá não ter mais condições. Essa história de abaixar preço não existe. Hoje é um bom momento para comprar. Quando essa trava da economia for liberada e as pessoas readquirirem a confiança de gastar, vai ter aumento expressivo no preço dos imóveis em curto período de tempo”, disse.

Para o diretor-geral da Zap Imóveis, Eduardo Gama Schaeffer, o ideal realmente é comprar um imóvel para morar e não para especular. “A compra especulativa, hoje, é muito perigosa. Os preços acomodaram, o cenário não é o mesmo de anos atrás, quando os imóveis valorizaram muito. Agora, se for comprar para morar, acho que vindo acompanhado de uma boa pesquisa, é um bom momento.”

O gerente regional do segmento construção civil da Caixa Econômica Federal, Rafael Arcanjo, também tem a mesma linha de pensamento. “Caso queira comprar um imóvel para especular e vender, o mercado indica que não é um momento de grande valorização. Adquirir para morar é o momento de cada um. Se a pessoa não tem medo de se endividar com as prestações e as taxas de juros estiverem baixas, acho que é o momento sim. Não se deve esperar para comprar”, declarou.

Prefeito diz que S.Caetano tem deficit habitacional de 1.000 pessoas

O prefeito de São Caetano, Paulo Pinheiro (PMDB), afirmou ontem que a cidade não tem mais espaço para construir imóveis. Por isso, segundo ele, o município está com dificuldade de zerar o deficit habitacional de aproximadamente 1.000 pessoas.

“Temos a necessidade de acabar com esse deficit, mas não temos espaço. Estou fazendo estudo para achar um terreno para implantar o Minha Casa, Minha Vida na cidade. Mas o valor do espaço é outra dificuldade. Por isso, estamos viabilizando área da Prefeitura. Se for comprar o terreno, fica inviável pelo preço”, afirmou.

Gerente regional do segmento construção civil da Caixa Econômica Federal, que financia o programa habitacional, Rafael Arcanjo revelou o mesmo problema. “Com o terreno doado, nós conseguimos fazer as casas, mas o problema é o preço. As construtoras e incorporadoras buscam o valor de mercado, o que inviabiliza a construção”, disse.

Outra preocupação do prefeito é não verticalizar a cidade. “A marca de São Caetano é a qualidade de vida do morador. Então não queremos verticalizar muito, até por conta da mobilidade urbana, que ficaria sobrecarregada com mais pessoas.”

Fonte:  Renato Gerbelli, Diário do ABC (30/10/2014)

Consórcio imobiliário reduz custo do financiamento

Com menor encargo, modalidade cria o hábito da poupança programada para o comprador

A carta de crédito é um documento representativo do valor disponível para a aquisição do bem.Arte: Júnior Lima

 A compra do imóvel por meio de consórcio é uma das opções de quem não tem pressa para realizar o sonho da casa própria e quer reduzir os encargos financeiros dos financiamentos existentes no mercado.

A opção impõe, também, o hábito da poupança programada para quem não possui disciplina financeira. A vantagem ao ser contemplado com  a carta de crédito é ter o poder de barganha de quem paga pelo imóvel à vista e assim obter maiores descontos.

A compra parcelada feita por um grupo de pessoas pode ser destinada para a construção, reforma ou mesmo a compra de um terreno ou imóvel, novo ou usado, ou  residencial. O grupo se une para pagar o valor do bem desejado em até 16 anos, com possibilidade de reduzir o prazo.

Há cartas de crédito para todas as faixas de renda. Nesta modalidade de aquisição do bem, o comprador paga uma mensalidade mensal e, como nos consórcios dos automóveis, nas assembleias mensais são feitos sorteios para contemplar os cotistas com a carta de crédito. Também é permitido dar lances para ter acesso a outras cartas de crédito, que ficam à disposição de quem optar por fazer a maior oferta.

O consorciado também pode antecipar o pagamento do saldo devedor na ordem inversa, a contar da última, mas  antecipação de pagamentos não dará direito a contemplação da cota.

Mesmo após a contemplação, o comprador que não utilizar a carta de crédito, terá a atualização monetária da mesma para evitar perda de poder de compra. A carta também é atualizada pela correção do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a cada período de 12 meses a contar da data de constituição do grupo.

