O que é Habite-se ? Qual a sua importância ?


O Habite-se
 é a documentação indispensável  que comprova que as exigências da prefeitura foram cumpridas no caso de construções, obras ou reformas.

Além de ser uma prova das condições de segurança da casa ou apartamento, o Habite-se é necessário por lei, e ocupar uma residência ou imóvel comercial sem esse documento pode acarretar multas, entre outros problemas com o Estado.

Quem deve tirar o Habite-se?

Quando se inicia uma obra, é de responsabilidade da construtora ou da pessoa que vai construir levar seu projeto à prefeitura. Após a aprovação inicial, pode-se dar início à construção e, ao final, a prefeitura precisa se certificar de que o projeto aprovado previamente foi seguido.

Caso não haja irregularidades, o Habite-se, ou carta de habitação, é emitido e a entrada dos moradores é permitida.

Quando solicitar o documento?

São vários os procedimentos para a obtenção do Habite-se. O primeiro passo é comunicar a prefeitura, através de requerimento padrão, a conclusão das fundações e projeto da obra. A vistoria do prédio só poderá ser requerida em edificações totalmente concluídas (incluem-se os acabamentos), e é agendada levando em conta a data da solicitação e a localização do imóvel.

E se  houver alguma alteração no projeto inicial ?

No caso de obras que foram construídas em desacordo com o projeto aprovado inicialmente, antes da vistoria, deverá ser requerida a aprovação do novo projeto, contendo as características exatas da obra final.

Caso os procedimentos acima não sejam adotados e seja constatado, durante a vistoria, a necessidade de uma nova aprovação de projeto, a carta de habitação não será concedida e será preciso iniciar novamente o requerimento de regularização.

 

Qual a importância do habite-se?

A importância é de que sem a liberação desse certificado, não há uma garantia do término da obra pela construtora e nem sempre o dinheiro investido é recuperado. Além disso, imóveis que não possuem o Habite-se são considerados irregulares e não são aceitos pela instituições financeiras em caso de financiamentos. Também não é possível registrar o imóvel no nome do proprietário sem essa certidão.

Vale lembrar que o IPTU e outras despesas como contas de água, luz ou telefone não garantem a regularidade do imóvel. Se o possível comprador não encontrar o memorial da obra ou se não existir uma garantia da liberação do Habite-se, provavelmente trata-se se uma construção irregular.

E você, já tirou o Habite-se do seu novo imóvel? Ou precisou regularizar a situação da sua antiga casa ou apartamento após uma reforma?

Fonte: Caio Vital

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Comprar imóvel ou não comprar, neste momento?

Post momento de Compra

O pacote de incentivo ao setor imobiliárioanunciado pelo governo no fim de maio, reabriu uma oportunidade para quem deseja financiar imóveis de até 400 mil reais, mesmo em um momento no qual o crédito ficou mais caro e escasso.

Uma das medidas anunciadas pelo governo foi a liberação de mais de 4,2 bilhões de reais para a linha de financiamento imobiliário Pró-Cotista FGTS.

Além de cobrar taxas de juros mais acessíveis do que as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a linha permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 80% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado a 400 mil reais.

A Pró-Cotista, que é restrita a trabalhadores que têm conta vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) há mais de três anos, ficou suspensa no Banco do Brasil entre junho do ano passado até fevereiro deste ano, segundo fontes do mercado. Pouco antes da suspensão, consumidores chegaram a dar entrada para obter o crédito, mas não conseguiram concluir o processo.

Procurado, o banco confirma, em nota, que “deixou de operar (a linha de financiamento) momentaneamente em alguns meses de 2014, quando foi atingido o limite disponibilizado para a linha pelo fundo gestor”. O BB afirma que, desde o início do ano, “a linha sempre esteve aberta”, e agora, com o anúncio de recursos adicionais, “espera continuar operando (a linha)”.

Já a Caixa diz, em nota, que o programa está ativo, com operações regulares, após a liberação dos recursos do fundo para 2015. O banco não diz se a linha chegou a ser suspensa no ano passado.

Para Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos imobiliários, a medida amplia o acesso à Pró-Cotista tanto na Caixa como no Banco do Brasil, os dois grandes bancos que oferecem a linha atualmente.

“A Caixa irá focar mais na linha para compensar a falta de recursos para financiar imóveis no SFH, enquanto o Banco do Brasil também deve passar a conceder mais empréstimos na linha com o objetivo de ganhar mercado em relação â Caixa”, diz Prata.

No entanto, ao mesmo tempo em que o conselho curador do FGTS ampliou o orçamento da linha, como parte do pacote imobiliário, ele baixou a régua do valor do imóvel que pode ser financiado na linha para 400 mil reais.

Antes, a Pró-Cotista admitia imóveis de até 750 mil reais em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos demais estados, os mesmos limites de enquadramento dos financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Segundo o conselho do FGTS, a maior liberação de recursos, combinada à restrição no valor dos imóveis aceitos pela Pró-Cotista, tem o objetivo de direcionar o crédito a uma das camadas da sociedade na qual o déficit habitacional é maior, a classe média.

Principais atrativos

A linha Pró-Cotista FGTS cobra taxas de juros menores por conta de um subsídio oferecido aos cotistas do FGTS, que geralmente são trabalhadores formais, com carteira assinada e que realizam obrigatoriamente contribuições mensais ao fundo, equivalentes a 8% do valor do salário.

