Qual a principal vantagem entre os dois sistemas SFH e SFI ?

Os dois principais sistemas de financiamento são: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e  Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

SFH
O SFH, criado pela Lei 4.380/64, é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no país. Usa recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.

A principal diferença entre o SFH e o SFI está na utilização do FGTS para o financiamento imobiliário que só pode ser feito para contratos dentro do SFH.

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Ele é usado para a compra da casa própria. O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, esse valor é de R$ 650 mil.

O limite máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel. Caso seja utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC), o limite passa a ser de 90%.

A taxa efetiva de juros máxima permitida no SFH é de 12% ao ano e as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda de quem contrata.

SFI
O SFI, criado pela Lei 9.514/97, trata dos financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. Utiliza recursos de grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.

De acordo com a Lei 9.514/97, as operações do SFI são efetuadas segundo as “condições de mercado”, isto é, as condições são livremente praticadas no mercado de financiamento imobiliário. Porém, há um limite, pois o Código de Defesa do Consumidor se aplica às instituições financeiras, especialmente, em situações envolvendo contrato aquisição de imóvel com financiamento.

Deve haver equilíbrio na relação existente entre o banco e o consumidor. Não pode haver cláusulas abusivas, venda casada e onerosidade excessiva para o consumidor.

Fonte : Economia do terra (17/07/2015).

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Financiamento imobiliário eleva taxa de juros a partir de 1º de outubro

Taxa efetiva total cobrada de não clientes da Caixa para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) passa de 9,45 para 9,90 por cento ao ano

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A Caixa Econômica Federal vai promover nova rodada de aumento das taxas de juros no financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança, informou o banco estatal à Reuters nesta segunda-feira, ressaltando que os juros para o programa Minha Casa Minha Vida serão mantidos.

A partir de 1º de outubro, a taxa efetiva total cobrada de não clientes da Caixa para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) passa de 9,45 para 9,90 por cento ao ano.

Para correntistas da Caixa e servidores públicos, as novas taxas sobem de uma faixa de 8,80 a 9,30 por cento para 9,30 a 9,80 por cento ao ano. O SFH engloba imóveis avaliados na faixa que vai até 650 mil a 750 mil reais, dependendo da cidade.

Já para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em que os imóveis têm valores acima desta faixa, a taxa balcão sobe de 11 para 11,50 por cento ao ano, também em 1º de outubro, para imóveis residenciais. Nos casos de correntistas e servidores, as faixas passarão de 10,20 a 10,70 por cento para 10,50 a 11,20 por cento anuais.

No caso de imóveis comerciais enquadrados no SFI, o aumento será maior, com a taxa balcão subindo de 12 para 14 por cento ao ano.

Mais cedo neste ano, o banco federal havia elevado duas vezes o preço cobrado dos empréstimos pelo SFH, além de reduzir, de 90 para 80 por cento, a cota máxima de financiamento do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50 por cento pela tabela Price.

Fonte:  Reuters (21/09/2015).

Construtoras reforçam financiamento próprio para atrair consumidores

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Com a recessão na economia brasileira e o aumento dos níveis de inadimplência dos mutuários, instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, passaram a restringir a concessão de crédito imobiliário. Para tentar frear o desaquecimento do mercado imobiliário, construtoras têm buscado facilitar as condições de pagamento para compra do imóvel. No entanto, antes de optar por esta solução, é preciso entender quais são as diferenças entre o financiamento por meio das diversas instituições financeiras existentes no mercado e aquele que é realizado diretamente com a construtora, como aponta especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

O diretor executivo do escritório de representação da ABMH em Alagoas, Stela Maris Vieira, informa que, com relação aos bancos, a Caixa e o Banco do Brasil são as únicas instituições financeiras que operam com linhas do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Fora isso, pelo menos a princípio, não há diferença entre a CEF, o Banco do Brasil e outros bancos. Cabe ao interessado verificar qual instituição financeira apresenta as melhores condições. Via de regra, o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) traz as melhores condições, seja concedido pela CEF, pelo Banco do Brasil ou qualquer outro banco que opere com esses recursos.”

Isto porque, pelo SFH, é obrigatório o seguro da dívida por morte ou invalidez permanente do mutuário, a taxa de juros é limitada em 12% ao ano e há possibilidade de utilização do FGTS para pagamento de parte das prestações, quitação ou amortização do saldo devedor. “Além disso, pelo SFH, o índice de correção monetária utilizado é a TR, que fica em torno de um terço do IGP-M ou INCC ou INPC (utilizado principalmente por construtoras, mas que podem ser empregado em outras linhas de financiamentos)”, informa Anthony Lima.

Quanto à construtora, o diretor da ABMH diz que, geralmente, se trata de financiamento próprio, cujas taxas de juros são maiores. Há, ainda, o fato de que, enquanto no financiamento bancário as prestações diminuem ao longo dos anos, com a construtora as parcelas podem aumentar, dependendo da modalidade do financiamento. “É necessário observar, também, que alguns contratos não são de compra e venda com financiamento, mas sim de promessa de compra e venda parcelada (a escritura é outorgada após a quitação integral das parcelas), em que as prestações aumentam no decorrer dos anos, de acordo com a taxa de juros e com o índice de correção monetária aplicados. Nessa hipótese, a prestação pode dobrar a cada 5 anos”, alerta.