Desde 2009, a Lei 12.058 autorizou a utilização dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar, liquidar ou pagar prestações dos consórcios de imóveis. A cota do consórcio precisa estar em nome do titular da conta vinculada no FGTS e, para utilizar os recursos, é preciso ser cotista do fundo há mais de três anos.

Os bancos e financeiras oferecem a adesão aos seus consórcios. Uma das vantagens dessa modalidade é o menor custo em relação ao financiamento imobiliário tradicional, mas é preciso estar atento à taxa de administração.

Há opções que giram em torno de 16%, divididas conforme a instituição, além do fundo de reserva, que varia em torno de 3% e o seguro de vida, com taxas fixas durante a vigência do contrato. Muitos bancos oferecem a simulação dos valores conforme a disponibilidade financeira do futuro comprador.

O processo não envolve burocracia, pois na hora de contratar, não é necessário apresentar documento ou comprovante de renda na maioria dos bancos. Mas os consultores em finanças pessoais recomendam que a família não comprometa mais de 30% da renda com os custos de financiamento.

O mesmo deve ser aplicado no caso dos consórcios. Dessa forma, se houver a perda do emprego de um dos membros, a parcela destinada ao consórcio tem menor risco de não ser paga.

Na análise de viabilidade financeira dos clientes, muitos bancos operam com menor índice de comprometimento da renda, nos casos do financiamento imobiliário tradicional, medida adotada para evitar a inadimplência.

Adesões crescem 121% em dez anos

De acordo com a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), mais de 570 mil consorciados foram contemplados nos últimos dez anos. O número de cotistas ativos nos grupos em andamento cresceu 121,1% de 2005, quando somava 317,1 mil, para junho de 2014, quando chegou a 701 mil.

Os dados da Abac apontam que 62,8% dos consumidores utilizaram seus créditos para aquisição de residências, 15,3% de terrenos, 13,5% em reformas, 1,7% em imóveis ainda na planta e 0,7% em segundos imóveis na praia ou no campo. Os outros 6,0% foram direcionados para imóveis comerciais como escritórios, consultórios, lojas e até galpões.

No primeiro semestre do ano, os consórcios acumulavam 667,6 mil contemplados e registravam um milhão de novas adesões. No período, segundo a Abac, o total de créditos somou R$ 36,8 bilhões. Segundo a Abac, o crédito oferecido pelos compradores totalizou R$ 18,4 bilhões, nos seis primeiros meses de 2014.

Justiça acata uso do FGTS para quitação

A utilização do saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a quitação do consórcio imobiliário foi acatado pela 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1.ª Região (TRF1), ao conceder este direito a um casal do Estado de Goiás, em setembro.

O caso foi ajuizado após o consorciado titular ter o pedido de liberação do FGTS negado pela Caixa Econômica Federal (Caixa), gestora do fundo. Insatisfeita, a parte buscou a Justiça Federal que, em primeira instância, concedeu liminar, confirmada pela sentença, para liberação do saldo. A Caixa, então, recorreu ao TRF1.

A Caixa argumentou que o pedido do casal fere as regras estabelecidas pelo Conselho Curador do FTGS para utilização do saldo a fim de amortizar prestações de financiamento imobiliário, na modalidade consórcio, cujo bem já tenha sido adquirido pelo consorciado.

O TRF destacou que, de acordo com o Artigo 20 da Lei 8.036/90,  que dispõe sobre o FGTS, as movimentações do fundo para uso no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) podem ser “estendidas aos contratos de participação de grupo de consórcio para aquisição de imóvel residencial, cujo bem já tenha sido adquirido pelo consorciado”.

O relator do processo no TRF1, desembargador federal Jirair Aram Meguerian, entendeu que a utilização do saldo de FGTS é autorizada para pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional.

Serviço

  • A carta de crédito é um documento representativo do valor disponível para a aquisição do bem;
  • Ao ser contemplado, o consorciado tem o poder de barganhar na hora comprar o imóvel à vista e obter descontos;
  • O processo é feito sem burocracia, pois na hora de contratar, não é necessário comprovante de renda;
  • O futuro comprador faz a poupança  programada, que impõe o hábito da disciplina financeira. 

     

    Post originalmente publicado: D24am (10/10/2014).

Vale a pena fazer um consórcio para comprar um imóvel?