São enquadrados ainda trabalhadores rurais, temporários e atletas profissionais, que também fazem contribuições ao fundo. Para empregados domésticos, a contribuição ao FGTS é opcional.

Na Caixa, a taxa de juros cobrada na linha para quem não tem relacionamento com o banco, a chamada taxa balcão, é de 8,85% ao ano e, no Banco do Brasil, de 9% ao ano. Em financiamentos no SFH, a taxa balcão cobrada pelos bancos sobe para 9,45% ao ano na Caixa e 9,90% ao ano no BB.

Caso o comprador tenha relacionamento com a Caixa, por exemplo, os juros cobrados na linha Pró-Cotista podem ser menores e chegar a 7,85% ao ano. Essas taxas já eram oferecidas pelos bancos no ano passado, antes dos aumentos da taxa Selic registrados neste ano.

Além de juros mais baixos, o grande atrativo da linha é o porcentual do valor do imóvel que pode ser financiado – tanto para imóveis novos, como usados – que chega a 90% no BB e 80% na Caixa.

Recentemente, a Caixa passou a emprestar no máximo 50% do valor da unidade para aquisição de imóveis usados que estejam enquadrados no SFH. Ou seja, além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais) a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de 50% do valor do imóvel.

O prazo máximo de financiamento oferecido na linha em ambos os bancos públicos é de até 360 meses.

Requisitos

Para ter acesso à linha de crédito Pró-Cotista FGTS, é necessário ter contribuído ao FGTS por mais de três anos, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.

Caso se enquadre nessa exigência, a conta vinculada ao fundo deve estar ativa, ou seja, o trabalhador deve estar empregado e realizar atualmente contribuições mensais ao FGTS; ou ter conta inativa, mas com saldo equivalente a 10% do valor do imóvel, caso esteja desempregado ou não contribua atualmente para o FGTS por estar trabalhando sob outro regime de trabalho, por exemplo.

Não há restrição com relação à renda familiar dos compradores, desde que o imóvel financiado não tenha valor maior do que 400 mil reais.

Mas o comprador não pode ter outro financiamento de imóvel e nem ser proprietário de outra unidade residencial urbana, concluída ou em construção, na mesma cidade, em municípios limítrofes ou na região metropolitana da cidade onde vive. Preenchidos os requisitos, o uso do saldo do FGTS no financiamento é opcional.

Oportunidade limitada

Mesmo com recursos adicionais, a possibilidade de financiar imóveis na linha Pró-Cotista FGTS deve ter prazo limitado, de acordo com Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito.

Ele afirma que o aumento do desemprego no país pode elevar o saque de recursos do FGTS. “O aumento dos saques pode fazer com que os recursos do FGTS destinados ao financiamento imobiliário voltem a secar”, diz Prata.

Para quem se enquadra nas condições da linha Pró-Cotista, Prata recomenda aproveitar a oportunidade. “É o dinheiro mais barato que esse comprador consegue acessar atualmente. No entanto, os recursos são limitados”.

Como as restrições de crédito em outras linhas reduzem a demanda por casas e apartamentos, o momento pode ser favorável para a compra, pois amplia a possibilidade de negociação de descontos nos preços das unidades, diz Prata.

Por outro lado, financiar o imóvel agora não é indicado caso o comprador esteja inseguro em relação à manutenção do seu emprego nos próximos meses.

Nesse caso, quem não tem reservas financeiras para suportar o pagamento das prestações da dívida diante de um eventual desemprego, pode ser melhor adiar a compra e juntar um valor maior para dar como entrada e reduzir o débito.

Fonte :  Exame (11/06/2015).

As alternativas para financiar imóveis usados fora da Caixa

Alternativas
Com as novas restrições nos financiamentos imobiliários da Caixa, o cenário muda completamente para o comprador de imóveis usados. Daqui para frente, quem não tiver praticamente metade do valor do imóvel deverá recorrer a outros bancos para fazer o financiamento, e fazer isso o quanto antes pode ser a melhor saída.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito, afirma que com a saída da Caixa de jogo outros bancos ficam mais à vontade para aumentar suas taxas.

“Um mercado no qual a Caixa não existe para quem não tem 50% de entrada fica menos competitivo. Nas conversas que tive com bancos privados, eles sinalizaram que devem aumentar a taxa atual, mas pelo menos não disseram que vão exigir entradas maiores”, afirma Prata.

Diante da redução na captação de depósitos na poupança, principal fonte de recurso dos financiamentos, a Caixa reduziu o valor mínimo de entrada da linha de crédito para imóveis usados (LTV, na sigla em inglês) para 50% nas operações feitas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e 60% para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH é regulado pelo Banco Central e utiliza recursos da poupança para financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Pela maior regulação, suas taxas são menores e não podem passar de 12% ao ano.

Já o SFI é o sistema usado para financiamentos de imóveis de valores maiores e costuma ter taxas mais salgadas.

A pedido de EXAME.com, o Canal do Crédito fez uma simulação para mostrar quais são as condições de financiamento oferecidas pelos principais bancos que servem como alternativa aos compradores que não possuem os valores de entrada exigidos pela Caixa, que passam a valer a partir de 04 de maio.

O resultado mostra que nos demais bancos, a entrada exigida para financiamento de imóveis usados é de 20%, no mínimo, em todos eles.

Já os custos variam bastante. O Custo Efetivo Total (CET), taxa que mostra o que o tomador realmente paga pelo financiamento (ao considerar todos os encargos, como juros, seguros obrigatórios, taxa de administração e outros), varia entre 11,09% a 13,24% para financiamentos de imóveis de 500 mil e de 11,27% a 13,17% para imóveis de 800 mil. Confira a seguir.