Apesar disso, para quem não tem condições de recorrer a um banco agora, o conselho de Anthony Lima é optar pelo financiamento direto como uma alternativa temporária. “Isto é, utilizar esta opção somente no período em que o não tem condições de fazer o financiamento bancário. Tão logo tenha, especialmente por meio do SFH, o ideal é que o comprador faça a migração.”

Ao fechar o negócio, antes de assinar o contrato, é muito importante consultar um especialista, principalmente para obter orientações sobre qual o sistema de amortização utilizado e como isso vai impactar nas prestações. “Ou seja, é preciso saber se a prestação vai diminuir ou aumentar ao longo dos anos, e – na hipótese de aumento – qual será a variação desta parcela. Outro ponto a ser levado em consideração é sobre a possibilidade de quitar o financiamento com a construtora por meio de um financiamento bancário ou consórcio imobiliário. É bom que o contrato traga essa opção.”

Com relação ao percentual máximo de financiamento, ele varia de acordo com os critérios da incorporadora, podendo chegar a 100%, especialmente no caso de imóvel na planta, em construção ou lote. “Mas é necessário ter em mente que o consumidor se tornará proprietário pleno do imóvel somente após a quitação integral do preço da compra e venda. Até que isso aconteça, ele terá somente a posse. Por esse motivo, ao invés de optar por reformas e melhorias, o ideal é focar na quitação do financiamento o mais rápido possível, e só depois incrementar a unidade habitacional”, acrescenta Anthony Lima.

Saiba como se resguardar a respeito da idoneidade da construtora antes de fechar o negócio:

IMÓVEIS PRONTOS

· Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)

 · Peça certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)

 · Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)

 · Peça uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)

 · Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações

IMÓVEIS NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO

 · Solicite a certidão de registro da incorporação imobiliária e da convenção condominial

 · Peça o memorial descritivo da obra

 · Verifique a existência e validade da aprovação da obra pela prefeitura (alvará de construção)

 · Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações

 · Atente-se para o índice de correção monetária do preço do imóvel, lembre-se que as parcelas serão reajustadas por aquele índice até a quitação integral

 · Verifique a idoneidade do construtor junto ao Procon de sua cidade

 · Visite outros empreendimentos do construtor

 · Verifique se todas especificações do imóvel estão discriminadas no memorial descritivo e/ou no contrato particular

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 12 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.

Fonte: Ascom/ABMH e Jornal Extra de Alagoas ( 07/09/2015). 

 

Como pagar a casa própria ? Saiba como…

SFH. SFI. MCMV. Consórcio. Entenda as modalidades de aquisição de imóveis
SFI.SFH

Comprar um imóvel nos dias de hoje não é uma tarefa fácil, principalmente agora com tantas alterações, tantas regras novas, o mercado começa a raciocinar sobre as melhores medidas a serem tomadas em relação às novas regras.

Para que você entenda melhor como funciona o mercado, existem no mercado 04 principais formas de compra: O SFH (Sistema Financeiro da Habitação), SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), Programa Minha Casa Minha Vida e Consórcio de imóveis.

Atualmente, no Brasil, os bancos operam com 03 linhas de crédito: Minha Casa Minha Vida, SFH e SFI ou Carteira Hipotecária.

a) Para imóveis populares de até R$ 190 mil, que podem ser enquadrados dentro do programa Minha Casa Minha Vida. Para ajudar quem vai comprar um imóvel novo, o governo federal criou, há cinco anos, o Programa Minha Casa Minha Vida. Talvez você conheça esse projeto, principalmente se está procurando financiamentos imobiliários, mas agora você saberá exatamente como o Minha Casa Minha Vida ajuda quem vai comprar uma casa ou um apartamento.Nem todos que estão atrás de um financiamento conseguem entrar no programa, pois são aceitas somente famílias com renda mensal de até R$ 5 mil. A partir daí, o programa tem quatro maneiras diferentes de ajudar no financiamento e estas condições mudam conforme sua faixa de renda. Os benefícios são:

  1. Pagar uma parte do imóvel;
  2. Pagar uma parte da entrada do financiamento (ajuda chamada de subsídio);
  3. Reduzir o valor do seguro que é cobrado em um financiamento habitacional;
  4. Oferecer taxas de juros menores, o que diminui os valores das parcelas e do financiamento.

b) Para os imóveis voltados para a classe média, avaliados em até R$ 750 mil no estado do Rio de Janeiro (em alguns estados, o limite é de R$ 650 mil), que entram no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).

Nos acordos firmados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são incorporados na prestação do financiamento os seguros contra DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que cobre danos causados ao imóvel por fatores externos, e por MIP (Morte e Invalidez Permanente), proteção ao mutuário, ocasionada pelo seu falecimento ou incapacidade de trabalhar. No geral, os seguros habitacionais (MIP e DFI) costumam representar em torno de 3% do valor total da prestação.

c) Para imóveis mais caros, cujo modelo de financiamento usa a fórmula do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado “excessivamente regulamentado”, tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.

