9 dicas de como declarar compra e venda de imóveis no IR

Saiba  que existem  regras que permitem reduzir ou até mesmo isentar o pagamento de Imposto de Renda /2018 se você  vendeu um imóvel durante o ano passado.

Isso porque se você vendeu o imóvel , via de regra, terá que pagar até 15% de imposto de Renda  sobre seu ganho de capital ( a diferença do valor de compra e venda).

Segue abaixo algumas dicas pra que você não precise recolher essa alíquota:

 

1- Baixe o Programa de Apuração de Ganhos de  Capital (GCAP)

O  GCAP (link  encurtado e seguro: http://zip.net/bqsZjr) auxiliar o preenchimento do IR no  caso de venda bens, como imóveis, terrenos, entre outros.

Se você vendeu imóvel no  ano passado,  baixe o programa  GCAP 2017 , preencha as informações importantes e depois importe os dados para o programa do IR 2018 .

Ao concluir o  preenchimento,  o programa informa se há imposto a pagar ou isenção.

2-  Compre outro imóvel até 180 dias  após a venda 

Se você utilizar o dinheiro da  venda residencial par  comprar outro residencial em até seis meses, não paga imposto.

Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos. E pode ser qualquer valor.

3-  Você  tem isenção se possuir um imóvel único residencial de até R$ 440 mil 

Ou seja, se valor de venda da sua casa é até R$ 440 mil, você não precisa pagar imposto. Mas precisa ser único imóvel em seu nome e você não poder ter vendido casas ou apartamento nos últimos 5 anos.

4-  Imóveis comprados até 1969 não pagam imposto

Se você comprou um imóvel até 1969, estará isento de imposto de renda sobre ganho de capital, seja qual o valor de aquisição ou de venda do bem.

5-  Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 ganham desconto

A receita concede um abatimento de imposto de renda para bens adquiridos entre 1970 e 1988. O desconto sobre o ganho de capital começa em 95 %  para imóveis comprados em 1970 e diminui  à razão de 5 pontos percentuais ao ano. Ou seja, se foi comprado em 1971, o desconto será de 90 %, e assim por diante até 1988, quando o abatimento será de 5%.

6-  Imóveis adquiridos em 1969 por Herança tem direito a isenção ou abatimento

Quem recebe casa ou apartamento de herança também tem isenção total,  caso a pessoa falecida tenha comprado imóvel até em 1969. Ou  consegue o abatimento parcial, para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988.

Ao formalizar a transferência do bem para o herdeiros, atualize o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Ao adotar essa estratégia, você reduzirá o imposto a pagar lá  na frente, quando decidir vender a sua parte da herança.

7-  Informe os gastos com ampliações e reforma do imóvel 

Todas a despesas com construção, ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de compra para abater a base de cálculo do imposto. Porém, para ter direito a essa redução, você precisa informar,  anualmente, as quantias gastas e benfeitorias no campo “Bens e Direitos ” da declaração.

No programa  GCAP também há  um campo para informa os  valores  das benfeitorias  anuais.

Guarde todas  as  notas  fiscais e recibos de material  e mão de obra que contenham CPF ou CNPJ  dos fornecedores  e prestadores de  serviço para comprovar as despesas  à Receita Federal.

8-  Corretagem pode ser abatida

O  valor pago à imobiliária ou corretor  pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado . Guarde o recibo. Se você pagou as despesas com escritura e registro quando comprou o imóvel, esses valores podem ser lançados no custo de aquisição, desde que você ainda tenha os comprovantes desses gastos.

9-  Fique atento à data do recolhimento do imposto 

Se você vendeu um imóvel no ano passado e caso não tenha se enquadrado em nenhuma situação descrita acima e ainda não recolheu o imposto, saiba que você já está em divida com a Receita. O pagamento do imposto sobre ganho de capital deve ser feito até fim do mês seguinte à venda.
Quem vendeu uma casa em setembro, por exemplo, teria que recolher o imposto até o fim de outubro.  O atraso gera multa de 20 %, além de juros e correção monetária.

