INVESTIR EM IMÓVEIS É UM BOM NEGÓCIO?

Capa Ebook preto
A maior parte das pessoas quando pensa em imóveis, imagina um local para chamar de seu. Aquele local que escolheu, onde vai vivenciar momentos em família, ver seus filhos darem os primeiros passos e crescerem, reunir seus amigos começar ou recomeçar a vida. Mas pouca gente se dá conta de que é bem mais que isso.

Por outro lado, quando pensamos em investimento, quase imediatamente nos vem à cabeça CDB, Bolsa de Valores, Tesouro Direto, Fundos de Investimento, gráficos, SELIC, juros e uma miríade de siglas, sendo que a maior parte delas não sabemos bem o que significa.

Quase todo mundo que você conhece tem um imóvel onde mora, alguns têm outro na praia ou no campo, outros têm os dois, mas mesmo esses pensam, em geral, da mesma forma.

Muito tem se falado sobre as tendências da geração Y, que tem hoje entre 18 e 35 anos, de não ter o desejo de comprar um imóvel, mas apenas alugá-lo. Isso, segundo essas tendências publicadas, daria a eles mobilidade e maior liquidez. No entanto, isso simplesmente não se verifica na prática. Em 2015, 67% dos compradores do primeiro imóvel nos EUA tinham até 35 anos. Além disso, eles têm hoje uma renda média maior que as demais gerações, segundo a 2016 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report da National Association of Realtors.

Essa geração respondeu por 35% das vendas de imóveis nos EUA em 2015, a maior percentagem para uma geração. Eles procuram características diferentes nos imóveis, se comparados a outras gerações, mas o mercado está sempre atento a isso.

O imóvel continua sendo um local para morar, descansar, relaxar e ser feliz – e isso vale para todas as gerações.

Mas, além disso, o imóvel é um grande investimento, e muita gente sabe disso, principalmente quando estamos comprando. No entanto, se você perguntar para alguém quanto ela tem de investimentos, com certeza, ela vai se lembrar do banco do CDB, Bolsa de Valores… E vai te dizer um montante em reais.

Por que isso acontece? Por que, invariavelmente, não consideramos o valor dos imóveis como parte de nossos investimentos?

Por várias razões, mas vamos destacar três:

  1. Não passa pela cabeça de quem mora naquele local que escolheu, onde estão todas as suas coisas, onde vive com sua família e que é sua referência de lar, transformar aquilo em dinheiro, simplesmente. Podemos trocá-lo por um de valor maior ou menor, mas é difícil imaginar deixar de ser proprietário. No inconsciente das pessoas, a venda do apartamento implica na compra de outro e, portanto, é uma operação de soma zero.
  2. Em segundo lugar, porque o imóvel não tem liquidez financeira, o que quer dizer você não pode convertê-lo em dinheiro vivo no momento que quiser. Vender um imóvel depende da demanda, do preço que estamos pedindo, das condições de financiamento do mercado, das expectativas econômicas, do estado do imóvel, enfim vai demorar um tempo que não é possível prever para a realização da venda. Como não temos controle sobre esses fatores, nós simplesmente consideramos como um valor inacessível, que pode ser aproveitado, mas sempre estará comprometido com imóvel.  A casa de campo e a casa na praia, embora tenham o mesmo conceito, recebem um tratamento diferente e são entendidas como reserva de valor, e não exatamente como investimento.
  3. Nossa cultura nacional e nossa experiência como brasileiros, convivendo com variações imensas na taxa de câmbio, no valor do aluguel, no preço dos imóveis, na taxa de juros, no preço dos produtos e com o desemprego, nos ensinou que é preciso ter um porto seguro, um local para chamar de seu. Já vivemos tantas incertezas que não queremos trazer mais uma para a nossa vida, principalmente por ela ser referência da nossa família.

Considerar os imóveis como investimento não significa que iremos vendê-los quando notarmos sua alta nem que iremos comprá-los somente quando os preços estiverem em queda. Significa, antes de tudo, a possibilidade de gerenciar nossos investimentos, no curto, médio e longo prazo.

A primeira grande dificuldade é saber quanto vale um imóvel e como ele se valoriza. Mas hoje isso pode ser medido com razoável segurança. A segunda grande dificuldade é que, quando um imóvel sobe de preço ou é valorizado, em tese, todos os outros da região sobem proporcionalmente. Não é raro ouvir de um proprietário que, se ele vender o imóvel que tem há tantos anos, vai apenas conseguir comprar outro do mesmo tamanho na mesma região e que, consequentemente, não houve valorização daquele bem. Precisamos mudar o foco da comparação e tratá-lo e compará-lo como os demais investimentos.

Quando comparamos a valorização dos imóveis com a inflação medida pelo IPCA e o CDI (basicamente o rendimento do CDB) entre janeiro de 2013 e maio de 2016, é possível notar que os imóveis nem sequer acompanharam a inflação. Nesse período, o CDI rendeu bem mais.

grafico

No entanto, se fizermos a mesma comparação para um período um pouco maior, de janeiro de 2011 a maio de 2016, tudo muda. Neste intervalo mais longo, a valorização dos imóveis superou a inflação e mesmo o CDI.