Financiamento de imóvel de 500 mil pelo SFH nos bancos grandes que ainda aceitam entradas de apenas 20%*

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 500 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 400 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

BANCO BB ITAÚ BRADESCO SANTANDER
TAXA DE JUROS (efetiva) 9,90% 11,60% 9,60% 10,50%
CET 11,31% 13,24% 11,09% 11,48%
1ª PARCELA R$ 4.424,43 R$ 5.030,56 R$ 4.445,04 R$ 4.687,73
ÚLTIMA PARCELA R$ 1.197,22 R$ 1.146,32 Não Informado R$ 1.145,39
VALOR TOTAL DO FINANCIAMENTO R$ 1.107.636,08 R$ 1.211.522,51 Não Informado R$ 1.058.911,85
SEGURADORA: Banco do Brasil Seguradora Itaú Bradesco Seguros Zurich Santander

Financiamento de imóvel de 800 mil pelo SFI  nos bancos grandes que ainda aceitam entradas de apenas 20%*

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 800 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 640 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

BANCO BB ITAÚ BRADESCO SANTANDER
TAXA DE JUROS (efetiva) 9,90% 11,60% 9,60% 11,00%
CET 11,27% 13,17% 11,70% 11,90%
1ª PARCELA R$ 7.064,08 R$ 8.033,88 R$ 7.439,30 R$ 7.728,21
ÚLTIMA PARCELA R$ 1.900,56 R$ 1.819,11 Não Informado R$ 1.818,31
VALOR TOTAL DO FINANCIAMENTO R$ 1.766.817,73 R$ 1.933.038,00 Não Informado R$ 1.732.693,10
SEGURADORA: Banco do Brasil Seguradora Itaú Bradesco Seguros Zurich Santander

Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados nos sites dos bancos. Foi considerada a taxa de balcão, que é aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco.

* Financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da dívida amortizado mês a mês é constante, mas os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo. Assim, os valores das prestações – que incluem a amortização do saldo devedor, os juros e outros encargos-, são decrescentes.

Negociar é preciso

Marcelo Prata afirma que o CET deve ser o principal ponto a ser avaliado para comparar os custos dos financiamentos entre os bancos e é o parâmetro oficialmente adotado pelo Banco Central. Ainda que alguns compradores observem o custo final do financiamento, ele não reflete subjetividades do pagamento, como o valor que o dinheiro perde ao longo do tempo.

A partir desse critério, a simulação mostra que para imóveis financiados pelo SFH o Bradesco é o banco mais vantajoso e no caso dos financiamentos pelo SFI, o Banco do Brasil oferece as melhores condições.

Vale ressaltar, no entanto, que as taxas usadas para a simulação são as taxas de balcão, que são aquelas cobradas de clientes que não têm relacionamento prévio com o banco.

Marcelo Prata orienta que o comprador verifique as condições que ele encontraria para financiar o imóvel em diferentes bancos, pois as taxas variam de acordo com oscore do cliente, uma espécie de nota que os bancos atribuem ao cliente de acordo com o seu perfil e histórico de pagamento.

“O primeiro passo é ir até o banco onde já existe o relacionamento e aprovar a carta de crédito lá, que terá validade de 120 dias. Com essa carta em mãos, então o comprador deve buscar outros bancos e dizer que já tem a carta aprovada no seu banco e deseja verificar também as suas condições”, orienta Prata.

O presidente do Canal do Crédito acrescenta que essa pesquisa de taxas e as negociações com diferentes bancos faz ainda mais sentido agora, já que s crise econômica no país reduz o número de pessoas interessadas em tomar crédito. “Em momentos como esse, a bola vira para o tomador e os bancos brigam pelo cliente”, diz.

Mesmo com mudanças, comprar imóvel agora pode ser melhor do que esperar

Mesmo com a menor presença da Caixa no mercado de imóveis usados, esperar um momento mais oportuno para conseguir condições de financiamento melhores pode não adiantar, a não ser que o cliente possa esperar por um prazo mais longo.

Por dois motivos: o mercado está com a demanda desaquecida, o que pode levar o comprador a encontrar boas oportunidades de preços. “Com menos compradores, os proprietários têm oferecido preços mais baixos, que podem compensar as piores condições de financiamentos”, afirma Marcelo Prata.

A segunda razão seria a perspectiva de alta da taxa de juros básica da economia (Selic) e a manutenção da taxa em patamares elevados até o ano que vem pelo menos.

Assim, por mais que as condições tenham piorado, esse deve ser o cenário mantido pelo menos até a economia se estabilizar e os juros baixarem de novo, o que pode acontecer apenas a partir do meio do ano que vem, segundo economistas.

Se for possível, vale a pena dar uma entrada maior

Quem tem um valor de entrada maior obtém taxas mais atraentes, afinal os juros incidem sobre um valor e número de parcelas menor. Por isso, quanto maior a entrada, mais barata será a operação para o consumidor.

A notícia da Caixa, no entanto, torna ainda mais vantajoso o pagamento de uma entrada maior, já que apenas se o comprador tiver 50% ou 60% do imóvel ele terá a opção de financiar com a Caixa, que ainda tem as melhores taxas para determinadas faixas de valores.

O Canal do Crédito também simulou as condições dos financiamentos encontradas na Caixa e nos outros bancos para quem tem a possibilidade de pagar os novos percentuais de entrada exigidos pelo banco.