Como a principal fonte de recursos deixa de ser a poupança, os recursos para o financiamento são captados entre grandes investidores institucionais, como fundos de pensão e bancos de investimento. O processo segue alguns passos:

  1. O banco (ou incorporadoras e construtoras) financia o imóvel aos compradores, que deverão quitar a dívida a longo prazo (a soma de todas as prestações que os bancos têm a receber dos mutuários chama-se “recebíveis imobiliários”);
  2. Instituições especializadas (securitizadoras) compram dos bancos esses recebíveis com um deságio e os oferecem aos investidores (processo conhecido como securitização);
  3. O dinheiro que os bancos recebem dos investidores é utilizado para ampliar os negócios de construção e de financiamento imobiliários, gerando um ciclo de crescimento produtivo;

Observações sobre o SFH e SFI:

Para cada caso existem regras gerais seguidas por todos os bancos e cada tipo de financiamento tem seus próprios parâmetros, que vão desde a exigência de renda mensal mínima, idade do tomador, tempo de duração do empréstimo até a possibilidade do uso do FGTS.

Apesar das regras gerais serem comuns, cada instituição bancária tem suas próprias exigências ou concessões. Na Caixa, por exemplo, os financiamentos de SFH ou SFI são de até 35 anos e hoje oferecem taxas entre 9,45% e 11%. Já no Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e HSBC, o prazo máximo é de 30 anos e os percentuais variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. Alguns dos grandes bancos do país oferecem simuladores em seus sites, nos quais o cliente pode ter uma idéia do custo das prestações em cada sistema de amortização, calculado a partir do valor e do prazo do empréstimo pretendido e da taxa de juros vigente.

Após a alta de juros para SFH da Caixa em abril, oficialmente, o Banco do Brasil disse que até o momento não há nenhuma definição sobre alterações referentes aos produtos do BB Crédito Imobiliário. Atualmente, o banco opera com 9,9% ao ano mais TR para SFH e SFI sob consulta. Já o HSBC, Santander e Itaú afirmam que suas taxas de financiamento imobiliário praticadas dependem do perfil e do relacionamento do cliente com o banco. O Bradesco, por sua vez, diz que as taxas continuam as mesmas. Para imóveis dentro do SFH, o financiamento permitido é de até 80% do valor total, com até 30 anos para pagar, taxa de juros de 9,6% e liberdade de escolha do sistema de amortização.

E por último a modalidade do Consórcio que pode ser efetuada por bancos ou instituições cadastradas no Banco Central.

d) Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por milhões de pessoas para comprar algum bem – um imóvel, por exemplo. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem – imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.

As pessoas que terão direito a comprar o bem serão determinadas de duas formas. A primeira é por sorteio, com a participação de todos os membros do grupo. A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Mas quem não quiser contar apenas com a sorte também poderá fazer um lance: o maior leva a carta de crédito. No lance, cada uma das 200 pessoas desse mesmo grupo poderá dizer em quanto deseja antecipar o pagamento das prestações do consórcio. Se alguém se comprometer a quitar 50% da dívida em um único lance e nenhum outro participante do grupo estiver disposto a pagar um percentual maior do que esse, ele também será contemplado com a carta de crédito.

Comprar um imóvel por meio de um consórcio é bem diferente de fazer a mesma coisa pagando à vista ou tomando dinheiro emprestado em um banco. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira porque o dinheiro que permite que ao menos uma pessoa obtenha a carta de crédito por mês vem do bolso de todos os membros do grupo – e não do banco. O consorciado terá que arcar com outros custos, mas, se for sorteado rapidamente, poderá adquirir um imóvel com condições mais interessantes do que com o crédito imobiliário – mas isso depende de sorte. Já se demorar muito para ser contemplado, o participante perderá dinheiro, uma vez que poderia estar poupando por conta própria, investindo os recursos em alguma aplicação financeira e ganhando juros.

Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 40 mil e vai até R$ 1 milhão. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 200 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel também poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 200 e podem superar R$ 3 mil.

Apesar de o consórcio não incluir a cobrança de juros, os consumidores terão de arcar com outras despesas. A instituição financeira responsável pelo gerenciamento do grupo cobrará uma taxa de administração de todos os consorciados. A taxa é diluída durante todo o tempo de existência do grupo, mas, em alguns consórcios, poderá ser um pouco maior nos cinco primeiros meses porque é acrescida da chamada “taxa de antecipação”. Na maior parte dos consórcios, será também necessário contribuir mensalmente com um fundo de reserva que cobrirá a eventual inadimplência de alguns participantes do grupo – se todo mundo pagar as prestações direitinho, o dinheiro do fundo de reserva retorna ao bolso dos consorciados ao final do grupo. Por último, algumas administradoras também exigem o pagamento de um seguro prestamista que cobrirá o saldo devedor de algum consorciado que venha a falecer. Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que já deverá englobar todas essas despesas.

Fonte – ADEMI e InfoMoney – Adaptado por Resumo Imobiliário (13/05/2015)

10 PASSOS PARA COMPRAR A CASA PRÓPRIA COM MAIS TRANQUILIDADE

Comprar a casa própria é o sonho de consumo de muitos brasileiros. Mas, para realizá-lo, é necessário aprender a poupar e fazer um bom planejamento antes de entrar num financiamento que pode durar 30 anos e comprometer até 30% da renda durante esse período.