Uma modalidade de financiamento que vem ganhando muita força nos últimos anos é o consórcio. Com taxas por vezes bem mais atraentes do que um financiamento tradicional, muitas pessoas vêm recorrendo ao consórcio para comprar seus imóveis. Porém, muita gente ainda tem dúvida sobre como funciona essa modalidade de financiamento e se pergunta se vale a pena comprar um imóvel por consórcio. Já adiantamos a resposta: depende.

Primeiro cabe uma breve explicação sobre o que é um consórcio:

A instituição financeira não empresta o dinheiro nessa modalidade, ela apenas reúne interessados em comprar uma cota mensal e o dinheiro dos próprios participantes é que financia a compra. A cada mês, um ou mais participantes são sorteados e, quando isso acontece, são contemplados com uma carta de crédito, que é usada para comprar – inteira ou parcialmente – o imóvel. Também é possível dar um lance para ser contemplado (o mais alto ganha).

Lembre-se que como a instituição não emprestará dinheiro, não incidirá juros. No entanto, para comparar essa modalidade com um financiamento, por exemplo, deve-se comparar as taxas de administração e outros custos do consórcio com as taxas de juros do financiamento.

planta digital

Investimento de longo prazo

A primeira pergunta pra quem pensa em fazer um consórcio para adquirir um imóvel é “você precisa do imóvel no curto prazo?”. Se a resposta for positiva, é melhor você buscar outra forma de financiamento, porque no consórcio você pode demorar anos para ser contemplado.

Um casal de noivos que pretende se mudar daqui a um ano para o apartamento próprio, por exemplo, não deve buscar um consórcio. Por outro lado, se você já é dono de um apartamento e pretende investir em outro para ganhar com os aluguéis, as taxas mais baixas do consórcio podem ser uma boa pedida.

Dinheiro disponível

Caso você já possua um valor razoável disponível e pode dar um lance alto logo nos primeiros meses, o consórcio também pode ser uma boa. Obviamente que isso varia de grupo para grupo, mas, em geral, nos primeiros meses é preciso ter cerca de 50% do valor do imóvel pra dar o lance mais alto. Desde 2010 é possível também usar o FGTS na quitação, mas existem algumas limitações de valores do imóvel.

Dessa forma, perde-se a desvantagem de ter que contar com a sorte

“Poupança forçada”

Um argumento muito usado pelos defensores do consórcio é o de que ele seria uma “poupança forçada”. Isso quer dizer que, para aqueles que não têm disciplina, essa seria uma modalidade mais interessante do que a poupança tradicional, já que a pessoa é “obrigada” a pagar as parcelas. Essa afirmação tem seus méritos, mas é preciso cuidado.

Em primeiro lugar, disciplina – principalmente a financeira – pode ser conquistada com o tempo e esforço. Em segundo lugar, se uma pessoa já é indisciplinada financeiramente, existe uma grande chance dela não conseguir pagar as parcelas do consórcio. Fazendo isso, pode-se até recuperar parte do investimento, mais não todo; o padrão no mercado é 60% do que já foi pago. Numa poupança ou fundo de renda fixa, todo o dinheiro que você investir estará lá quando você não puder mais fazer o depósito mensal.

Por fim, vale lembrar que uma pesquisa sobre a instituição financeira que você vai realizar o seu consórcio é obrigatória. Pergunte não só sobre as taxas mensais, mas principalmente o histórico da empresa. Com a internet é fácil buscar em sites de reclamações se existe alguma história de fraude, má gestão ou má fé na instituição financeira que você escolher. Não dê bobeira e boa sorte!

Fonte:  BLOG Guia Bolso em 10/10/13.

Qual a melhor forma de comprar? Pagar a vista ou Financiar?

Conheça os prós e contras de cada opção e veja o que levar em conta ao se planejar para comprar a casa própria 