Além de comparar os custos da Caixa com outras instituições, a simulação abaixo mostra como o valor de entrada maior gera custos muito menores do que nas condições apresentadas acima, quando é dada uma entrada de apenas 20%.

Na primeira tabela, foi simulado um financiamento dentro do SFH, com o novo limite de crédito da Caixa, de até 50% do valor do imóvel e a segunda tabela mostra o financiamento pelo SFI, com o limite de financiamento de 40% do valor do imóvel.

Financiamento de imóvel de 500 mil pelo SFH com entrada de 50%, incluindo condições da Caixa

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 500 mil; entrada: 50% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 250 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos. 

BANCO BB ITAÚ BRADESCO SANTANDER CAIXA
TAXA DE JUROS (efetiva) 9,90% 11,60% 9,60% 10,50% 9,45%
CET 11,80% 13,45% 11,33% 11,57% 10,91%
1ª PARCELA R$ 2.792,12 R$ 3.170,32 R$ 2.804,40 R$ 2.986,67 R$ 2.726,01
ÚLTIMA PARCELA R$ 839,46 R$ 789,00 Não Informado R$ 732,22 R$ 726,30
VALOR TOTAL DO FINANCIAMENTO R$ 726.897,97 R$ 766.628,04 Não Informado R$ 678.350,22 R$ 678.524,03
SEGURADORA: Banco do Brasil Seguradora Itaú Bradesco Seguros Zurich Santander Caixa Seguros

Financiamento de imóvel de 800 mil pelo SFI com entrada de 40%, incluindo condições da Caixa

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 800 mil; entrada: 40% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 320 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos. 

BANCO BB ITAÚ BRADESCO SANTANDER CAIXA
TAXA DE JUROS (efetiva) 9,90% 11,60% 9,60% 11,00% 11,00%
CET 11,84% 13,47% 12,03% 12,12% 12,32%
1ª PARCELA R$ 3.581,31 R$ 4.065,39 R$ 3.768,15 R$ 3.946,27 R$ 3.847,84
ÚLTIMA PARCELA R$ 1.081,90 R$ 922,05 Não Informado R$ 928,63 R$ 896,25
VALOR TOTAL DO FINANCIAMENTO R$ 933.090,24 R$ 983.926,95 Não Informado R$ 891.802,19 R$ 912.523,08
SEGURADORA: Banco do Brasil Seguradora Itaú Bradesco Seguros Zurich Santander Caixa Seguros

Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados nos sites dos bancos. Foi considerada a taxa de balcão, que é aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco.

* Financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da dívida amortizado mês a mês é constante, mas os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo. Assim, os valores das prestações – que incluem a amortização do saldo devedor, os juros e outros encargos-, são decrescentes.

As tabelas mostram que no caso de financiamentos do SFH, para imóveis de valores menores, a Caixa ainda apresenta as taxas mais baixas.

Já se o imóvel for mais caro, e entrar no SFI, a Caixa tem o segundo maior CET e o Banco do Brasil tem as melhores condições.

Ou seja, mesmo se o comprador possuir a entrada exigida pela Caixa, ainda assim financiar o imóvel em outros bancos pode ser mais vantajoso.

Fonte : EXAME (29/04/2015).

Caixa vai tornar financiamento do imóvel mais rápido

Chave do imóvel

A Caixa Econômica Federal começará a utilizar o registro eletrônico de imóveis no estado de São Paulo. De acordo com o banco, a tecnologia irá reduzir o tempo para liberação do financiamento imobiliário na região.

O prazo necessário para registrar a casa ou apartamento é de um mês, em média. A expectativa da Caixa é que esse tempo seja reduzido para cinco dias com a ferramenta.

A maior agilidade na operação será possível por meio de uma parceria realizada entre a instituição financeira e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), que representa os cartórios no estado.

O banco passará agora a enviar o contrato de forma eletrônica para os cartórios, que deverão realizar o registro da unidade no prazo de cinco dias úteis. Ou seja, não será mais necessário que o cliente vá até o cartório realizar a operação e volte para buscar o documento e levá-lo ao banco.

Quem deseja financiar um imóvel deverá apenas entregar toda a documentação exigida para a conclusão do acordo e assinar o documento físico do registro do imóvel na Caixa, que ficará sob a guarda do banco. O comprador terá a cópia física do registro e o PDF do registro eletrônico.

Para visualizar a imagem da assinatura digital do banco e a validade jurídica do documento eletrônico, é necessário apenas fazer o download do Assinador Digital, disponível de forma gratuita no site da Arisp.

O arquivo digital será assinado e enviado ao cartório pela Caixa, que tem a certificação digital necessária para realizar a operação e pode representar seus clientes. A operação não tem custos adicionais para o comprador.

 

Maior agilidade ajuda comprador de imóvel na planta

O prazo de liberação do financiamento é um dos pontos mais importantes na compra do imóvel, principalmente para quem adquire uma unidade na planta e precisa buscar crédito no banco na hora da entrega das chaves.

As construtoras costumam dar um prazo de 30 a 60 dias a partir da emissão do Habite-se do imóvel para que o cliente consiga obter o financiamento na instituição financeira. Caso não consiga a liberação do crédito nesse período, o comprador pode pagar juros e multas.

Quem busca um imóvel usado também pode perder o negócio caso o proprietário tenha urgência em vender a unidade e o financiamento não for liberado a tempo pelo banco.