Caso você tenha optado pela isenção da compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu achar a casa do sonhos, ou gastou menos do que recebeu do imóvel antigo, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo  mês após a venda.

Neste caso, não há multa, mas o contribuinte deve acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data pagamento do imposto.

 

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Dicas de como declarar compra e venda de imóveis no IR 2016


Se você comprou ou vendeu um imóvel no ano passado, não pode deixar de informar essa operação na declaração do Imposto de Renda deste ano. Caso o contribuinte possua esse bem há mais anos, é preciso listar essa informação no documento enviado à Receita.

Como fazer a declaração da compra  de um imóvel à vista ?  Neste caso, no quadro “Bens e Direitos”, você deverá incluir um item referente a este imóvel, com toda a descrição do bem adquirido, deixando o valor zerado na coluna de 31.12.2014, e informando o valor total pago na coluna 31.12.2015, explica o especialista em Imposto de Renda Vicente Sevilha.

Não terminei de pagar meu imóvel. Como declaro ?
Na hipótese de ter comprado em 2015 um imóvel financiado, você deve informar na declaração de “Bens e Direitos” o novo imóvel, informando na coluna de 31.12.2014 o valor zero, uma vez que o bem não era seu naquele ano, e informar na coluna 31.12.2015 o total de pagamentos feitos em 2015, considerando entrada, mais a soma de todas as prestações pagas do financiamento – inclusive com o FGTS. O declarante deve adicionar a cada ano os valores das prestações pagas.

Devo informar o juros do financiamento?
O valor do imóvel incorpora os juros do financiamento, demonstrando adequadamente o quanto foi pago pelo bem. Mas para este sistema funcionar, o declarante não deve informar o saldo devedor no quadro de “dívidas e ônus reais”, pois neste formato estamos apenas informando o valor efetivamente pago a cada ano. É bom lembrar que o contribuinte também pode adicionar ao valor do imóvel todas as benfeitorias que forem feitas por ele a cada ano e que fiquem incorporadas ao imóvel. Para isto, ele deve guardar todos os comprovantes fiscais destas benfeitorias.

Meu imóvel já está quitado. Preciso declarar?
Qualquer pessoa com total de bens superior a R$ 300 mil deve declarar. Todos os imóveis, quitados ou não, devem constar na declaração pelo seu custo de aquisição. Não se coloca na declaração o valor de mercado do bem, mas apenas a soma dos valores efetivamente pagos pelo bem.

Como declarar o lucro da venda de imóvel?  Quando vendemos um imóvel, é preciso apurar o que se chama de ganho de capital, que não deve ser apurado no momento de fazer a declaração, mas no momento da venda. Se alguém vendeu um imóvel em agosto de 2015, deveria ter ido ao site da Receita Federal, baixado o programa de apuração de ganho de capital, e preparado o cálculo lá, em agosto de 2015.

O ganho de capital consiste em comparar o preço de venda do bem com o custo histórico de aquisição daquele bem. Uma vez apurado, pode ser que exista imposto a recolher – a alíquota é de 15% sobre o ganho. Caso haja, este valor deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, em nosso exemplo de venda de imóvel em agosto de 2015, o eventual imposto devido sobre o ganho de capital deveria ter sido pago até 30 de setembro. É por isto que não podemos esperar a declaração para apurar este ganho.

É preciso pagar IR sobre todo ganho de capital com imóvel ? Nem sempre o ganho de capital resulta em imposto de renda a pagar. Estão isentos:

– A alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título;

– O ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;
– O ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.) O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos;

Além disto, o contribuinte vai ganhando um desconto no valor do imposto a pagar de forma que, quanto mais tempo ele ficar com o imóvel, menos imposto paga quando vender. Como dito acima, imóveis adquiridos até 1969, que ficaram muito tempo com o contribuinte, ficam até isentos do imposto. Todo este cálculo é feito com o aplicativo gratuito disponibilizado pela Receita. No momento de fazer a declaração, tudo que o contribuinte deve fazer é importar no programa da declaração o cálculo feito no outro aplicativo.