Afinal, para dar entrada na maioria dos financiamentos é preciso ter 20% do valor do imóvel em mãos. Isso significa R$ 50 mil para um financiamento de R$ 250 mil, R$ 100 mil num financiamento de R$ 500 mil e R$ 150 mil para um financiamento de R$ 750 mil, o teto do valor aceito para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

10 passos comprar sua casa
Simulação 1
  • 1ª prestação: R$ 2.135,05
  • Valor do Imóvel: R$ 250 mil
  • Entrada: R$ 50.000,00
  • Custo efetivo total (ano): 10,34%
  • Renda necessária: R$ 7.116,83
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Simulação 2
  • 1ª prestação: R$ 4.228,51
  • Valor do imóvel: R$ 500 mil
  • Entrada: R$ 100 mil
  • Custo efetivo total (ano): 10,17%
  • Renda necessária: R$ 14.095,02
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Simulação 3
  • 1ª prestação: R$ 6.345,09
  • Valor do imóvel: R$ 750 mil
  • Entrada: R$ 150 mil
  • Custo efetivo total (ano): 10,16%
  • Renda necessária: R$ 21.150,30
  • Prazo (meses): 360
Fonte: Canal do Crédito
Correção
  • 20% de um financiamento de R$ 500 mil corresponde a R$ 100 mil, não R$ 150 mil

“O ideal, o lindo, o maravilhoso, é juntar dinheiro para comprar à vista”, diz o educador financeiro Marcos Silvestre. Afinal, quem tem os recursos na mão consegue bons descontos. Porém, como essa é uma realidade para poucos, optar pelo financiamento imobiliário é um bom negócio, segundo o educador.

“Quem tem acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), consegue taxas de juros de cerca de 8% ao ano. Se descontar a inflação, na prática, o comprador vai pagar 2% de juros ao ano para comprar a casa própria. E, se puder usar o FGTS, melhor ainda.”

Mesmo quem não tem acesso ao SFH e recorre à carteira hipotecária consegue um negócio vantajoso, segundo o educador. “Os juros dessa carteira costumam girar por volta de 9% a 10% ao ano. Deduzindo a inflação, os juros ficariam em cerca de 3% a 4% ao ano, na prática”, diz.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, afirma que, mesmo sendo uma taxa de juros reduzida em relação a outras linhas de crédito, esse é um financiamento que irá durar um período muito longo e consumir parte importante da renda.

Por isso o ideal é juntar o máximo de dinheiro para dar entrada e assim diminuir o prazo do financiamento e, consequentemente, os juros.

Veja, a seguir, 10 dicas dos dois especialistas para se planejar financeiramente para a compra da casa própria:

1) Poupe até obter 20% do valor do imóvel.

O primeiro passo é juntar dinheiro para dar a entrada no financiamento, já que a maioria das linhas de crédito permite financiar até 80% do valor do imóvel. O dinheiro deve ser guardado numa aplicação de pouco risco, como poupança ou fundos de renda fixa.

2) Poupe 30% da sua renda.

Dessa maneira, o futuro comprador já se acostuma a viver sem essa parcela de seu orçamento, que estará comprometida por até 30 anos, dependendo do prazo do financiamento.

3) Quanto mais poupar, menos vai pagar de juros.

Com uma boa entrada, o valor financiado será menor, reduzindo o pagamento de juros.

4) Cuidado se estiver em início de carreira.

Marcelo Prata, do Canal do Crédito, diz que há momentos em que é melhor aguardar um pouco para comprar a casa própria. Um exemplo é o profissional em fase de ascensão, sujeito a viagens e mudanças de cidade ou até mesmo de país. “Nesse caso, comprar um imóvel pode limitar a capacidade profissional.”

5) Quem casa quer casa?

Começar uma vida nova no casamento e assumir um financiamento alto por um longo período são duas situações muito estressantes, diz Marcelo Prata. Outro fator a ponderar é se o casal pretende ter filhos. Comprar um imóvel pequeno pode significar ter de se mudar em pouco tempo

6) Se mora com os pais, aproveite a folga financeira para poupar.

Ainda que os pais não queiram, o jovem deve se planejar para dar entrada em um imóvel em três ou quatro anos. Marcos Silvestre recomenda que o jovem se ofereça para pagar algumas contas da casa dos pais, para ir se acostumando aos novos custos que terá quanto morar na casa própria.

7) Considere que a casa traz despesas adicionais.

O financiamento do imóvel pode comprometer até 30% da renda. Porém, com uma casa chegam também as contas de água, luz, telefone, IPTU, seguro, condomínio, os gastos com alimentação. São muitas despesas para as quais o futuro proprietário precisa estar preparado financeiramente.

8) Poupe dinheiro para as despesas de escritura e documentação.

 Além dos papéis do banco, o comprador também terá de pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cuja alíquota varia segundo o município; custos do cartório e do próprio financiamento, como avaliação do imóvel; análise jurídica da documentação, entre outros. Esses gastos costumam representar 4% do valor do imóvel, segundo Marcelo Prata.

9) Avalie o custo de vida da região que vai morar.

A vizinhança influencia diretamente em seu orçamento. Viver na periferia ou numa região sofisticada resulta numa grande diferença de gastos com alimentação, vestuário e transporte. Considere esse custo.

10) Financiar costuma ser mais caro que alugar.