A Caixa pretende expandir o registro eletrônico de imóveis para outros Estados ainda esse ano e espera que a tecnologia esteja funcionando em todas as regiões do país até o final de 2016.

Tempo total para liberação do empréstimo é maior

O prazo de cinco dias úteis vale apenas para o registro do imóvel, e não inclui o tempo médio da aprovação de crédito pela Caixa, de mais cinco dias úteis, segundo informações do banco.

Ou seja, se for incluído o prazo médio que o banco precisa para verificar se aprova ou não o crédito, o tempo para liberação do financiamento passará, na verdade, de 35 dias, em média, para cerca de 10 dias úteis.

A Caixa ressalta que esses prazos são válidos apenas se toda a documentação necessária para o financiamento estiver completa e em ordem. Quem deseja financiar o imóvel de forma mais rápida também não pode ter dívidas pendentes registradas em seu CPF.

Segundo a Associação Brasileira das entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o tempo médio para liberação do financiamento nos bancos é de 40 dias.Mas esse prazo pode atingir até três meses em casos extremos.

Fonte: Exame em (23/02/2015).

Qual banco escolher para financiar o meu imóvel?

Homem em dúvida

Dúvida do internauta: A princípio irei financiar meu imóvel no Santander, que viabilizou a construção do empreendimento onde a unidade que adquiri está localizada.

O gerente do banco está tentando me oferecer uma taxa de juros mais baixa do que 9% ao ano, para cobrir o empréstimo com o mesmo prazo (420 meses) praticado pela Caixa.

No entanto, para baixar o custo do crédito, o gerente pediu que eu faça a portabilidade do meu salário, que recebo pelo Bradesco, para o Santander. 

O gerente do Bradesco, ao saber da proposta, garantiu que conseguirá um financiamento melhor caso eu permaneça recebendo o meu salário pelo banco. Ele solicitou para análise uma taxa de juros de 8,5% ao ano e um prazo de cinco anos a menos para o financiamento.

Qual banco devo escolher? Caso opte por outra instituição financeira para realizar o empréstimo, e não a que financiou o empreendimento no qual está localizado o meu imóvel, a liberação do crédito pode atrasar?

Resposta de Marcelo Prata*:

A pesquisa, comparação e o questionamento são fundamentais no momento de se tomar uma decisão tão importante como o financiamento imobiliário.

Ao contrário do que possa parecer, nem sempre o banco que financiou a obra oferece as melhores condições para o empréstimo, como você já notou ao negociar com o banco no qual você é correntista.

O importante, em todas as situações, é comparar não apenas a taxa de juros que o banco oferece, mas principalmente o CET (Custo Efetivo Total) do crédito, que inclui todas as despesas do financiamento, inclusive seguros e taxas administrativas cobradas pelo banco.

Solicite aos gerentes dos três bancos que te forneçam o CET da operação, pois ele varia de acordo com a idade do tomador do empréstimo.

Outro ponto a ser considerado é o tempo do financiamento. Não compensa você optar por um prazo maior do que 360 meses.

Nesses 60 meses a mais há uma queda insignificante no valor da prestação, que não justifica estender o financiamento por todo esse tempo. Compare as taxas oferecidas pelos bancos em financiamentos com o mesmo prazo (360 meses).

O tempo para liberação do crédito depende da administração de cada banco e não necessariamente se a instituição financeira financiou a obra.

Já presenciei casos em que o “novo” banco realizou o processo em um terço do tempo, mas isso não é uma regra.

Nos três bancos que você mencionou, os prazos costumam ser parecidos e não dá para dizer que um será mais rápido do que outro.

Sugiro incluir o Itaú e o Banco do Brasil na sua pesquisa. Ambos têm investido em processos mais ágeis e podem superar as opções que você está analisando.

Depois, envie a documentação para análise de crédito a todos os bancos. Somente após essa análise os bancos fornecem a carta de crédito. Apenas ao receber esse documento você terá a certeza de que o crédito foi aprovado.

Ao comparar essas cartas, você deve optar pelo banco que oferecer o menor CET no financiamento.

Fonte: Exame em ( 24/02/2015).

Liberação para financiar imóvel pode demorar até 3 meses

Crédito
São Paulo – O prazo de liberação do financiamento é um dos pontos mais importantes da compra do imóvel e pode definir se você conseguirá ou não comprar a casa dos seus sonhos.

Segundo Marcelo Prata, diretor do site Canal do Crédito, que compara as taxas oferecidas pelos bancos, quem compra um imóvel na planta e precisa buscar o financiamento no banco na hora da entrega das chaves tem geralmente entre 30 a 60 dias para quitar a dívida com a construtora.

O prazo é contado a partir da emissão do Habite-se do imóvel. Caso não consiga a liberação do crédito nesse período, o comprador pode pagar juros e  multas.

Por outro lado, quem busca um imóvel usado pode perder o negócio caso o vendedor tenha urgência em vender a unidade e o financiamento demore para ser liberado pelo banco.

O tempo de aprovação do financiamento é um dos principais problemas enfrentados no processo de compra do imóvel, diz Prata. “O processo é lento, principalmente quando é necessário repassar a dívida entre a construtora e o banco ou de uma instituição financeira para outra”, afirma. .

Segundo a Associação Brasileira das entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o tempo médio para liberação do financiamento nos bancos é de 40 dias.

Mas de acordo com Gilberto Abreu,diretor de negócios imobiliários do Santander, o prazo pode atingir até três meses em casos extremos.