Foi, sem dúvida, um bom investimento. É bem verdade que esse período captou investimentos em imóveis não é a mesma dos investimentos em fundos de investimento, que permite o saque e possibilita ao investidor mudar para outro fundo com melhor rendimento no mesmo dia ou na mesma semana. Porém, os imóveis costumam ser investimentos rentáveis no médio e longo prazo.a alta dos preços de imóveis, que se manteve até o início de 2014, quando essa tendência começou a perder força.

carlosss

Gráficos elaborados pelo autor com dados da FIPEZAP  e do Banco Central, considerando um imóvel em São Paulo com três dormitórios.

Ele deve ser utilizado como um investimento, por exemplo, para aquele casal que acabou de casar e compra um imóvel. Quando chegam os filhos e é preciso mais espaço, a compra de um maior se faz necessária. Neste caso, o investimento no imóvel anterior vai ajudá-los na compra do maior. Com o passar do tempo, quando o casal já atingiu o ápice na carreira, faz sentido a nova troca de imóvel por outro com mais conforto e mais conveniências. Esse mesmo casal vários anos depois, quando os filhos já se casaram, descobrem que não precisam ter um imóvel tão grande, afinal, ele fica praticamente vazio. Novamente, outra mudança e a busca por um imóvel menor. Quando isso ocorre, uma parte desses investimentos que o casal fez durante a vida é resgatado e vai compor seu fundo de aposentadoria.

Existem muitos outros exemplos, mas o mais importante é entender que adquirir um imóvel é um investimento que tem baixa liquidez e, portanto, deve ser considerado para o médio e longo prazo, mas que costuma ser um bom negócio.

Aí vem a pergunta quase automática: “E quanto a comprar imóveis para alugar?” Bem, esse é um tema para outro artigo.

 

Fonte: Carlos A. Dariani, Economista e Diretor da Moneyus Consultoria (25/07/2016)

Anúncios

Veja dicas para declarar imóveis no Imposto de Renda de 2015

Especialistas tiram dúvidas sobre compra, venda e doações.
Casas e apartamentos devem estar listados na relação de bens.

Quadro post imp cinza

Compra, venda e doação de imóveis devem constar na declaração do Imposto de Renda. Além disso, todos os imóveis de propriedade do contribuinte devem ser listados. No entanto, é preciso atenção para preencher cada transição corretamente.

Veja abaixo dicas de especialistas para declarar imóveis:

Tenho um imóvel que nunca declarei. E agora? (Foto: G1)

“Imóveis que não foram declarados anteriormente por engano devem ser declarados agora, informando a data de aquisição”, diz o professor do curso de Ciências Contábeis da Estácio, Jurandir Mauro Pereira. “Se antes o contribuinte estava obrigado a declarar e não o fez, pode cair na malha fina agora”, aponta o especialista.

O valor total dos bens que obriga o cidadão a declarar o IR em 2015 é de R$ 300 mil. “Todos os imóveis o contribuinte é obrigado a declarar. O fato de ele ter um imóvel com valor superior a R$ 440 mil de custo de aquisição, por exemplo, já o obriga a fazer a declaração. Mas se o bem não totaliza esse valor, não o obriga. Nesse caso, se ele tem um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, mas não tem nenhuma outra renda que o obrigue a fazer a declaração, esse imóvel não vai constar em declaração nenhuma”, explica Pereira. O rendimento anual mínimo que obriga o cidadão a declarar o imposto neste ano é de R$ 26.816,55.


Quando comprei meu apartamento, paguei R$ 300 mil. Hoje, ele vale mais de R$ 500 mil no mercado. É preciso atualizar o valor? (Foto: G1)

Não. O contribuinte precisa declarar o valor que foi pago pelo bem, e não o valor atual de mercado. “Você só vai mostrar essa valorização quando vende o imóvel” por um valor maior do que o que pagou, explica o professor de finanças da FIAP Marcos Crivelaro.

 


Devo corrigir o valor pago pelo imóvel de acordo com a inflação do período? (Foto: G1)

Não. Segundo os especialistas, para o IR vale sempre a regra de que deve ser declarado o valor pago na época da compra.

 

 


Comprei um imóvel, mas ainda não terminei de pagar. Declaro o valor total? (Foto: G1)

Não. Se você financiou uma casa e já pagou 30% do total, por exemplo, declare apenas o valor pago no ano, aconselham os especialistas. “Caso o imóvel seja financiado, o contribuinte vai declarar o valor pago até 31/12/2014, independentemente do valor do imóvel”, explica Pereira. “O que você vai pagar a casa ano, vai acrescentando. A Receita quer o valor pago, não o de contrato”, diz Crivelaro.


Doei ou comprei um imóvel em 2013 ou antes. Essa informação deve constar na declaração de 2015? (Foto: G1)

Não. Pereira, lembra que as doações devem ser listadas como tal apenas no ano anterior ao da declaração. Logo, só declare doações de imóveis feitas em 2014. A partir dos anos seguintes ao da doação, o imóvel deve constar na lista de bens, e não na de doações.