Quem aluga deve se preparar para pagar mais pela casa própria. Marcos Silvestre diz que a prestação típica de um financiamento de um imóvel costuma ser de 1% do valor da propriedade enquanto o aluguel custa, em média, 0,5% do valor do imóvel. “Ou seja, quem paga aluguel não vai trocar seis por meia dúzia no financiamento, mas seis por uma dúzia”, diz.

Fonte: Uol economia,Sophia Camargo ( 07/07/2014).

SAIBA QUE VOCÊ TEM DESCONTO NA COMPRA DO PRIMEIRO IMÓVEL

Você Sabia desconto
Ao comprar seu primeiro imóvel residencial com financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH, você tem direito a um desconto de 50% no valor do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) cobrado pela Prefeitura local, e também desconto no valor das custas cartorárias com o registro da transação.

O desconto não pode ser obtido como reembolso e deve ser solicitado antes de efetuar o registro. Desta forma, o comprador que se enquadre na Lei deve solicitar o benefício por escrito ou através de requerimento próprio no Cartório.

Para conseguir o desconto do ITBI na Prefeitura o interessado deve fazer um requerimento e apresentar uma declaração do Banco informando valor do imóvel, do financiamento e dos recursos próprios, no cartório apresentar a guia do ITBI e o contrato de transação com financiamento e solicitar o desconto das custas. Cada município tem regras diferentes para comprovação desta condição, alguns podem pedir outros documentos para comprovação.

Importante: é necessário levar toda a documentação ao cartório para comprovar que se enquadra nas condições previstas na lei:

* a aquisição deve ser a primeira e o comprador não pode possuir outro imóvel.

* o contratante deve utilizar o SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

* o imóvel deve ter finalidade residencial.

É um grande benefício, considerando que o valor do ITBI e das custas cartorárias giram em torno de 3,5% do valor do imóvel.

Para o Programa Minha Casa Minha Vida, os descontos são superiores a 50% e alguns municípios dão a isenção.

Esta possibilidade está prevista no artigo 290 da Lei Federal 6015/1973, mas nem todos sabem.

Por onde começar: veja 5 dicas para quem deseja comprar o primeiro imóvel

casal chave 00002SÃO PAULO – Comprar o primeiro imóvel é um dos principais itens da lista de desejos dos brasileiros, o que tem levado a um aumento do número de financiamentos expressivos nos últimos anos. Ao contrário de outras linhas de crédito, o imobiliário mantém uma expectativa de crescimento considerável para os próximos anos.

Contudo, a tentativa de frear a inadimplência e a alta procura por esta linha de crédito tem levado o mercado a tomar medidas mais restritivas para conceder o crédito. Este fator e a grande quantidade de oferta de imóveis exigem a preparação do consumidor antes de sair em busca do imóvel.

O primeiro critérios, na avaliação do consultor de negócios de Finanças na TransUnion e especialista em finanças e crédito, Claudio Conceição, é que seja feito um levantamento detalhado do tipo de imóvel pretende adquirir, a faixa de preço e localização. Depois disso, pelo menos três agentes financiadores devem ser procurados para a definição daquela em que sentir mais confiança.

Para Conceição, o mercado não deve sofrer grandes alterações na forma de concessões de crédito no curto prazo e as normas estabelecidas pelo Banco Central, em setembro de 2013, é a principal novidade do setor a ser considerada para a busca do imóvel. As regras do BC alteraram os limites do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Foram elevados, na ocasião, os valores máximos de avaliação na modalidade de financiamento em que podem ser utilizados recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e as taxas são reguladas. Em São Paulo, Rio de janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal o valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos com esse tipo de financiamento é de R$ 750 mil. Nos demais Estados, R$ 650 mil.

Confira a seguir cinco dicas do especialista ao iniciar sua busca pelo primeiro imóvel:

Procure um bom imóvel: Para quem tem interesse em financiar um imóvel, o primeiro passo, como em qualquer compra, é procurar um bom produto e uma boa condição de negócio. No caso, o produto é o imóvel que será adquirido e que deverá ser visitado e avaliado quanto às suas condições e sua origem – busque informações sobre o proprietário ou a construtora. A condição do negócio, além do preço e da entrega do imóvel para o comprador, está relacionada também ao financiamento. Portanto, procurar mais de um agente financeiro, simular o financiamento e esclarecer dúvidas é muito importante.

Condições para se obter crédito e cuidados necessários: Cada instituição financeira fará a sua avaliação de crédito. Não podemos prever ou estabelecer de forma geral como cada uma dessas instituições faz sua avaliação e quando aprovará ou negará a concessão do financiamento, mas sempre é observado se o comprador tem capacidade de arcar com as prestações. Para o processo de financiamento, o interessado deverá apresentar todos os documentos solicitados pelo banco. O cuidado que todas as pessoas devem ter nesse processo é de não comprometerem em realizar a aquisição do imóvel, fechar contrato ou até fazer pagamentos que, no caso de não conseguirem obter o financiamento, impliquem em discussão com vendedor do imóvel e eventual prejuízo.

Fatores que diferenciam os agentes financeiros: As diferenças no crédito imobiliário entre os bancos estão nas taxas de juros, nas tarifas cobradas, nos preços dos seguros, na agilidade de avaliar o crédito, nos aspectos jurídicos e no fechamento do contrato de financiamento. Para saber de fato como são essas diferenças, o aconselhável é visitar os bancos e realizar simulações nos seus sites, além de procurar atestar a idoneidade e solidez do agente financeiro.