Esse prazo não depende apenas da agilidade da instituição financeira, diz o executivo. “Se a entrega do empreendimento atrasa, o banco não aprova o crédito e o comprador tem problemas na liberação do FGTS ou nas documentações necessárias para registrar a compra, o processo já pode durar meses.”

Burocracia e sistemas travam operação

O tempo necessário para a emissão de contratos após a aprovação do crédito varia entre as instituições financeiras. O prazo médio pode ser de nove a 30 dias, dependendo do banco escolhido.

No Itau, o crédito é aprovado no mesmo dia e o tempo médio para emissão do contrato do financiamento é de nove dias, segundo Luiz França, diretor de crédito imobiliário do banco. “Aprovamos 85% do crédito na hora”.

A Caixa afirma que pode liberar o financiamento em até dez dias. No Santander, o prazo é de 12 dias, enquanto no Banco do Brasil o processo demora 15 dias e, no Citi, 18 dias. Procurados, HBSC e  Bradesco não informaram o prazo médio para liberação do crédito imobiliário.

Esses prazos consideram que a documentação do comprador e do vendedor estejam em ordem. Caso haja algum erro, ou a exigência de documentos adicionais, o prazo é maior.

A maioria dos bancos não se arrisca a dizer qual o tempo médio que o cliente leva para obter toda a documentação e certidões necessárias em órgãos públicos. Os prazos fornecidos consideram apenas o tempo médio do processo no banco.

Apenas o Santander diz que o prazo médio total para que o comprador consiga obter o financiamento imobiliário é de 32 dias, incluindo o tempo necessário para o comprador obter a documentação necessária e conseguir registrar o imóvel no cartório, conta o diretor de negócios imobiliários do banco.

No Citi, na maioria dos casos a contratação do financiamento leva cerca de 30 a 60 dias, desde a análise de crédito até a liberação do pagamento ao vendedor.

Se o pedido de financiamento ultrapassar o prazo médio, o Santander busca priorizar o caso e solucionar o problema de forma rápida. “Mas há situações que fogem do nosso controle”, diz Abreu.

Caso o comprador não tenha o crédito aprovado ou liberado pelo banco, e necessite buscar outra instituição financeira como alternativa, os prazos internos dos bancos se acumulam e o processo pode demorar ainda mais.

A liberação do financiamento também pode atrasar caso o comprador opte por financiar o imóvel em uma instituição financeira diferente daquela para a qual foram pagas as parcelas do pagamento do imóvel durante a fase da obra.

Isso porque o banco que financia a construção começa a coletar a documentação necessária para o financiamento da construtora e compradores cerca de 120 dias a 90 dias antes de o empreendimento ficar pronto, diz França, do Itaú.

Além de a migração da dívida ser uma operação mais burocrática, o banco que financiou a obra pode criar obstáculos para forçar o comprador a desistir da mudança, ainda que as taxas da outra instituição financeira sejam mais vantajosas

O tempo para liberação do financiamento também pode se alongar caso o comprador queira utilizar o FGTS na compra, que deverá ser liberado pela Caixa, agente operador do fundo. “Se há um problema em alguma dessas operações, que também envolvem outras empresas e bancos, todo o processo de liberação do financiamento atrasa”, diz Abreu, do Santander.

Nos cartórios o processo pode ser mais rápido

O prazo de emissão do contrato dos bancos pode ser reduzido se o comprador optar por fazer uma escritura pública e registrar o imóvel diretamente em um tabelião de notas. “O serviço pode ser mais rápido e barato do que o oferecido pelos bancos”, diz o presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), Carlos Fernando Brasil Chaves.

Além de o notário ser especializado nessas operações, os contratos feitos pelos bancos podem ter problemas jurídicos que podem levar o cartório a exigir a correção do documento, o que atrasa a liberação do financiamento, argumenta Chaves. “O preço nos cartórios pode ter descontos porque buscamos incentivar o uso do serviço. Já nos bancos, o valor não costuma ser informado”.

Segundo o presidente da CNB/SP, o prazo para emissão do contrato e registro do imóvel pode variar entre cinco e dez dias úteis. A elaboração do contrato via cartório também pode oferecer maior segurança jurídica, diz. “O serviço diminui as chances de o comprador encontrar cláusulas abusivas no contrato, pois o notário não é uma parte interessada no negócio”.

Como se prevenir

O tempo para liberação do financiamento do imóvel depende de uma série de participantes do processo, como a construtora, o vendedor, os bancos, as prefeituras e cartórios. Mas, os próprios compradores podem fazer sua parte para acelerar a aprovação do crédito.

Primeiramente,o comprador deve ter crédito aprovado no banco. Para concluir esse processo, são necessários documentos pessoais que comprovem sua renda e mostrem seu histórico de crédito.

Os bancos geralmente buscam aprovar o crédito de forma rápida, mas há situações nas quais podem ser necessários documentos adicionais.

O comprador pode precisar adicionar a renda de parentes para obter o crédito, por exemplo. “Nesses casos, o processo pode levar uma semana a mais”, diz Abreu, do Santander.

Para liberar o crédito, além da documentação de praxe, o banco pode pedir documentos específicos, como uma procuração caso a compra seja feita por mais de uma pessoa e um dos compradores não more na cidade.

Portanto, o comprador deve pedir o máximo de orientações ao banco e ao cartório para fornecer a documentação correta, e se informar sobre quais outros documentos podem ser necessários no seu caso.