Como declarar o lucro na venda de imóvel ?
Conforme explicado acima, sempre que vender um imóvel, independente de ter lucro ou não, o contribuinte deve preencher o anexo de ganho de capital, utilizando-se do aplicativo de cálculo disponibilizado gratuitamente pela Receita http://www.receita.fazenda.gov.br. No momento da declaração, ele importa os cálculos que demonstram que ele não teve lucro, e zera o valor do bem na coluna 31.12.2015.

Meu imóvel valorizou. Posso atualizar esse valor ?
Não, a valorização de mercado não deve alterar o valor de custo histórico do bem que consta na declaração. O valor do imóvel só é alterado caso sejam feitas benfeitorias, comprovadas com documentos fiscais, que se incorporem ao imóvel (móveis e objetos também não podem ser usados para valorizar o imóvel).

Fonte: G1- 24/03/2016.

ISENÇÃO DE IR NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Post Leão

Apesar de sujeitos à tributação definitiva pelo Imposto de Renda das pessoas físicas, é importante lembrar a existência de uma regra de isenção sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis residenciais que muitos contribuintes se esquecem.

A Lei 11.196/2005 estabeleceu uma isenção do Imposto de Renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais à vista ou a prazo, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Algumas regras importantes, no entanto, devem ser seguidas pelos contribuintes:

a) No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. Neste caso, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial;

b) A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d) O contribuinte somente poderá usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício;

e) A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual; e

f) Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

A referida isenção não se aplica nos seguintes casos:

a) Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

b) Venda ou aquisição de terreno;

c) Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

A inobservância das condições estabelecidas na legislação permite que o Fisco exija o imposto baseado no ganho de capital, acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 dias.

É importante destacar que serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado na alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no país.

A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

a) FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

b) FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2″ corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução FR1 será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei nº 7.713/1998 (tabela de percentual de redução sobre o ganho de capital de imóveis adquiridos antes de 1988).

Fonte: Estadão (10/ 03/ 2015).

Como lidar com o Lucro Imobiliário?

Tablet Lucro imobiliário

O lucro imobiliário é o conhecido bom problema, mas do qual você não pode se esquecer na hora de fazer os seus negócios. Sempre que você vende um imóvel com lucro, precisa pagar imposto de renda sobre Ganho de Capital ou Lucro Imobiliário, cuja alíquota é de 15%.

A tarifa é cobrada sobre a diferença entre o valor de compra e de venda. Ou seja, se você desembolsou R$ 500 mil para comprar o seu imóvel e vendeu ele por R$ 800 mil, o seu ganho de capital foi de R$ 300 mil – e é aqui que incide o imposto.

O pagamento é feito assim que o imóvel é vendido. Na hora da assinatura da escritura, você tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Se a venda foi realizada em setembro, o imposto deve ser pago até o fim de outubro.

Para calcular o imposto, você pode usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a venda. No site, você preenche todos os dados da transação, como os dados do imóvel, o tipo de transação, a data de aquisição e a data da venda, o valor da alienação, se o contribuinte foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes. O programa já calcula então o valor a ser pago. Na hora de declarar o Imposto de Renda, você deve apenas importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração.

Mas existem casos em que o imposto sobre ganho de capital não é cobrado. O mais comum é o chamado benefício de 180 dias. Quem vendeu um imóvel e usou este dinheiro para comprar um outro imóvel residencial em menos de seis meses fica isento da cobrança do imposto. Este benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.

Então já viu: se você está pensando em revender o seu imóvel, precisa levar tudo isto em conta para poder fazer o melhor planejamento possível e garantir um bom rendimento para o seu investimento.