Família em sua casa nova
Família na casa nova: dar uma gorda entrada e financiar o restante é a dica dos especialistas.
São Paulo – Ainda que já tenham sido bem mais altos, os juros no Brasil ainda pesam muito no bolso de quem contrai um financiamento. A dúvida entre financiar ou juntar dinheiro para pagar bem mais barato à vista é frequente, e quando se trata da compra de um imóvel, a idéia de pagar quase o dobro do bem ao financiar estremece ainda mais.
Você sabe o que levar em conta para tomar essa decisão?
Segundo Fábio Gallo Garcia, professor de finanças da FGV-SP, do ponto de vista financeiro, poupar para pagar à vista é sempre melhor do que financiar e pagar juros. “Não há cálculo financeiro que desminta isso”, diz o professor. Isso pelo simples fato de que, no primeiro caso, você recebe juros e paga bem menos pelo bem. O problema é que nem só de teoria financeira vive o homem.
Imóveis são bens de alto valor, e poupar para comprá-los à vista pode ser muito demorado. Por isso, a sugestão dos especialistas é fazer um híbrido de poupança com financiamento. Ou seja, poupar com inteligência para dar uma gorda entrada e financiar o restante.
Por um lado, os imóveis nas principais cidades brasileiras estão caros para a maioria das pessoas, pois se valorizaram muito nos últimos anos. Embora muitos falem em bolha imobiliária, a percepção geral do mercado é de que os imóveis continuarão se valorizando, só que modestamente. Assim, não só a formação de poupança para comprar à vista levaria muito tempo, como o poupador teria que correr atrás das eventuais altas de preços.
Por outro lado, por mais baixos que sejam em comparação a outras linhas de crédito, os juros do financiamento imobiliário no Brasil ainda são altos. O valor total da compra será de quase o dobro do preço do imóvel. Em simulação feita a pedido de EXAME.com, a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) mostra quanto realmente custa a compra de um imóvel de 300 mil reais, com 30% de entrada e 210 mil reais financiados, para serem pagos em 30 anos. O sistema de amortização utilizado foi a Tabela SAC.
CET* de 10% ao ano CET* de 8,5% ao ano
Primeira prestação R$ 2.206,74 R$ 2.015,85
Juros da 1ª prestação R$ 1.623,40 R$ 1.432,51
Amortização** da 1ª prestação R$ 583,33 R$ 583,33
Juros pagos ao fim de 30 anos R$ 302.259,79 R$ 258.568,71
Amortização paga ao fim de 30 anos R$ 210.000,00 R$ 210.000,00
Montante total pago ao fim de 30 anos R$ 512.259,79 R$ 468.568,71
(*) CET = Custo Efetivo Total, que inclui juros, seguros e outras eventuais taxas.
(**) Amortização = valor destinado ao pagamento do valor financiado
Fonte: Anefac
 