Construtora versus banco: Como têm como objetivo vender o imóvel, as construtoras podem ser mais flexíveis, solicitar menos documentos e financiar valores mais altos. Já os bancos seguem normas e práticas que implicam em esmiuçar todos os riscos do negócio. Embora possam pedir mais documentos ou ser mais restritivos, os bancos, com essa atuação, podem trazer segurança para quem está comprando o imóvel.

O tamanho da entrada: Como em qualquer tipo de financiamento ou empréstimo, é muito bom ter cautela, observar o orçamento familiar e avaliar o impacto das prestações no orçamento. Ao se comprar um imóvel, a entrada tem que ser aquela que cabe no bolso. Se a pessoa tem bastante dinheiro disponível, e falta pouco para comprar o imóvel, é válido dar uma entrada maior, mas sem esgotar suas reservas financeiras.

Fonte:   Infomoney (29/01/2014).

Leilão de imóveis promete aliar compra da casa própria a preços baixos

A cena de um leiloeiro com um martelo vendendo algo em uma disputa acirrada entre os participantes, no Brasil, não se restringe ao mercado de obras de arte. De tempos em tempo, os bancos realizam leilões de imóveis – casas, apartamentos, terrenos e até prédios inteiros que por algum motivo, como uma dívida, foram tomados pela instituição.

Neste sábado, 14, é a vez do Bradesco realizar a venda de 97 imóveis, em um leilão em São Paulo (SP). Os interessados podem participar tanto de maneira presencial como enviando lances pela internet. O atrativo, dizem especialistas, é o preço, que costuma sair mais barato do que em uma venda comum. Se o pagamento for feito à vista ainda há um desconto de 10% sobre o valor total, no caso deste leilão do Bradesco, que será organizado pelo Zukerman Leilões.

Os imóveis comprados via leilão podem também ser financiados. Para isto, quando for dar o lance é preciso já ter a carta de crédito do banco informando o valor que você está autorizado a financiar.

Na hora da compra, além da recomendação básica de estabelecer um teto para o lance que irá dar, é importante já deixar reservado o dinheiro referente à comissão do leiloeiro, de 5% sobre o valor do negócio.

Se o imóvel for parcelado, as condições de compra (exceto para os lotes 12, 19, 63, 69, 70 e 90) são um sinal mínimo de 25%, comissão de 5% ao leiloeiro e o saldo restante em até 12 parcelas mensais, iguais, consecutivas e sem acréscimos.

No parcelamento, se o imóvel tiver até R$ 100 mil, o saldo mínimo também é de 25%, mais 5% do comissão, e o saldo restante parcelado em 24 vezes, , acrescido de taxa de juros efetiva de 12% ao ano, calculada pelo Sistema de Amortização Tabela Price e correção anual pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

Se o valor superar R$ 100 mil, o sinal sobe para 30% mais 5% de comissão e o saldo dividido em 36 ou 48 vezes, com juro pela Tabela Price de 12% ao ano e correção do IGP-M. Em nenhum dos parcelamentos é possível usar o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As demais condições de financiamento são descritas

aqui.

Leilão de imóveis

O outro lado da moeda. Se ao invés de comprar você está na ponta daqueles que estão perdendo o imóvel para o banco, o Ibedec orienta como os mutuários podem evitar a tomada de bens por inadimplência:

1) Queda da renda. Se o mutuário perder ou trocar o emprego e com isso sua renda cair deve buscar em juízo a revisão da prestação. No SFH a prestação é limitada ao máximo de 30% da renda familiar e o mutuário tem que comprovar sua nova renda com a cópia do contra-cheques ou holerite.

2) Atraso. O mutuário que tem parcelas em atraso pode sacar o FGTS para quitar a dívida. Os requisitos são: estar contribuindo há mais de 3 anos; não ter feito saque nos últimos 2 anos; e ser este o único imóvel.

3) Cobrança ilegal. Os financiamentos do SFH mais antigos, onde o mutuário paga a parcela todo mês e o saldo devedor continua aumentando, estão tendo a incorporação de juros sobre juros ao saldo devedor (anatocismo), o que é ilegal. O caminho é a revisão judicial do débito para expurgar este abuso e permitir a redução da dívida.

4) Justiça. Quando o mutuário tem o imóvel levado à leilão pode recorrer ao Judiciário demonstrando que o financiamento contém capitalização de juros e pedindo a revisão do débito. Deve oferecer a depósito as prestações em atraso ou montante equivalente à 30% de sua renda, para evitar a perda do imóvel.

Para saber mais. Para quem se interessou pelo assunto,  há um livro sobre riscos e vantagens dos leilões de imóveis: “Como ficar rico comprando imóveis em leilão” (Matrix Editora), do leiloeiro Leonardo Schulmann.

O livro aborda, entre outros assuntos, as principais modalidades de leilão, onde encontrar editais, recompensas e os direitos e deveres do arrematante.

Agenda do leilão Bradesco

Horário: 10h

Local: Hotel Maksoud Plaza – Alameda Campinas, 150

Leiloeiro: Mauro Zukerman

Telefone: (11) 2184-0900

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 Fonte: Estado de São Paulo (11/12/2013).