Como a migração de financiamentos entre instituições financeiras e o uso do FGTS na compra do imóvel envolvem informações sigilosas, o comprador deve fornecer dados precisos.

Qualquer erro pode exigir que o comprador faça todo o processo novamente, pois o banco não poderá corrigir ou exigir a informação correta nesses casos, conta Abreu. “Refazer essa etapa pode dobrar o tempo para a liberação do crédito”.

O comprador também pode cobrar documentos da construtora. “O ideal é que o comprador tenha uma previsão do prazo de entrega da obra para começar a reunir os documentos e deixar pendente apenas as informações que dependem da entrega do imóvel”, diz Marcelo Prata.

Apesar de dizer que a burocracia envolvida no financiamento imobiliário vem diminuindo, inclusive a partir de iniciativas dos próprios bancos, Prata diz que o maior problema para agilizar o processo é a gestão de informações.

Portanto, ao buscar o financiamento o comprador deve verificar se o banco oferece diferenciais, como consultoria gratuita especializada. “Todas as empresas e órgãos envolvidos na transação devem orientar o comprador para evitar erros e atrasos”, diz o consultor financeiro.

CALCULADORA AJUDA A BARATEAR FINANCIAMENTO DE IMÓVEL

Se seu financiamento está pesando no bolso, levá-lo para outro banco pode ser a solução; ferramenta da Proteste ajuda a fazer a melhor escolha.

Calculadora

 Calculadora: ferramenta da Proteste ajuda consumidor a saber se portabilidade vale a pena.

São Paulo – Uma calculadora desenvolvida em uma parceria entre a Associação de Consumidores Proteste e o site que cota valores de financiamentos Canal do Crédito pode ajudar o usuário a descobrir se vale a pena migrar seu financiamento imobiliário para outro banco a fim de pagar juros menores.

Em uma simulação feita por EXAME.com com um financiamento já antigo, iniciado há dez anos, a instituição mais barata oferecia uma economia de mais de 20 mil reais.

No simulador, o usuário insere os dados do seu financiamento e a taxa de juros paga atualmente, ou a proposta de taxa de juros que tenha recebido de outro banco. A base de dados compara várias instituições financeiras e calcula a economia que seria gerada na migração da dívida para cada uma delas.

A portabilidade do crédito – a possibilidade de migrar um empréstimo ou financiamento para outra instituição financeira, que cobra juros menores, sem custos adicionais ligados à instituição – foi regulamentada na última semana e finalmente tornou a migração dos financiamentos de imóveis vantajosa. Veja as regras estabelecidas na regulação.

Antes, a migração do crédito imobiliário gerava custos cartorários para a confecção de um novo registro de imóveis, o que frequentemente anulava a vantagem de transferir a dívida para uma instituição mais barata.

Agora, porém, só é necessário fazer uma averbação da transferência da dívida, o que sai bem mais barato no cartório.

A calculadora da Proteste/Canal do Crédito leva em conta não só a taxa de juros efetiva da operação como também esses custos de cartório. Assim, um mutuário que tenha uma proposta de portabilidade de um banco ou que apenas esteja pensando em transferir sua dívida pode calcular se realmente consegue custos melhores.

A portabilidade de crédito imobiliário é mais vantajosa para quem já tem financiamentos antigos, contraídos quando as taxas básicas de juros da economia – e consequentemente, as taxas de juros dos financiamento – eram maiores.

Simulação

EXAME.com simulou um financiamento hipotético e concluiu que, a partir dos bancos da base de dados da ferramenta da Proteste/Canal do Crédito, foi possível reduzir em mais de 20 mil reais o custo total do financiamento.

A reportagem simulou um financiamento de 20 anos contraído há dez anos, portanto, com 120 parcelas quitadas. Em 2004, as taxas de juros eram mais altas do que hoje, então foi simulada uma taxa de juros efetiva de 14% ao ano.

O valor do imóvel na época da contração do financiamento foi de 300 mil reais, e o valor financiado foi de 200 mil reais. Para o valor atual do imóvel, localizado na cidade de São Paulo, a suposição foi de 600 mil reais.

O sistema de amortização escolhido foi a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a correção monetária dá-se pela Taxa Referencial (TR) e o valor da próxima parcela é de 1.940,37 reais. O saldo devedor é de 100.833,33 reais.

Em relação ao tomador do empréstimo, a idade escolhida foi de 37 anos, e a renda familiar bruta assumida foi de 15 mil reais.

Para essas condições, a pesquisa retornou sete resultados, com Custos Efetivos Totais (CETs) que variam de 10,95% a 14,82% ao ano. O valor da próxima parcela passou de 1.940,37 reais para valores que variaram entre 1.632,02 a 1.900,02 reais, dependendo do banco.

No campo “custos com a portabilidade” são mostrados os custos cartorários da transferência, que também podem ser comparados. Eles variaram de 1.169,21 a 2.518,21 reais, dependendo do banco.

Foram esses os custos que serviram para desempatar as duas instituições mais baratas. Portanto, é fundamental ficar de olho neles. No fim das contas, a economia total que esse consumidor hipotético teria com a portabilidade variaria de 6.599,92 reais a 20.454,58 reais.