Fonte : Carolina Rudian Sandier -ESSER INVEST

A regra básica para se investir em imóveis

homem  cidade
A regra básica do investimento em imóveis consiste em saber diferenciar um imóvel comprado para uso pessoal, daquele que está sendo adquirido com o objetivo de investimento. Os critérios de avaliação são completamente diferentes.
Quando realizamos o sonho da casa própria, ou compramos um imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório, nos preocupamos basicamente com o nosso bem-estar, tornando-nos propensos a pagar um pouco mais por uma bela vista, uma boa vizinhança ou outras bem feitorias que na maioria das vezes pouco importam quando compramos um imóvel para investimento. Um imóvel para investimento não precisa ser bonito, ele tem apenas que ter potencial para dar lucro. O grande segredo do investimento imobiliário consiste em considerar o imóvel apenas como um negócio. Da mesma maneira que você não estabelece qualquer vínculo emocional com um lote de ações ao negociá-las na bolsa de valores, você também deve buscar exclusivamente o lucro ao negociar um imóvel.
O objetivo básico do investimento imobiliário é lucrar
Um imóvel para investimento tem que ser analisado apenas pelos seus números. Não interessa a sua opinião pessoal sobre a localização, o estado ou o histórico do imóvel. O que realmente interessa é a opinião do mercado imobiliário sobre o seu imóvel. Se o mercado imobiliário está aquecido e se há grande demanda por imóveis na região onde seu imóvel se encontra, fatalmente o seu ativo tornar-se-á uma fonte de renda.Assim, após se conscientizar que o objetivo principal do investimento imobiliário consiste mais em obter lucro e menos em adquirir um bem, você deve estar pronto para responder duas questões que também serão determinantes para o sucesso de seu investimento: quando e onde investir em imóveis?
Qual o melhor momento para comprar um imóvel?

Um dos principais fatores de sucesso ao investir em imóveis é reconhecer o momento certo de comprar. É preciso prestar atenção às boas oportunidades do mercado para conseguirmos comprar um imóvel abaixo de seu valor de mercado.A melhor forma de saber se um imóvel está sendo oferecido a um bom preço é observar o valor médio de outros imóveis na região. O valor médio do metro quadrado de um imóvel na região que você está pesquisando deve estar sendo negociado a um valor superior ao que foi oferecido para você. Outro fator de grande importância é observar o potencial de valorização da região.

Qual a melhor localização para comprar um imóvel?

A localização do imóvel pode ser a chave do sucesso de seu investimento. Determinadas regiões possuem um potencial de valorização maior do que outras. A infraestrutura disponibilizada e futuros investimentos na região devem sempre ser considerados no momento da escolha de onde investir.

Além disso, a finalidade do imóvel deve ser compatível com a sua localização. Um imóvel comercial deve, preferencialmente, estar localizado em uma área comercial, e um imóvel residencial deve estar localizado em uma região mais residencial.

Vendas de imóveis usados crescem 26% em SP

Segundo pesquisa, o valor médio dos imóveis comercializados entre janeiro e março deste ano ficou em R$ 500 mil, mesmo preço constatado em 2012.

Segundo a pesquisa, os imóveis mais procurados foram apartamentos de dois e três dormitórios com vaga na garagem (Foto: Banco de Imagens / Think Stock).

Enquanto cai o números de vendas e lançamentos dos imóveis novos, os apartamentos e casas prontos para morar ganham cada vez mais consumidores dentro do mercado imobiliário paulistano.

Segundo levantamento da Lello Imóveis, empresa que atua na administração imobiliária no Estado, divulgado na tarde desta terça-feira, os imóveis residenciais usados vendidos na cidade de São Paulo registraram crescimento de 26% no primeiro trimestre de 2013 em relação ao mesmo período do ano passado.

Segundo a pesquisa, o valor médio dos imóveis comercializados entre janeiro e março deste ano ficou em R$ 500 mil, mesmo preço constatado em 2012. Porém, acima das médias de 2011 (R$ 450 mil) e 2010 (R$ 350 mil).

Já os imóveis mais procurados foram apartamentos de dois e três dormitórios com vaga na garagem, “preferencialmente, em empreendimentos mais novos com boa estrutura de segurança e de lazer, a exemplo das varandas-gourmet, e próximos a estações de metrô”, aponta o texto da Lello.

“Percebe-se, no mercado, um movimento mais consistente de pessoas que estão comprando imóveis para investir, garantindo não somente a renda extra com o aluguel, mas, também o lucro imobiliário com a valorização do patrimônio”, afirmou Roseli Hernandes, diretora comercial da empresa, via nota.

Fonte: Revista Zap Imóveis  em 30/04/2013