Confira 20 questões sobre o uso do FGTS para a compra de imóveis

O governo anunciou na última segunda-feira (30) que vai elevar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar utilizando seu saldo do FGTS. A medida vale tanto para pagamentos à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

A medida inicialmente vai valer para alguns Estados, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e o Distrito Federal. Nos outros Estados, o valor máximo passará para R$ 650 mil.

pessoa pensando

Confira as respostas dos advogados Marcelo José Lomba Valença, do Aidar SBZ Advogados, e Michele Vessio Franzoso, do escritório Braga & Balaban Advogados, para as 20 dúvidas mais comuns sobre o uso do FGTS.

1. O que é o FGTS?
O FGTS é a sigla para Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Quando foi criado o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), em meados da década de 1960, o governo federal criou duas fontes de recursos para o crédito habitacional: a vinculação da captação de poupança pelos bancos comerciais à concessão de crédito habitacional e a poupança obrigatória consistente em 8% do salário devido ao empregado, valor esse a ser recolhido pelo empregador e depositado em conta vinculada ao empregado.

2. Em que situações é possível sacar o FGTS?
Inicialmente, o empregado somente podia dispor dor recursos depositados pelo empregador na sua conta vinculada ao FGTS, quando fosse demitido ou para pagar parte do preço de aquisição de sua casa própria. Depois, com o passar dos anos o governo liberou o saque, pelo empregado, para compra de ações de empresas estatais (Banco do Brasil, Petrobras e Vale do Rio Doce, quando ainda era pública).

3. Quando posso usar o FGTS na compra de um imóvel?
A pessoa física pode utilizar o FGTS quando: a) contar com no mínimo três anos de contribuição ao FGTS;
(b) não ter nenhum financiamento imobiliário ativo no âmbito do SFH, em qualquer parte do território nacional;
(c) não ser proprietário ou ter direito a qualquer imóvel residencial (sem contar a situação em que a pessoa física seja locatária), ainda que em fase de construção, na cidade ou região metropolitana onde resida; e
(d) para construção de imóvel, ainda que o lote tenha sido financiado.
O ponto (b) é polêmico, uma vez que o regulamento não menciona a situação em que a pessoa física tenha financiamento imobiliário ativo pelo Minha Casa, Minha Vida ou pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

4. Que imóvel posso comprar com o FGTS?
Imóvel residencial ou misto (para residência e atividades comerciais). A finalidade tem que prever a moradia do trabalhador, impossibilitando a compra de um flat como investimento, por exemplo.

5. Posso usar o FGTS para a compra de imóvel comercial?
No que se refere a imóvel comercial, desde que tal imóvel também seja utilizado para a moradia, sendo certo que do valor do FGTS a ser desembolsado será descontado proporcionalmente a parte do imóvel destinada ao comércio. No que se refere ao litoral ou ao campo, vale resposta a questão 2.

6. É possível usar o FGTS para a compra de imóvel no litoral ou no campo?
Um ponto a ser observado é que há restrição para desembolso do FGTS para as pessoas físicas comprarem imóveis em cidades limítrofes àquela em a pessoa física tenha um imóvel adquirido com recursos do FGTS. Assim sendo, se a pessoa física desembolsou o FGTS para comprar um imóvel na cidade de São Paulo, decorridos três anos, se aparecer uma oportunidade para compra de um imóvel em Itanhaém, por exemplo, a pessoa física não poderá utilizar o FGTS para comprar o imóvel na praia porque Itanhaém faz divisa com São Paulo.

7. Há custos ou cobranças de taxas no saque do FGTS?
Legalmente, não.

8. É possível usar o FGTS de mais de uma pessoa na compra de um imóvel?
É possível usar o FGTS de mais uma pessoa na compra de um imóvel desde que todas as pessoas que sacaram o FGTS constem na escritura e no registro como coproprietários do imóvel.

9. Se um casal quiser comprar um imóvel com o FGTS de ambos. O limite dobra para R$ 1,5 milhão?
Se um casal quiser comprar um imóvel com o FGTS de ambos o limite continua sendo R$ 750 mil. O limite é por imóvel e não por pessoa.

10. É possível sacar o FGTS para ajudar um familiar a comprar um imóvel?
Sim, é possível, desde que a pessoa que sacar o FGTS conste na escritura e no registro como coproprietário do imóvel.

11. É possível usar o FGTS para reformar um imóvel?
Sim, porém, é necessário contratar um construtor para apresentar um cronograma de obras, de forma que os recursos sejam liberados de acordo com o avanço das obras.

12. No caso de financiamento, posso usar o FGTS para abater a dívida?
É possível utilizar o FGTS tanto para abater o principal da dívida ou o valor das parcelas do financiamento. Tendo em vista que os financiamentos são de longo prazo, o efeito o FGTS no abatimento do principal da dívida é pouco significativo na redução do valor da prestação do financiamento. A utilização do FGTS para abatimento do valor da prestação do imóvel representa um alívio muito mais efetivo para o comprador.

13. No caso de financiamento, o FGTS vale para pagar a entrada do imóvel ou nas prestações?
É indiferente o uso do FGTS para pagar a entrada, abater o principal da dívida, ou abater o valor das prestações.