Confira na tabela:

Banco CET Próxima parcela (R$) Custos com a portabilidade (R$) Economia total (R$)
Banco do Brasil 10,97% 1.664,13 1.169,21 20.454,58
Banco Pan 13,10% 1.810,37 1.299,21 12.665,90
Bradesco 11,48% 1.683,61 1.169,21 18.502,97
Caixa 11,35% 1.661,44 1.919,21 19.064,02
Citibank 14,82% 1.900,02 2.419,21 6.599,92
HSBC 10,95% 1.632,02 1.419,21 20.449,63
Santander 12,28% 1.709,23 2.518,21 15.721,42

Fonte: Calculadora da portabilidade Proteste/Canal do Crédito

É importante frisar que essas condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com o financiamento, isto é, a renda e a idade do devedor, o valor financiado e o prazo que ainda falta, por exemplo.

Não quer dizer, portanto, que o BB será sempre mais barato e o Citi será sempre mais caro, ou que as taxas cobradas serão sempre aquelas. Para saber exatamente quanto você poderia obter de desconto ao fazer a portabilidade do financiamento do seu imóvel, você deve simulá-lo com os seus próprios dados.

Como usar a calculadora

Há duas maneiras de usar a ferramenta. O usuário pode preencher com a taxa de juros efetiva que paga atualmente e comparar com a de outros bancos; ou, se já tiver uma proposta de outra instituição financeira, comparar a taxa de juros efetiva que lhe foi oferecida com os custos dos outros bancos.

Primeiro é preciso se cadastrar – o que pode ser feito por e-mail ou com o perfil do Facebook – e, em seguida, preencher uma ficha com os dados do seu financiamento atual: nome, data de nascimento, CEP, tipo de imóvel, valor inicial do imóvel (quando o financiamento começou), valor do imóvel hoje (segundo avaliação de um profissional), banco do financiamento, valor financiado, taxa de juros efetiva (que pode ser a do financiamento original ou a da proposta de portabilidade que você tenha recebido), o número total de parcelas, o tipo de correção monetária, o valor da próxima parcela, o número de parcelas que já foram pagas, o sistema de amortização, a renda familiar bruta e o saldo devedor.

A ferramenta vai entregar o banco que mais geraria economia, já incluídos os gastos cartorários, bem como a relação de todos os bancos pesquisados – tanto os que geram quanto os que não geram economia.

 Fonte : REVISTA EXAME (11/05/2014).

 

Os bancos com os melhores juros de financiamento imobiliário

Em janeiro, juros cobrados no financiamento de imóveis oscilou entre 6,91% a 16,45% ao ano entre diferentes bancos e modalidades de crédito

Imóvel à venda no condomínio das mansões, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro

Imóvel à venda: Comparação dos juros auxilia comprador a verificar custos do financiamento, mas outras despesas envolvidas devem ser verificadas

São Paulo – Os juros cobrados por cada banco podem gerar uma diferença grande no valor final de uma compra feita a prazo. E no financiamento de imóveis, como o objeto do empréstimo tem um alto valor, escolher o banco com melhor custo pode gerar economias de mais de 90 mil reais.

Existem diferentes modalidades de financiamentos imobiliários hoje. Os financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) costumam ter taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos da poupança e do FGTS. A modalidade contempla apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados.

Acima desse valor, o financiamento só pode ser feito fora do SFH, e as taxas de juros podem ser mais altas.

Além disso, os juros podem ser cobrados de duas maneiras: as linhas pré-fixadas têm juros acordados no ato da contratação e permanecem as mesmas até o fim do financiamento; e as linhas pós-fixadas têm uma taxa de juro prefixada e corrigida pela variação da Taxa Referencial (TR), que será tanto maior quanto maior for a taxa básica de juros (Selic) no Brasil.

As condições também variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. É por isso que, mesmo que a Caixa costume cobrar os menores juros, dependendo do caso o cliente pode conseguir taxas mais baratas em outros bancos.

Como o imóvel funciona como uma garantia para o banco, o crédito imobiliário é uma das linhas de crédito mais em conta do Brasil. Mas, ainda assim vale a pena comparar, já que as taxas podem variar bastante, com juros oscilando entre 6,91% ao ano até 16,45% ao ano.

Veja nas tabelas a seguir as taxas de juros médias cobradas pelos grandes bancos no financiamento imobiliário em cada tipo de contrato. Os dados são referentes ao mês de janeiro e foram passados pelas próprias instituições financeiras ao Banco Central:

Dentro do SFH, com taxa de juros pré-fixada:

Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Citibank 0,64 8,00
Santander 0,78 9,76
Banco do Brasil 0,97 12,28

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Dentro do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):

Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Banco do Brasil 0,56 6,91
Caixa Econômica Federal 0,60 7,46
Bradesco 0,68 8,47
Santander 0,68 8,50
HSBC 0,68 8,58
Itaú Unibanco 0,86 10,76

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Fora do SFH, com taxa de juros pré-fixada:

Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Citibank 0,67 8,37
HSBC 1,22 15,62
Santander 1,26 16,23
Banco do Brasil 1,27 16,32

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Fora do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):

Instituição Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%)
Santander 0,69 8,63
Bradesco 0,71 8,85
Caixa 1,28 16,45

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013
A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Juros não são tudo

A comparação dos juros pode funcionar como uma primeira análise sobre quais bancos têm custos de financiamento mais caro ou mais barato.

Mas, muitos outros custos são envolvidos em um financiamento imobiliário e os juros podem ser negociados de acordo com o relaciomento que o cliente tem com o banco e com o seu perfil de crédito.

A melhor forma de comparar os custos é observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O CET inclui os juros, os seguros habitacionais (MIP e o DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

Apenas os custos dos seguros habitacionais, por exemplo, podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Fonte: Revista EXAME (17/02/2014).