Financiar sai caro, mas tem vantagens
Usado com inteligência, o financiamento pode ser uma arma poderosa para quem deseja comprar um imóvel, principalmente se for o primeiro. Para quem vive de aluguel, o valor da parcela de um imóvel pronto para morar pode substituir o aluguel pago mensalmente. Agora, se o imóvel for comprado na planta, aluguel e prestação deverão se somar, o que tornará o processo tão pesado quanto poupar para comprar à vista.
Pode levar décadas para conseguir formar poupança suficiente para pagar um imóvel à vista. E para quem tem o sonho de comprar a casa própria e não gosta de morar de aluguel, a idéia de comprar o primeiro imóvel aos 50 ou 60 anos de idade não deve ser muito interessante. O fato de o financiamento proporcionar uma antecipação do consumo, neste caso, é uma tremenda vantagem.
Outro ponto positivo do financiamento é a possibilidade de “travar” o preço atual do imóvel, não ficando sujeito às oscilações do mercado. Se o imóvel desvalorizar, o comprador terá perdido a oportunidade de comprá-lo mais barato, mas se houver alta, ele estará protegido contra ela. Já para os poupadores, eventuais altas podem ser desastrosas, pois será preciso “correr atrás” da valorização com os seus investimentos.
O financiamento imobiliário também possibilita o uso dos recursos do seu FGTS, desde que você e o imóvel se enquadrem nas regras. Isso é tremendamente vantajoso, uma vez que a rentabilidade do fundo é de apenas 3% ao ano mais TR, perdendo de longe para a inflação. O FGTS praticamente só pode ser utilizado quando se financia ou se faz consórcio.
No primeiro caso, pode compor a entrada, amortizar ou pagar parcelas. Na compra à vista, a única forma de usar os recursos do fundo é se estes forem suficientes para quitar o imóvel, o que é mais difícil de acontecer. “O financiamento abre uma ótima oportunidade de usar o dinheiro do FGTS, desde que a compra ocorra dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Se o comprador tem um bom saldo, já é uma grande ajuda”, observa Letícia Camargo, CFP, planejadora financeira certificada pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).
Finalmente, para quem não tem muita disciplina para poupar – principalmente por um longo período de tempo – o financiamento força o comprador a destinar uma quantia para a casa própria todos os meses. “É quase como se fosse uma poupança forçada”, diz Letícia.
Poupar com inteligência é fundamental
Ocorre que, como já foi dito, financiamento é caro e faz com que você pague muito mais pelo bem adquirido. Além disso, em geral as instituições demandam um valor de entrada, nem que seja de 10%. Quanto maior a entrada, menos juros e outros acessórios você vai terá que pagar, e melhores condições de pagamento você vai conseguir.
Seja para pagar um imóvel à vista, seja para ter uma substancial quantia de entrada em mãos, seu planejamento de poupança deve levar alguns pontos em consideração. O primeiro é que financiamento tem restrições; poupança, em tese, não. As instituições financeiras só permitem que você comprometa de 20% a 30% da sua renda para pagar um financiamento imobiliário. Isso pode acabar limitando o valor do imóvel que você vai conseguir comprar.
Por outro lado, a poupança não tem essa restrição. Pode ser que, por algum motivo, você consiga poupar mais do que 30% da sua renda, o que vai dar um belo fôlego ao seu pé de meia. Assim, se sua intenção é apenas poupar para formar uma entrada, seu valor terá que ser suficiente para que a parcela do montante financiado caiba no seu bolso sem derrubar o padrão do imóvel desejado.
Portanto, a primeira coisa a se estabelecer é o montante que deve ser poupado. Quanto custa o imóvel desejado? De quanto terá que ser a entrada para que você consiga financiar o restante com a sua renda? Quanto custam as taxas referentes ao imóvel e os ajustes para torná-lo habitável?
O poupador deve se lembrar de que a compra do imóvel pressupõe custos como reformas, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escritura e registro. Se for um imóvel comprado na planta, pode haver outras taxas e certamente será preciso gastar até 20% do valor do imóvel com acabamento. Também pode haver a necessidade de comprar móveis e eletrodomésticos.
Em seguida, é preciso montar um orçamento no qual esteja incluído o objetivo de formar poupança para a compra do imóvel. Todos os meses o poupador deve destinar uma quantia a esse objetivo, mas não deve se descuidar de duas outras poupanças importantes: a reserva de emergência e a aposentadoria.
Essas quantias não devem ser misturadas. Ou seja, ao dar entrada em um imóvel, você não deve gastar todas as economias da sua vida. Precisa manter uma reserva de emergência de no mínimo três meses das suas despesas – especialistas recomendam de seis meses a um ano – e a poupança da aposentadoria.
O professor Fábio Gallo orienta o poupador a anotar todas as despesas e receitas líquidas, estipular um gasto máximo mensal para as despesas variáveis (como entretenimento, vestuário e presentes) e considerar não só uma base mensal, como também uma base anual.
“Saiba quanto você ganha e gasta por ano. Algumas receitas, como bônus e comissões, bem como algumas despesas, como IPVA e IPTU, são anuais”, explica. Para ele, o ideal é estipular também um prazo, para que haja disciplina.
E onde investir a quantia destinada ao imóvel? Como os preços dos imóveis podem continuar subindo, ainda que modestamente, é preciso se proteger contra essa alta, para poder comprar o imóvel do padrão desejado lá na frente. É fundamental se proteger pelo menos contra a inflação, pois os preços dos imóveis têm vencido os índices inflacionários mês a mês.
Fábio Gallo aconselha a investir em aplicações indexadas à inflação, como as Notas do Tesouro Nacional série-B (NTN-B), vendidas pelo Tesouro Direto. Esses produtos pagam uma taxa de juro acima da inflação. Você deve casar o prazo de vencimento do título com a data em que você vai precisar do dinheiro. No caso da NTN-B, vendê-la antes do prazo pode dar um rendimento inferior ao acordado no ato da compra, ou mesmo prejuízo.
O professor diz que é possível até optar por fundos imobiliários ou renda fixa pré-fixada. Mas desaconselha o investimento em ações, pois não são ativos necessariamente ligados ao desempenho da inflação e do mercado imobiliário. “É importante sempre acompanhar o rendimento do seu investimento e a evolução de preços no mercado onde está o tipo de imóvel desejado, para ir reavaliando o investimento”, alerta.(Exame)