Em casos de doação, como saber qual valor devo declarar? (Foto: G1)

Segundo os especialistas, a escritura do imóvel serve como documento de comprovação neste caso. É preciso considerar o valor que consta nesse papel. No entanto, Pereira lembra que, em casos de compra e venda, é necessário considerar o valor do documento da transação.


Em casos de doação, quem deve declarar?  (Foto: G1)

As doações são isentas de IR, e a transação tem que constar na declaração dos dois contribuintes. Se um pai passou uma casa para o nome de um filho, por exemplo, tanto o doador quanto o quem recebeu devem adicionar essa informação em suas respectivas declarações. “Tem que falar de quem veio e para quem vai o bem. Se só um declara, vai ficar só uma parte da história registrada. A Receita vai cruzar os dados e perceber”, diz Crivelaro.


Vendi um imóvel em 2013 ou antes, mas o comprador terminou de pagar em 2014. Na declaração de 2015, coloco o valor total? (Foto: G1)

Não. Crivelaro explica que nesse caso o contribuinte deve declarar à Receita apenas o que recebeu no ano anterior. Assim, é preciso inserir na declaração somente a quantia que foi recebida até 31/12/2014, sendo que o restante cabia às declarações anteriores. O mesmo vale para casos em que o comprador ainda tem parcelas a pagar: o que a pessoa que estiver vendendo receber até 31/12/2015 deve constar na declaração de 2016.


Vendi um imóvel em 2014. É agora, na declaração, que devo pagar o imposto? (Foto: G1)

Não, o recolhimento deveria ter acontecido antes. O imposto sobre o rendimento deve ser recolhido em até 30 dias da venda, segundo Crivelaro. Ele aponta uma exceção: “se o contribuinte possui apenas um imóvel e a venda ocorrer por um valor igual ou menor a R$ 440 mil, ou ainda se utilizar o valor da venda para comprar outro imóvel no prazo de 180 dias, não haverá incidência de imposto sobre o ganho. Isso vale se o contribuinte não realizou operação similar nos últimos 5 anos”.


reformei meu imóvel. Devo declarar? (Foto: G1)

Crivelaro explica que reformas e benfeitorias, com despesas com construções, devem sim ser informadas. “Você pode falar que seu imóvel é mais caro porque você fez benfeitorias. Todas as despesas devem estar comprovadas com notas fiscais. Se a pessoa fez uma reforma de R$ 100 mil, isso aumenta o valor do imóvel”, diz. “Se tem uma desapropriação, por exemplo, essa declaração é algo que pode te ajudar para obter um valor melhor. Ou, se você for vender, vai ter que mostrar o valor de compra e venda. Nessa questão, inconsistências podem dar algum problema.”


Tenho um imóvel que está alugado. Preciso especificar isso, mesmo sem tê-lo comprado em 2014? (Foto: G1)

O imóvel deve estar listado na relação de bens, e a situação de aluguel, na de rendimentos sujeitos a tributos, independente do ano de compra, dizem os especialistas. “Valores recebidos a título de locação de imóvel são considerados rendimentos tributáveis”, diz Crivelaro. “O inquilino declara que paga aluguel. Se, pelo outro lado, o proprietário não fala nada, tem algo estranho. É possível cruzar esses dados”, alerta.


Sou casado com comunhão de bens. O apartamento que está no nome do marido e da mulher devem ser declarados pelos dois? (Foto: G1)

Não. Segundo especialistas, no caso de casais que fazem a declaração em separado, apenas um dos cônjuges precisa informar a posse da casa ou apartamento.

Fonte : G1( 05/03/2015).

CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATINGE R$ 10,3 BI E TEM MELHOR SETEMBRO EM 20 ANOS

crédito em verdeForam R$ 83,1 bi para aquisição e construção de imóveis em 9 meses. Em 1 ano, empréstimos com recursos da poupança somaram R$ 112,9 bi.

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com o uso de recursos da poupança somou R$ 10,3 bilhões em setembro, alta de 12% em relação a agosto deste ano e setembro do ano passado. Foi o melhor setembro dos últimos 20 anos, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), além do 5ª melhor mês da série histórica do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Nos primeiros nove meses do ano foram destinados R$ 83,1 bilhões à aquisição e construção de imóveis, 4,7% superior ao de igual período do ano passado.

Nos últimos 12 meses, até setembro, o volume de empréstimos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança do SBPE alcançou R$ 112,9 bilhões, superando em 9,2% o apurado nos 12 meses precedentes.

Foram financiadas, em setembro, aquisições e construções de 50,1 mil imóveis, crescimento de 13,8% em relação a agosto e de 13,3% ante setembro de 2013.

Entre janeiro e setembro, foram financiados 401,1 mil imóveis, aumento de 3,6% em relação a igual período de 2013. Já entre outubro de 2013 e setembro de 2014, foram financiados 543,7 mil imóveis, número que superou em 7% as 508,1 mil unidades contratadas nos 12 meses anteriores.

Fonte: G1 (28/10/14)