14. Quem tem dívida pode sacar o fundo?
O saque do FGTS é direcionado prioritariamente para fins habitacionais, sendo admitidas exceções casuais para compra de ações do Banco do Brasil, Petrobras, etc. Além disso o FGTS deve ser necessariamente desembolsado para o vendedor do imóvel, ao construtor do imóvel ou ao credor do financiamento imobiliário.

15. Posso usar somente parte do FGTS na compra de um imóvel?
É possível utilizar parte do FGTS para compra de imóvel e deixar um saldo remanescente na conta vinculada.

16. Como saber quando se tem de FGTS?
A Caixa Econômica Federal fornece essa informação a partir do CPF do empregado.

17. Se o imóvel comprado ultrapassar o limite para uso do FGTS, é possível sacar o fundo para amortizar a dívida depois?
Não é possível desembolsar recursos do FGTS para aquisição de imóvel acima do teto máximo de avaliação, ainda que a dívida da aquisição esteja no limite máximo. O saque do fundo é com base no imóvel e consequentemente do respectivo valor.

18. A herança de um imóvel interfere na possibilidade de uso do FGTS para a compra de uma outra residência?
Sim. Se a pessoa já tem uma casa ou apartamento, não importa como tenha obtido, não pode sacar o FGTS, salvo quando a herança ou doação vierem com uma cláusula de usufruto.

19. No caso de um divórcio, o imóvel fica registrado como um bem para o ex-cônjuge. É possível o comprador voltar a usar o FGTS para adquirir um novo apartamento?
Sim, desde que seja comprovada a titularidade do imóvel, através da escritura e matrícula.

20. Sempre vale a pena sacar o FGTS na compra de um imóvel?
Sempre e nunca são palavras que geram efeitos ao longo do tempo, que acabam por contextualizar uma situação presente. Atualmente, vale a pena utilizar o FGTS para a compra de um imóvel porque a remuneração do depósito é muito pequena se comparada aos juros do financiamento habitacional, ainda que seja Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: advogados Marcelo José Lomba Valença, do Aidar SBZ Advogados, e Michele Vessio Franzoso, do escritório Braga & Balaban Advogados.

Governo elevará teto para compra do imóvel com FGTS

Casa x cão x família

Visando estimular a economia e, principalmente, o setor de construção civil, o governo vai elevar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar utilizando seu saldo do FGTS, tanto à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que tem juros menores.

A medida inicialmente vai valer para alguns Estados, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e o Distrito Federal. Nos outros Estados, o valor máximo passará para R$ 650 mil.

A diferença no preço teto, segundo Julio Carneiro, chefe adjunto do departamento de regulação do sistema financeiro do Banco Central, existe porque nos Estados destacados o preço dos imóveis está mais alto.

Significa que os imóveis pagos com o FGTS, de maneira geral, devem ter o mesmo padrão em todo país.

“Houve um crescimento maior no preço dos imóveis nessas cidades, os custos estão maiores”, disse.

A decisão e o anúncio foram feitos nesta segunda-feira (30) em reunião do CMN (Conselho Monetário Nacional) e vinha sendo reivindicada por construtoras há mais de dois anos.

A alteração deve ser publicada amanhã, mesmo dia em que passa a valer a nova regra.

FGTS : DINHEIRO

A última atualização do valor foi autorizada pelo governo em 2009, quando o teto passou de R$ 350 mil para R$ 500 mil.

“A decisão foi tomada porque consideramos esse o melhor momento. Esse limite está em vigor desde 2009 e nesse período teve alteração em alguns índices, como inflação e índice da construção civil”, disse Julio Carneiro.

Ele informou também que não há, no momento, discussão para que a regra possa ser estendida às pessoas que compraram seus imóveis antes da aplicação da medida.

“O Ministério do Trabalho é o órgão curador do Fundo, eu não posso interpretar aqui como FGTS vai entender [a mudança de regras]”, disse.

Julio Carneiro disse também que o governo não acredita que a medida vá causar uma aceleração no preço dos imóveis.

“Esse mercado acelerou muito rápido, mas agora cresce a um ritmo condizente com a economia. Acreditamos que não vai dar um boom, nem uma restrição. Vai manter a trajetória que está seguindo”, explicou.

REGRAS

Botão FGTS

O FGTS só pode ser usado na compra de moradia na cidade ou região metropolitana onde o comprador já resida ou exerça a principal atividade profissional.

Outra regra importante é que a pessoa não pode ter outro financiamento imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) no país, nem ser proprietário de imóvel na mesma cidade ou região metropolitana.

Além disso, o comprador precisa estar há mais de três anos sob o regime do FGTS –consecutivos ou não– e o imóvel não pode ter sido objeto de aquisição com o fundo há menos de três anos.

Editoria de Arte/Folhapress

O dinheiro depositado todos os meses pelo empregador na conta do funcionário rende só 3% ao ano mais TR (Taxa Referencial). Portanto, é muito comum ficar abaixo da inflação (6,7% no acumulado dos últimos 12 meses), o que significa que o montante perde poder de compra ao longo do tempo.

Por isso, a dica de especialistas é que o dinheiro deve ser sacado na primeira oportunidade, o que pode ser feito também na demissão sem justa causa e na aposentadoria, por exemplo.